Impôts fonciers en Espagne : Impôt sur le revenu IRPF lors de la vente d'une maison

Lors de la vente d'une propriété en Espagne, plusieurs taxes doivent être prises en compte. L'une d'entre elles est l'impôt sur le revenu (connu en Espagne sous le nom d'IRPF), et le montant à payer dépend du bénéfice que vous réalisez lors de la vente de la propriété. Ainsi, selon votre situation, votre âge et le montant obtenu, vous devrez appliquer un taux de prélèvement IRPF. Voici comment calculer le montant de l'impôt sur le revenu IRPF à payer lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne.

Calculer la plus-value

Si vous avez vendu une maison en 2022, vous devrez déclarer le résultat dans votre déclaration de revenus IRPF en Espagne en 2023. La première chose à faire pour connaître le montant de l'impôt sur le revenu à payer est de calculer la plus-value obtenue lors de la vente. Pour ce faire, vous devez soustraire le prix d'achat de la propriété de la valeur de transfert (prix de vente).

Valeur de transfert

La valeur de transfert d'une propriété fait référence au gain net que vous avez obtenu de la vente de votre propriété. Cela devrait inclure :

• Le prix de vente de la maison
• Les frais liés à la transaction, par exemple les frais de notaire
• Les taxes que vous avez dû payer pour la transaction
• Commission immobilière, le cas échéant

Valeur d'acquisition

D'autre part, la valeur d'acquisition fait référence à l'investissement total réalisé sur le bien, depuis le moment où vous l'avez acheté jusqu'à ce que vous le vendiez. Certains des problèmes à prendre en compte sont les suivants :

• Le prix d'achat de votre maison
• Rénovations, réparations, etc.
• Dépenses et taxes dérivées de l'achat
• Hypothèque

Exemple de taxe d'habitation IRPF

Par exemple, si vous avez acheté un bien immobilier pour 100 000 euros et que vous obtenez 150 000 euros (ayant déjà payé les frais liés à l'opération ; notaire, taxes, honoraires, etc.), il vous reste une augmentation d'actif de 50 000 euros. Sur ce montant, vous devrez appliquer la retenue à la source IRPF, qui dans ce cas est de 21 %.

Calcul de l'IRPF pour le logement

Si vous avez perdu de l'argent avec l'opération, vous n'aurez à appliquer aucun type de retenue à la source. Si, en revanche, vous avez réalisé un bénéfice, vous devez appliquer l'une des tranches d'imposition IRPF suivantes, qui dépend du montant gagné :

• Jusqu'à 6 000 euros de bénéfice : 19 %.
• Entre 6 000 et 50 000 euros : 21 %.
• Entre 50 000 et 200 000 euros : 23 %.
• Plus de 200 000 euros : 26 %

Est-il obligatoire de payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne ?

En règle générale, oui, mais il existe des cas dans lesquels il n'est pas obligatoire d'appliquer une retenue IRPF sur une transaction de vente de maison en Espagne. C'est le cas dans les situations suivantes :

• Exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques IRPF lors de la vente d'une résidence principale pour les plus de 65 ans : vous n'avez pas à déclarer la plus-value de l avente de votre résidence principale si vous avez plus de 65 ans majeur ou si vous êtes une personne en situation de dépendance. Par conséquent, vous n'avez pas à appliquer l'IRPF.
• Il n'y a pas de plus-value : si vous n'avez pas réalisé de bénéfice sur la vente d'un bien, vous n'avez à appliquer aucun type de prélèvement IRPF.
• Exonération de l'IRPF pour la dation en paiement : si vous avez dû remettre votre maison à la banque parce que vous ne pouviez pas payer l'hypothèque, connue sous le nom de « dación en pago », vous pouvez appliquer une exonération du paiement de l'IRPF . Pour ce faire, vous devez prouver que vous n'avez pas la solvabilité ou d'autres actifs pour payer la dette.
• Exonération pour réinvestissement dans votre résidence principale : si la plus-value totale que vous obtenez lors de la vente de votre logement est destinée à l'achat d'un autre logement ou à la rénovation de celle qui va devenir votre résidence principale, vous êtes exonéré d'application de l'IRPF. L'application de l'exonération n'est pas automatique, mais vous devez notifier votre souhait d'en bénéficier. Le réinvestissement doit être réalisé dans un délai maximum de deux ans, soit avant, soit après la vente de votre résidence principale.

Déductions d'impôt sur le revenu pour les travaux sur une résidence principale

Le fisc espagnol (connu en Espagne sous le nom d'Hacienda) offre des déductions d'impôt sur le revenu aux personnes qui ont effectué des travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique de leur résidence principale ou de leur propriété louée. Ceux-ci sont les suivants :

Abattement de 20 %

Les personnes ayant effectué des travaux sur leur résidence principale représentant une économie de chauffage de 7 % peuvent demander cette déduction. Vous devrez le prouver en présentant le certificat énergétique avant et après les travaux.

40 % de réduction

Vous serez éligible à cette déduction si les travaux que vous avez réalisés réduisent d'au moins 30 % l'indicateur de consommation d'énergie primaire non renouvelable. C'est également le cas si vous obtenez une amélioration de la cote énergétique de la maison pour obtenir une classe énergétique A ou B. Vous devrez le prouver en présentant le certificat énergétique avant et après les travaux.

Abattement de 60 %

Ceux qui ont effectué des travaux de rénovation qui ont entraîné une amélioration de l'efficacité énergétique de bâtiments complets à usage principalement résidentiel peuvent bénéficier de cette déduction. La déduction est valable pour les personnes physiques propriétaires d'immeubles, c'est-à-dire qu'elle ne peut pas être sollicitée par les personnes morales. Pour être admissible, il doit être prouvé que la consommation d'énergie primaire non renouvelable a été réduite d'au moins 30 %.

Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

Selon l'Agence fiscale, pour que la maison soit considérée comme une résidence principale en Espagne, vous devez y résider pendant une période continue de trois ans. Elle peut être considérée comme résidence principale lorsque, alors que vous n'y habitiez pas pendant cette période, des circonstances surviennent, qui nécessitent un changement de résidence.

Réduction d'impôt sur le revenu des personnes physiques pour les revenus locatifs

Si vous avez tiré des revenus de la location d'une résidence principale, les dépenses peuvent être déduites des revenus obtenus. Par exemple, vous pouvez déduire les frais de réparation et d'entretien de la propriété, les frais de communauté, les assurances, la collecte des ordures et la taxe foncière, entre autres.