I prezzi delle case di nuova costruzione in Spagna continueranno a salire nella prima parte dell'anno (4,1%), anche se a un ritmo più lento rispetto ai trimestri precedenti, per attestarsi su una media di 2.925 euro/m2, secondo la Sociedad de Tasación ( ST) per il mercato residenziale. Per Consuelo Villanueva, direttrice delle istituzioni e dei conti chiave della ST, i prezzi delle case sono vicini a un punto di svolta e "si prevede che un rallentamento nella crescita della casa media diventerà sempre più evidente". Questo articolo esamina le sfide del 2024 e le tendenze del mercato.
L'ultimo studio sul mercato residenziale della Sociedad de Tasación analizza le tendenze e le sfide per il 2024, un anno che sembra essere segnato dal rallentamento economico già previsto per il 2023, dall'andamento occupazionale ma anche dall'inflazione e, quindi, dalla Banca Centrale Europea (BCE) decisioni sui tassi di interesse.
Le tendenze dell’inflazione determineranno il 2024. Nuove pressioni potrebbero in generale limitare la crescita dell’economia spagnola a causa dell’indebolimento della domanda estera, evidenziato nel rallentamento delle esportazioni e degli acquisti di case straniere.
Per Consuelo Villanueva, direttrice delle istituzioni e dei conti chiave della ST, "gli acquisti di case da parte di stranieri rappresentano circa il 15% delle transazioni totali. I cittadini dei Paesi europei con una maggiore incidenza dell'inflazione non acquistano più così tante case come in passato. Ma questi le nazionalità classiche (tedeschi o inglesi) vengono sostituite da altre nazionalità, come colombiani o rumeni".
Gli sviluppi economici condizioneranno il mercato dei mutui. L'Euribor è sceso per due mesi consecutivi come indicatore anticipatore che potrebbe indicare un allentamento della politica monetaria della BCE, presumibilmente a partire dalla seconda metà del 2024. Questo previsto calo dei tassi di interesse potrebbe portare a un possibile cambiamento nel saldo dei tassi fissi. Mutui a tasso fisso e variabile, secondo Leticia Sánchez, analista di mercato strategico della società.
Il mercato immobiliare continua a mostrare resilienza in termini di attività, anche se le vendite e gli acquisti di case sono in calo da dieci mesi su base annua, continua il rapporto. Il mercato del lavoro ha chiuso il 2023 con una tendenza al rialzo per quanto riguarda le iscrizioni alla previdenza sociale e il potere d’acquisto delle famiglie ha registrato una leggera ripresa. "I salari e l'inflazione crescono a un ritmo simile, anche se le prospettive per il 2024 indicano un consumo contenuto, a causa della perdita di reddito disponibile avvenuta nel corso del 2022 e del 2023, e del rallentamento del tasso di risparmio negli ultimi trimestri," precisa l'analista.
Sulla base dei dati INE dei Registrar, le previsioni della ST parlano di un calo delle transazioni di circa il 10% su base annua nel 2023, che si tradurrà in oltre 550.000 transazioni, mantenendo cifre invariate dalla fine della pandemia.
Il rapporto della Sociedad de Tasación evidenzia anche l'eterogeneità del mercato, con differenze tra comunità autonome e per tipologia di alloggi, nuovi o usati. "Le case di nuova costruzione continuano ad aumentare ad un tasso più elevato di quelle usate (1% o meno). Questo rallentamento del livello di aumento è dovuto, tra l'altro, al fatto che i tempi di vendita vengono ritardati", dice il direttore della Istituzioni e Grandi Clienti, che esclude riduzioni dei prezzi a breve termine a condizione che venga mantenuta l'attuale domanda di alloggi.
La carenza di nuove costruzioni esercita una pressione al rialzo sui prezzi
Un altro dei punti salienti del rapporto della Sociedad de Tasación è l'analisi della necessità di 800.000 nuove case in Catalogna e nella Comunità di Madrid nei prossimi 15 anni per accogliere il numero previsto di nuove famiglie in queste regioni autonome. Infatti, secondo le previsioni demografiche per i prossimi tre decenni, la metà della domanda di alloggi sarà concentrata in queste due regioni.
Gli attuali livelli di costruzione di nuove abitazioni, che oscillano tra le 80.000 e le 100.000 approvazioni all'anno, sono "insufficienti" e dalla crisi del 2008 esiste "uno squilibrio tra domanda e offerta di nuove abitazioni", ha sottolineato Villanueva.
Il prezzo medio più alto per le case di nuova costruzione è nel centro di Barcellona (5.156 €/m2), e sia a Barcellona che a Madrid (4.385 €/m2) e San Sebastián (4.283 €/m2) sono superiori alla soglia di 4.000 €/m2.
Malaga è invece, per il terzo anno consecutivo, il capoluogo di provincia spagnolo dove i prezzi delle nuove case sono cresciuti maggiormente nell'ultimo anno (7,2%), davanti a grandi capitali come Palma (6,8%), Madrid (6,3% ) e Barcellona (4,9%).