Come comprare casa a titolo definitivo, secondo un notaio

Articolo scritto da Eduardo Amat Alcaraz , notaio di Puerto Lumbreras (Murcia)

Un pagamento definitivo avviene quando l'acquirente paga l'intero importo per un bene o un servizio al momento dell'acquisto. Non è necessario posticipare parte del pagamento in un secondo momento e il venditore sarà interamente pagato.

In questo senso, l'acquisto di un immobile per il quale l'acquirente accende un mutuo, solitamente con garanzia ipotecaria, costituirebbe un pagamento a titolo definitivo purché nessuna parte del prezzo rimanga non pagata. In pratica, però, l'espressione è associata al fatto che l'acquirente abbia a disposizione il denaro necessario al momento dell'acquisto senza ricorrere a finanziamenti esterni.

In questa prospettiva, la premessa fondamentale per acquistare un immobile a titolo definitivo è ovvia: l'acquirente ha a disposizione il denaro, di cui normalmente ne verserà una parte al venditore a titolo di caparra o acconto, che dovrebbe essere sempre formalizzato per iscritto.

È importante però considerare le limitazioni stabilite dalla legge riguardo le modalità di pagamento. Pertanto, se una delle parti è un imprenditore o un professionista (persona fisica o giuridica), non può pagare in contanti per transazioni di importo pari o superiore a 1.000 euro (prima dell'11 luglio 2021 era 2.500 euro).

Tuttavia, quando il pagatore è una persona fisica, senza residenza fiscale in Spagna e che non agisce come uomo d'affari o professionista, il limite è di 10.000 euro (in precedenza 15.000 euro). Per contanti si intendono sostanzialmente moneta o contanti, nazionali o esteri, nonché cambiali, titoli e al portatore (come un pagherò cambiario).

In caso di superamento di tali importi è prevista una sanzione pecuniaria proporzionale al 25% dell'importo pagato in contanti. Per le operazioni eccedenti tali limiti di pagamento in contanti, le parti devono conservare per cinque anni le ricevute di pagamento utilizzate.

Per gli acquisti che non coinvolgono uomini d'affari o professionisti, potranno essere effettuati pagamenti in contanti fino a 100.000 euro, poiché le persone fisiche che, per conto proprio o di terzi, effettuano movimenti di contanti all'interno della Spagna per un importo pari o superiore a 100.000 euro, sono obbligate a segnalarli preventivamente alla Commissione per la prevenzione del riciclaggio di denaro presentando il modulo S-1. L'importo è di 10.000 euro per i movimenti di contanti, assegni o cambiali al portatore in entrata o in uscita dalla Spagna.

In un'altra nota, abbiamo detto che l'acquisto definitivo richiede che l'acquirente disponga del denaro al momento dell'acquisto ma a volte è necessario effettuare altre transazioni prima o contemporaneamente per ottenere questa liquidità.

Si pensi, ad esempio, ai genitori che vogliono lasciare ai propri figli i soldi necessari per poter acquistare la propria casa; in questi casi sarebbe opportuno documentare tale atto, sia che si tratti di un contratto di prestito (se il denaro viene restituito) o di una donazione (se il denaro viene donato a titolo gratuito). Si consiglia di richiedere una consulenza notarile per questi casi a causa dei diversi requisiti e delle implicazioni fiscali.

Allo stesso modo, come abbiamo sottolineato, l’acquirente può avere l’importo totale al momento dell’acquisto, ma perché contestualmente viene concesso un mutuo con una finanziaria – normalmente con garanzia ipotecaria sull’immobile da acquistare; e questo vale sia che abbiano necessariamente bisogno di tale somma per coprire il prezzo di acquisto pattuito, sia che abbiano la liquidità necessaria ma non vogliano decapitalizzarsi e preferiscano finanziare l'investimento.

In questi casi è auspicabile anche la consulenza notarile, che è praticamente obbligatoria – e sempre gratuita – come conseguenza della Legge spagnola sui contratti di credito immobiliare.

Insomma, quando si acquista un immobile – sia esso a titolo definitivo o meno – l'opera del notaio è fondamentale, controllandone la legalità e conferendo all'atto piena certezza giuridica.