L'une des façons possibles d'acquérir un bien immobilier en Espagne est de passer par une vente aux enchères publique. Ces biens qui tombent sous le coup d'un marteau sont connus en espagnol sous le nom de « ejecuciones hipotecarias » (saisies bancaires).
Étant donné que l’inflation n’a pas été maîtrisée après la crise du Covid-19, les banques centrales ont fortement augmenté le prix de l’argent (taux d’intérêt), ce qui s’est traduit par des remboursements mensuels plus élevés pour des millions d’emprunteurs. Des milliers d’emprunteurs en difficulté ont capitulé et les prêteurs ont repris possession de leurs biens.
Les pensions bancaires sont des biens immobiliers pour lesquels un emprunteur est en retard dans ses remboursements hypothécaires et son prêteur (généralement une banque) a repris le bien légalement.
Ces propriétés sont ensuite vendues aux enchères publiques pour une fraction de leur valeur marchande. Par exemple, imaginons qu'un emprunteur imprudent du nom de Feliz Joseph ne parvienne pas à rembourser son prêt hypothécaire de 500 000 €. Une fois que son prêteur aura repris possession de sa propriété de Mijas, vous pourrez acheter sa maison pour moins de 200 000 € ! Intéressé ?
Même si cela peut sembler être une excellente option à première vue, il existe en fait de nombreuses réserve. L'essentiel est qu'il vaut mieux laisser cette option à des professionnels qui savent ce qu'ils font et sont prêts à accepter de lourdes pertes financières. Les enchères bancaires ne sont pas à la portée de tout le monde et ne conviennent pas aux profanes.
Mais pour les plus courageux, les récompenses sont bien supérieures aux risques. En effet, vous achetez un bien immobilier par l'intermédiaire d'un tribunal pour la moitié de sa valeur marchande, voire moins !
Compte tenu du boom immobilier en cours en Espagne, qui en est à sa quatrième année, et de la hausse à deux chiffres des prix de l'immobilier dans les grandes villes et dans certaines zones côtières, les opérations de rachat par les banques offrent un répit bienvenu aux acheteurs et aux investisseurs. C'est toujours une option à explorer pour les investisseurs avisés. Il est fortement conseillé de faire appel à un conseiller juridique pour suivre cette option. Notre cabinet d'avocats peut vous assister dans ces démarches si vous êtes intéressé.
Les six étapes de la saisie bancaire
1. L'emprunteur est en retard de paiement – L'emprunteur ne parvient pas à honorer ses remboursements hypothécaires. Des intérêts de retard (« intereses de mora » ) sont dus pour couvrir les pénalités. Le prêteur contacte l'emprunteur et tente d'abord de parvenir à un règlement à l'amiable.
2. En cas de défaillance technique – Trois mois à compter du premier retard. Après 3 mois de retard, le dossier du client est transmis au service de recouvrement judiciaire de la banque qui tente dans un dernier recours de recouvrer la dette. Le prêteur entamera alors une procédure exécutive contre le bien grevé.
3. Saisie immobilière et intervention du notaire – Selon les chances de recouvrement, 15 à 20 jours après la défaillance technique. Une lettre recommandée avec accusé de réception est envoyée par un notaire public informant l’emprunteur qu’une procédure de saisie immobilière est en cours.
4. Ordonnance de reprise de possession – Le tribunal contacte le propriétaire du bien pour fixer une date pour le procès. Le juge informe officiellement l’emprunteur que son prêteur a engagé une procédure de reprise de possession.
5. Le tribunal fixe la date de la vente aux enchères publiques – normalement entre 6 et 12 mois après le début de la procédure exécutive. Le juge fixe la date de la vente aux enchères. La valeur aux fins de la vente aux enchères ne peut pas être inférieure à 75 % de la valeur d’expertise. Cependant, si personne n’enchérit, le marteau tombe et un prêteur est légalement en droit de saisir le bien pour 60 % de sa valeur d’expertise. S’il y a un garant dans l’acte d’hypothèque, la banque poursuivra d’abord ses biens, il est donc plus facile de les saisir. Le bien sera alors enregistré au registre foncier sous le nom du nouveau propriétaire (normalement le prêteur).
6. Expulsion – Si l’ancien propriétaire habite toujours dans le logement, après une période qui s’étend normalement sur six mois, des policiers se présenteront à sa porte avec un serrurier et un huissier de justice pour l’expulser par la force, si nécessaire. Le prêteur prend possession physique du logement et les serrures sont changées.
Chez Larrain Nesbitt Abogados (LNA), nous avons plus de 21 ans d'expérience dans le domaine des visas d'immigration et de résidence. Nous aidons également nos clients à acheter, vendre ou louer des propriétés en Espagne. Vous pouvez nous contacter par e-mail à info@larrainnesbitt.com, par téléphone au numéro de notre ligne britannique (+44) 0754 3838 218 ou en espagnol (+34) 952 19 22 88, ou en remplissant notre formulaire de contact.
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