Barcelona compta amb zones consolidades i d'altres que s'expandeixen. Hi ha barris que es posicionen com a nous centres d'inversió. I canvis, com els que porten cap al lloguer residencial de llarga durada, que abans no era tan quotidià.
Abans d'invertir en habitatge, cal assenyalar diversos factors. Rebeca Pérez, CEO & Founder d'Inviertis, té clar que no es pot analitzar un pis sense analitzar-ne abans el context. En aquest sentit, analitza que el BCE va pujar tipus al juny fins al 2,40% pel repunt inflacionista, l'euríbor està corregint, però continua per sobre del 2,7%, i “hi ha un paquet de mesures d'habitatge que el Govern portarà al Congrés aquest mateix mes que amenaça amb regulació de lloguers de temporada i habitacions, pròrroga de contractes i IVA al 21% per a pisos turístics. Tot això condiciona directament la rendibilitat d‟una operació”, assenyala.
A més, a Barcelona, l'anunci que es deixaran de renovar les llicències turístiques i presumiblement, 10.000 habitatges tornaran al mercat d'habitatge habitual i un mercat on el preu del lloguer està limitat.
Així, abans d'invertir a Barcelona és imprescindible tenir en compte la regulació concreta de la zona, el seu límit de lloguer i el futur de les llicències que pugui tenir. "L'estat de l'immoble en general i la ITE en particular per a edificis de més de 50 anys que pugui donar lloc a derrames", segons Pérez.
Zones i barris on invertir en habitatge a Barcelona
Hi ha zones consolidades i noves. A Tecnitasa assenyalen l'Eixample, una de les zones més buscades per residents nacionals i internacionals. La seva ubicació i oferta de serveis fan que la demanda sigui constant.
Per a Rebeca Pérez, aquesta zona és ideal si l'objectiu és preservar capital, "l'Eixample encara és un valor refugi: els immobles ben valorats roten en 35-50 dies. Nosaltres ho veiem cada setmana a les operacions que tanquem: l'inversor que busca renda ja no mira el codi postal, mira el yield net", puntualitza.
L'experta opina que sempre depèn de què busca l'inversor, perquè Barcelona són dos mercats a una mateixa ciutat. "La bretxa entre districtes supera els 3.700 euros per metre quadrat".
Per a Tecnitasa, les zones de Gràcia, el Poble Nou, Sant Martí o Les Corts també són ara atractives. Quan l'objectiu és renda, Pérez esmenta que l'equació afavoreix clarament els districtes perifèrics: la rendibilitat bruta mitjana de la ciutat és del 5,7%, però a Nou Barris arriba al 6,5% i a Sant Andreu al 6,2% i "darrerament a la meva zona preferida, que és el Poble Sec, podem veure oportunitats per sobre del 7%. Aquí és on el tiquet d'entrada permet nombres que al centre són impossibles".
Analitzant Sant Andreu, la taxadora destaca que aquest barri manté preus més competitius que altres districtes i conserva una vida de barri molt marcada, mentre que Nou Barris sol atraure inversors orientats a rendibilitat, i els preus d'entrada són més baixos que a moltes altres zones de Barcelona, fet que pot millorar el retorn brut per lloguer.
Canvi a les zones d'inversió
Rebeca Pérez posa l'accent en un canvi radical de les zones d'inversió a Barcelona. "Fa una dècada l'inversor mirava Ciutat Vella i el front marítim pensant en lloguer turístic. Aquest model està esgotat per la regulació: moratòria de llicències, declaració de zona tensionada i ara la pujada de l'IVA al 21% que ve al decret de juliol. El capital ha rotat cap al lloguer residencial de llarga durada a districtes amb preus d'entrada raonables".
Tot i que per a ella, el canvi més profund no és geogràfic, és de mentalitat. Amb previsions de pujades de preus del 3% al 6% per al 2026, més moderades que l'any anterior, la plusvàlua ja no sosté sola una inversió, indica. Així, l'inversor sofisticat ha deixat de comprar “el pis que pujarà” per comprar “el pis que rendeix millor i té menys risc”.
Zones que despunten
Hem assenyalat que La Sagrera-Sant Andreu és una zona que serà més valorada ben aviat perquè l'AVE hi arribarà. Pérez ho destaca: la futura estació intermodal és el projecte d'infraestructura més gran de la ciutat i encara no està plenament descomptat en preus.
També assenyala l'eix Besòs -Bon Pastor, Trinitat, Ciutat Meridiana-, on hi ha els preus més baixos de Barcelona, des de 1.776 €/m² a Ciutat Meridiana. Les dades mostren una convergència sostinguda d'aquests barris cap a la mitjana municipal, així que és la zona amb més recorregut, encara que exigeix seleccionar molt bé l'actiu i tenir horitzó llarg.
Tecnitasa assenyala l'eix Besòs com a zona que guanya atenció pels projectes de regeneració urbana. Algunes zones parteixen de preus més baixos i podrien beneficiar-se de millores a l'entorn. És una opció per a perfils que accepten més risc a canvi de potencial de creixement futur.
L'experta assenyala una tercera zona, que correspon a la primera corona metropolitana: L'Hospitalet de Llobregat, Badalona o Santa Coloma de Gramenet absorbeixen la demanda que Barcelona expulsa per preu i “ofereixen rendibilitats superiors amb fonaments de demanda molt sòlids... amb aquesta premissa de fet, tenim tot el Maresme per treballar-hi”.
