Investir dans le logement à Barcelone pour des locations de longue durée

Barcelone compte des quartiers établis et d'autres en pleine expansion. Au fil des ans, certains quartiers sont devenus de nouveaux pôles d'investissement. Le marché a également connu des évolutions, comme la montée en puissance des locations résidentielles de longue durée, beaucoup moins courantes auparavant.

Avant d'investir dans l'immobilier, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Rebeca Pérez, PDG et fondatrice d'Inviertis, affirme clairement qu'il est impossible d'analyser un appartement sans analyser au préalable le contexte global. À cet égard, elle souligne que la BCE a relevé ses taux d'intérêt en juin à 2,40 % face à l'inflation galopante, tandis que l'Euribor, bien qu'en baisse, reste supérieur à 2,7 %. Par ailleurs, « un ensemble de mesures relatives au logement, que le gouvernement soumettra au Congrès ce mois-ci, prévoit de réglementer les locations saisonnières et les locations de chambres, d'allonger les durées de location et d'appliquer un taux de TVA de 21 % aux appartements touristiques. Tous ces éléments impactent directement la rentabilité d'une transaction », explique-t-elle.

On y trouve des quartiers établis et d'autres en plein essor. Tecnitasa identifie le quartier de l'Eixample comme l'un des plus prisés des résidents espagnols et internationaux. Sa situation centrale et son offre de services étendue garantissent une demande constante.

Pour Rebeca Pérez, ce quartier est idéal pour les investisseurs soucieux de préserver leur capital. « L’Eixample reste une valeur refuge : les biens immobiliers de qualité trouvent preneur en 35 à 50 jours. Nous le constatons chaque semaine dans les transactions que nous concluons. Les investisseurs en quête de revenus ne se focalisent plus sur le code postal, mais sur le rendement net », explique-t-elle.

L'expert estime que tout dépend des objectifs de l'investisseur, car Barcelone présente en réalité deux marchés au sein d'une même ville. « L'écart de prix entre les quartiers dépasse 3 700 € par mètre carré. »

D'après Tecnitasa, les quartiers de Gràcia, Poble Nou, Sant Martí et Les Corts sont également devenus de plus en plus attractifs. Si l'objectif est la génération de revenus, Pérez affirme que la situation penche nettement en faveur des quartiers périphériques. Le rendement brut moyen de la ville s'établit à 5,7 %, mais il atteint 6,5 % à Nou Barris, 6,2 % à Sant Andreu, et à Poble Sec, l'un de ses quartiers de prédilection, les opportunités peuvent dépasser les 7 %. « C'est là que les prix d'entrée permettent d'obtenir des rendements tout simplement inaccessibles en centre-ville. »

L'analyse de Sant Andreu par le cabinet d'expertise révèle que ce quartier affiche des prix plus compétitifs que de nombreux autres quartiers de la ville, tout en conservant un fort esprit de communauté. Nou Barris, quant à lui, attire plutôt les investisseurs en quête de rentabilité. Les prix d'entrée y sont inférieurs à ceux pratiqués dans de nombreux autres quartiers de Barcelone, ce qui peut améliorer les rendements locatifs bruts.

Rebeca Pérez souligne un changement radical du paysage de l'investissement à Barcelone. « Il y a dix ans, les investisseurs se concentraient sur la Ciutat Vella et le front de mer, misant sur la location touristique. Ce modèle est désormais obsolète, victime de la réglementation : moratoire sur les permis de construire, déclaration de zone de logement en difficulté et, plus récemment, la hausse de la TVA à 21 % introduite par le décret de juillet. Les capitaux se tournent désormais vers la location résidentielle longue durée dans des quartiers où les prix d'entrée sont raisonnables et la demande sous-jacente forte. »

Elle estime toutefois que le changement le plus profond n'est pas géographique, mais comportemental. Avec une hausse des prix prévue de 3 % à 6 % d'ici 2026 – un rythme plus modéré que les années précédentes –, la plus-value à elle seule ne justifie plus un investissement. De ce fait, les investisseurs avertis ont cessé d'acheter des « appartements dont la valeur va augmenter » et privilégient désormais ceux qui offrent le meilleur rendement pour le risque le plus faible.

Nous avons déjà souligné que le quartier de Sagrera-Sant Andreu est susceptible de prendre de la valeur avec l'arrivée du réseau ferroviaire à grande vitesse AVE. Pérez confirme cette analyse, en précisant que la future gare intermodale est le plus grand projet d'infrastructure de la ville et que son impact n'est pas encore pleinement intégré aux prix du marché.

Le rapport met également en lumière l'axe Besòs – comprenant Bon Pastor, Trinitat et Ciutat Meridiana – où l'on trouve certains des prix immobiliers les plus bas de Barcelone, à partir de 1 776 €/m² à Ciutat Meridiana. Les données montrent une convergence constante de ces quartiers vers la moyenne de la ville, ce qui en fait « la zone au plus fort potentiel, même si cela exige une sélection rigoureuse des biens et un horizon d'investissement à long terme ».

Tecnitasa identifie également l'axe Besòs comme une zone suscitant un intérêt croissant grâce aux projets de rénovation urbaine en cours. Certains emplacements, proposés à des prix plus abordables, pourraient tirer un avantage considérable des améliorations apportées à leur environnement. Il s'agit d'une option intéressante pour les investisseurs prêts à accepter un risque plus élevé en contrepartie d'un potentiel de croissance plus important.

L'expert souligne également une troisième zone : la première couronne métropolitaine. Des communes comme L'Hospitalet, Badalona et Santa Coloma absorbent une demande que Barcelone exclut de plus en plus par les prix et « offrent des rendements plus élevés, soutenus par une demande très forte. De fait, dans ce contexte, toute la région du Maresme représente une opportunité. »