Die 6 Phasen einer Zwangsvollstreckung bei Immobilien in Spanien

Zwangsvollstreckungen von Häusern in Spanien

Maria Ziegler on Unsplash

18 September 2024, 9:00

Eine Möglichkeit, um in Spanien Immobilien zu erwerben, ist eine öffentliche Auktion. Die Immobilien, die unter den Hammer kommen, werden auf Spanisch als „Ejecuciones hipotecarias“ oder auf Deutsch als „Zwangsversteigerungen“ oder auch „Zwangsvollstreckungen bei Immobilien“ bezeichnet.

Angesichts der Tatsache, dass die Inflation nach der Corona-Pandemie nicht unter Kontrolle kam, haben die Zentralbanken den Preis des Geldes (Zinssätze) stark erhöht, was wiederum zu höheren monatlichen Rückzahlungen für Millionen von Hypothekennehmern geführt hat. Tausende von Kreditnehmern, die in finanzielle Schwierigkeiten kamen, haben schließlich kapituliert, und die Kreditgeber haben die Immobilien wieder in Besitz genommen.

Bei diesen Zwangsversteigerungen handelt es sich um Immobilien, bei denen ein Kreditnehmer mit der Rückzahlung seiner Hypothek in Rückstand geraten ist und sein Kreditgeber (in der Regel eine Bank) die Immobilie rechtmäßig zurückgenommen hat.

Diese Immobilien werden dann in öffentlichen Auktionen für einen Bruchteil ihres Marktwerts versteigert. Nehmen wir beispielsweise an, ein Kreditnehmer namens Feliz Joseph kann seine Hypothek in Höhe von 500.000 Euro nicht mehr abzahlen. Sobald der Kreditgeber seine Immobilie in Mijas zurückgenommen hat, können Sie das Haus von Feliz Joseph für unter 200.000 Euro kaufen! Interessiert?

Auch wenn dies zunächst wie eine tolle Option klingt, gibt es einige Vorbehalte, die über den Zweck dieses Blog-Beitrags hinausgehen. Der Kerngedanke ist, dass diese Option besser Profis überlassen werden sollte, die wissen, was sie tun und bereit sind, hohe finanzielle Verluste in Kauf zu nehmen. Zwangsversteigerungen sind nicht jedermanns Sache und nicht für Laien geeignet.

Für diejenigen, die sich nicht abschrecken lassen, überwiegen die Vorteile jedoch bei Weitem die Risiken. Im Grunde erwerben Sie eine Immobilie über ein Gericht für die Hälfte ihres Marktwerts oder sogar weniger!

Angesichts des anhaltenden Immobilienbooms in Spanien, der nun in sein viertes Jahr geht, und der Tatsache, dass Immobilien in Großstädten und in ausgewählten Küstengebieten zweistellig im Wert zugenommen haben, bieten Transaktionen aus Bankverwertung Käufern und Investoren gleichermaßen eine willkommene Atempause. Für versierte Investoren ist dies immer eine Option, die sie in Erwägung ziehen sollten. Es wird dringend empfohlen, bei der Nutzung dieser Option Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Unsere Anwaltskanzlei kann Sie bei Interesse bei diesen Verfahren unterstützen.

Die sechs Schritte der Zwangsvollstreckung bei Immobilien

1. Der Kreditnehmer gerät in Verzug – Der Kreditnehmer kommt seinen Hypothekenrückzahlungen nicht nach. Es fallen Verzugszinsen (Intereses de mora) an, um die Vertragsstrafen zu decken. Der Kreditgeber kontaktiert den Kreditnehmer und versucht zunächst, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

2. Bei technischer Zahlungsunfähigkeit – drei Monate nach dem ersten Zahlungsrückstand. Nach drei Monaten im Zahlungsrückstand wird die Akte des Kunden an die Inkassoabteilung der Bank weitergeleitet, die einen letzten Versuch unternimmt, die Schulden einzutreiben. Der Kreditgeber leitet dann ein Vollstreckungsverfahren gegen die belastete Immobilie ein.

3. Zwangsvollstreckung und Einschaltung des Notars – Je nach den Chancen auf eine Schuldentilgung 15 bis 20 Tage nach der technischen Zahlungsunfähigkeit. Ein Notar schickt dem Kreditnehmer per Einschreiben mit Rückschein eine Nachricht, in dem er ihn über das laufende Vollstreckungsverfahren informiert.

4. Pfändungsbeschluss – Das Gericht setzt sich mit dem Eigentümer in Verbindung, um einen Termin für die Verhandlung festzulegen. Der Richter benachrichtigt den Kreditnehmer offiziell darüber, dass sein Kreditgeber ein Pfändungsverfahren eingeleitet hat.

5. Das Gericht legt einen Termin für die öffentliche Auktion fest – normalerweise 6 bis 12 Monate nach Einleitung des Vollstreckungsverfahrens. Der Richter legt den Termin für die Versteigerung fest. Der Wert für Auktionszwecke darf nicht unter 75 % des Schätzwerts liegen. Wenn jedoch keiner auf die Immobilie bietet, dann fällt der Hammer und der Kreditgeber ist gesetzlich berechtigt, die Immobilie für 60 % ihres Schätzwerts zu pfänden. Sollte in der Hypothekenurkunde ein Bürge aufgeführt sein, wird die Bank zuerst dessen Vermögenswerte eintreiben, da es einfacher ist, diese zu pfänden. Die Immobilie wird nun im Grundbuchamt auf den Namen des neuen Eigentümers (normalerweise des Kreditgebers) eingetragen.

6. Zwangsräumung – Falls der ehemalige Eigentümer nach Ablauf einer Frist von normalerweise sechs Monaten immer noch in der Immobilie wohnt, erscheinen Polizeibeamte zusammen mit einem Schlosser und einem Gerichtsvollzieher vor seiner Tür, um ihn notfalls zwangzuräumen. Der Kreditgeber kommt wieder in den physischen Besitz der Immobilie und die Schlösser werden ausgewechselt.

Wir von Larrain Nesbitt Abogados (LNA) haben über 21 Jahre Erfahrung und sind auf Einwanderungs- und Aufenthaltsvisa spezialisiert. Wir unterstützen unsere Kunden auch beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien in Spanien. Sie können uns per E-Mail unter info@larrainnesbitt.com, telefonisch unter unserer britischen Nummer (+44) 0754 3838 218 oder spanischen Nummer (+34) 952 19 22 88 oder über unser Kontaktformular erreichen.

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