Article rédigé par Eduardo Amat Alcaraz, notaire de Puerto Lumbreras (Murcie)
Un paiement comptant se produit lorsque l'acheteur paie le montant total d'un bien ou d'un service au moment de l'achat. Il n'y a pas besoin de reporter une partie du paiement à une date ultérieure et le vendeur est entièrement payé.
En ce sens, l'achat d'un bien pour lequel l'acheteur contracte un emprunt, généralement avec une garantie hypothécaire, serait un paiement pur et simple tant qu'aucune partie du prix ne reste impayée. Dans la pratique, cependant, l'expression est associée au fait que l'acheteur dispose de l'argent nécessaire au moment de l'achat sans rechercher de financement externe.
De ce point de vue, le principe de base de l'achat pur et simple du bien est évident : l'acheteur dispose de l'argent dont il remettra normalement une partie au vendeur sous forme d'acompte, qui doit toujours être formalisé par écrit.
Cependant, il est important de considérer les limitations établies par la loi concernant les modes de paiement. Ainsi, si l'une des parties est un entrepreneur ou un professionnel (personne physique ou morale), elle ne peut payer en espèces les transactions d'un montant égal ou supérieur à 1 000 € (avant le 11 juillet 2021, il était de 2 500 €).
Cependant, lorsque le payeur est une personne physique, sans résidence fiscale en Espagne et n'agissant pas en qualité d'entrepreneur ou de professionnel, le plafond est de 10 000 € (auparavant 15 000 €). Par espèces, on entend essentiellement l'argent liquide, national ou étranger, ainsi que les lettres de change, les titres et les porteurs (tels qu'un billet à ordre).
Une pénalité financière proportionnelle à 25 % du montant versé en espèces est applicable en cas de non-respect de ces montants. Pour les opérations dépassant ces plafonds de paiement en espèces, les parties doivent conserver les récépissés de paiement utilisés pendant cinq ans.
Pour les achats n'impliquant pas des entrepreneurs ou des professionnels, des paiements en espèces jusqu'à 100 000 € peuvent être effectués, mais les personnes physiques qui, pour leur propre compte ou pour le compte de tiers, effectuent des mouvements d'espèces en Espagne d'un montant de 100 000 € ou plus sont tenues de les signaler au préalable à la Commission pour la prévention du blanchiment d'argent en soumettant un formulaire S-1. Le montant est de 10 000 € pour les mouvements d'espèces, de chèques ou de lettres de change au porteur entrant ou sortant d'Espagne.
Dans un autre registre, nous avons déjà dit que l'achat comptant nécessite que l'acheteur dispose de l'argent au moment de l'achat, mais il doit parfois effectuer d'autres transactions avant ou en même temps pour obtenir cette liquidité.
Pensez, par exemple, aux parents qui souhaitent laisser à leurs enfants l’argent dont ils ont besoin pour pouvoir acheter leur maison ; dans ces cas, il conviendrait de documenter cet acte, qu'il s'agisse d'un contrat de prêt (si l'argent est restitué) ou d'un don (si l'argent est donné gratuitement). Il est recommandé de demander conseil à un notaire pour ces cas en raison des différentes exigences et implications fiscales.
De même, comme nous l'avons souligné, l'acheteur peut disposer du montant total au moment de l'achat, mais parce qu'en même temps, un prêt est accordé auprès d'une institution financière – normalement avec une garantie hypothécaire sur le bien à acheter. Cela est le cas s'ils ont nécessairement besoin de ce montant pour couvrir le prix d'achat convenu, ou s'ils disposent des liquidités nécessaires mais ne souhaitent pas se décapitaliser et préfèrent financer l'investissement.
Dans ces cas-là, l'avis notarié est également souhaitable, ce qui est pratiquement obligatoire – et toujours gratuit – en vertu de la loi espagnole sur les contrats de crédit immobilier.
En bref, lors de l'achat d'un bien immobilier – qu'il s'agisse d'un achat comptant ou non – le travail du notaire est fondamental, contrôlant la légalité et conférant à l'acte une pleine sécurité juridique.