Comment éviter les problèmes fiscaux lorsqu'on vit gratuitement chez ses parents en Espagne

Ne vous inquiétez pas, vous n'aurez pas à payer d'impôts simplement pour vivre gratuitement chez vos parents, contrairement à ce que certains médias laissent entendre. Il s'agit d'une occupation gratuite du logement, et non d'un transfert imposable, et cela ne doit pas être considéré comme une donation. Pour éviter tout problème avec l'administration fiscale, il est conseillé de signer un contrat de location avec droit d'usage ou d'occupation temporaire précisant clairement que l'enfant vit chez ses parents avec leur accord et ne paie pas de loyer.

José María Salcedo, associé gérant du cabinet Salcedo Tax Litigation, explique que le droit espagnol repose sur un principe clair en matière d'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) : la « présomption de contrepartie ». L'article 6.5 de la loi fiscale dispose que la fourniture de biens, de droits ou de services susceptibles de générer un revenu issu du travail ou du capital est présumée rémunérée. En pratique, cela signifie que l'administration fiscale tend à considérer que l'usage d'un bien a une valeur, même en l'absence de transaction financière entre parents et enfants.

Cette présomption peut toutefois être réfutée par des preuves fournies par le contribuable ou le propriétaire. C’est là qu’intervient un instrument juridique essentiel, souvent méconnu du grand public : le contrat de prêt à usage, qui formalise l’utilisation gratuite du bien. Selon Salcedo, ce document est crucial pour éviter que l’administration fiscale ne considère l’opération comme une location déguisée et, par conséquent, comme un revenu non déclaré.

Il s’agit d’une cession à titre gratuit de l’usage du bien, qui, en principe, n’est pas imposable et ne devrait pas être considérée comme une donation. Toutefois, la Direction générale des impôts a indiqué dans une résolution du 5 octobre 2017 que « la cession à titre gratuit d’un bien immobilier implique que l’emprunteur acquiert un droit par voie de donation, à titre gratuit, et constitue donc un fait générateur de droits de succession et de donation ».

C’est pourquoi une autre option particulièrement intéressante, et sans doute plus sûre, consiste à signer une convention d’occupation temporaire régissant l’utilisation du logement. Ce document stipule clairement que l’enfant réside dans le logement, conformément à l’accord des parents, sans payer de loyer, et que cette convention est révocable.

En l'absence d'accord écrit confirmant la gratuité de l'utilisation du bien, comme c'est le cas pour un contrat de prêt à usage, l'administration fiscale peut requalifier la situation en location à sa valeur locative. De tels accords constituent donc une preuve que le bien est mis à disposition gratuitement, que ce soit à un enfant ou à un tiers.

Une fois prouvé que l'usage du bien est gratuit, le propriétaire n'est pas tenu de payer d'impôt sur les plus-values immobilières. Cela ne signifie toutefois pas qu'il n'existe aucune obligation déclarative. « Dans ces cas », explique Salcedo, « les parents doivent déclarer les revenus immobiliers imputés conformément à l'article 85 de la loi relative à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, comme si le bien était inoccupé. » Les règles sont encore plus strictes lorsque le bénéficiaire est un parent direct : l'article 24 interdit aux propriétaires de déclarer un revenu inférieur au montant imputé calculé en vertu de l'article 85. C'est ainsi que l'administration fiscale entend empêcher les familles de dissimuler des montages locatifs symboliques ou irréguliers.

Ce régime fiscal s'applique uniquement aux résidences secondaires ou aux biens immobiliers autres que la résidence principale. Lorsque l'enfant vit dans la résidence principale de ses parents, la situation est plus claire : il n'y a pas d'obligation d'imputer les revenus locatifs, la loi excluant la résidence principale du calcul. C'est le cas typique des parents vivant avec un enfant majeur, voire avec le conjoint de celui-ci. Dans ce cas, souligne Salcedo, il n'y a aucun risque fiscal.

L'expert fiscal souligne que l'administration fiscale ne mène pas de campagne de répression généralisée contre les montages patrimoniaux familiaux. Son attention se concentre sur les biens de grande valeur ou les situations susceptibles de révéler une stratégie d'évasion fiscale. Bien que ce problème n'affecte pas la plupart des familles au quotidien, il peut avoir de graves conséquences pour celles qui possèdent plusieurs biens ou dont les montages sont mal documentés. L'incertitude provient de la manière dont la valeur économique de l'usage du bien est évaluée et de la définition précise des limites de l'imposition au sein de la sphère familiale.

Le conseil de l'associé gérant du cabinet Salcedo Tax Litigation est clair : toute cession à titre gratuit doit être dûment documentée, et les accords fictifs déclarant des revenus irréalistes sont à proscrire. Un contrat de prêt à usage ou un contrat d'occupation précaire bien rédigés constituent désormais des outils efficaces pour lever les doutes et prévenir toute interprétation défavorable en cas de contrôle fiscal.

En résumé, vivre gratuitement dans le logement de ses parents reste fiscalement avantageux lorsque celui-ci constitue leur résidence principale.

Lorsqu'un transfert d'usage est utilisé pour éviter de déclarer les revenus locatifs

Prenons l'exemple d'un bien immobilier générant des revenus locatifs saisonniers. Un parent souhaite que son enfant, qui ne perçoit aucun autre revenu imposable, soit imposé sur ces revenus locatifs, lesquels relèvent des tranches d'imposition du Fonds de prévoyance des personnes physiques (FPP), afin de réduire sa propre charge fiscale.

Un prêt à usage ( comodato en espagnol) ou tout autre transfert d'usage à titre gratuit confère uniquement le droit d'utiliser et d'occuper le bien, et non le droit d'en tirer des revenus ou autres avantages. Par conséquent, si l'enfant se contente d'habiter le bien sans en percevoir de revenus (par exemple, en le louant à des tiers), l'opération ne constitue pas une donation de biens ou de droits au sens des droits de succession et de donation, mais un simple transfert d'usage, non soumis à ces droits.

Cependant, si le transfert d'usage vise à permettre à l'enfant de percevoir des revenus de tiers par le biais de locations saisonnières, l'administration fiscale pourrait le considérer comme un transfert de revenus plutôt que comme un simple transfert d'usage. Dans ce cas, un droit d'usufruit devrait être constitué. Si cet usufruit n'est pas formalisé par un acte authentique avec acceptation expresse, l'opération ne serait pas valable en tant que donation d'usufruit et, par conséquent, les revenus locatifs continueraient d'être attribués au propriétaire du bien et non à l'enfant.

En résumé, la transmission du droit d'usage d'un bien n'autorise pas l'enfant à le louer et à en percevoir les revenus. En l'absence d'un usufruit formellement constitué, les revenus locatifs restent imposables pour le parent. L'impôt sur le revenu étant progressif, le transfert de ces revenus à un enfant titulaire d'un simple droit d'usage permettrait au parent de ne pas les déclarer, faussant ainsi le principe de progressivité de l'impôt. De plus, le parent éviterait de payer des impôts sur la donation de l'usufruit, ce qui constitue pourtant l'objet même de la transmission, conclut José María Salcedo.