Il governo di coalizione spagnolo ha raggiunto un accordo in merito alla legge sull'edilizia abitativa del Paese che include modifiche sostanziali. La nuova legge riduce le condizioni che devono essere soddisfatte affinché un consiglio regionale o locale possa dichiarare aree con quello che viene definito un mercato degli affitti "con prezzi sopra la media di mercato", il CPI cesserà di essere l'indice di riferimento nei contratti di affitto e la definizione di un i grandi proprietari di immobili in tali "aree stressate" saranno ridotti a 5 abitazioni, sia che si tratti di una persona fisica che di una persona giuridica. Quest'anno continuerà il limite del 2% sui rinnovi contrattuali, che salirà al 3% nel 2024, e verrà creato un nuovo indice di affitto che non sarà mai superiore al CPI dal 2025. Questo è tutto ciò che devi sapere sul nuovo Housing della Spagna Legge nel 2023.
Cosa è cambiato nella legge sulla casa in Spagna?
Fine del CPI: nuovo tetto al rinnovo dei contratti di locazione in corso
Da un lato, viene mantenuto il tetto all'aumento del rinnovo dei contratti di locazione in Spagna in vigore nel corso del 2023, che continuerà ad essere del 2% fino al 31 dicembre. Salirà al 3% per tutto il 2024, e dal 2025 verrà applicato un nuovo indice di affitto. Questo sarà il riferimento nei contratti di affitto "con l'obiettivo di renderlo più stabile e inferiore all'evoluzione del CPI e che limiterà gli aumenti del canone per il rinnovo annuale", come evidenziato dal Governo.
Inoltre, si sostiene che gli inquilini potranno usufruire di una proroga straordinaria del contratto in essere su base annuale e per un periodo massimo di tre anni.
Entro il 31 dicembre 2024, l'Istituto Nazionale di Statistica (INE) definirà un nuovo indice di riferimento per l'aggiornamento annuale dei contratti di affitto delle abitazioni, al fine di evitare aumenti sproporzionati del canone.
Come verrà riconosciuta una zona residenziali con prezzi sopra la media di mercato
Un altro dei cambiamenti sostanziali dell'accordo è la dichiarazione di una zona con prezzi sopra la media di mercato. Sono state ridotte le condizioni che un'area doveva soddisfare per essere dichiarata tale per un triennio, prorogabile annualmente se perdurano le circostanze.
Ora solo una di queste due condizioni deve essere soddisfatta: che il pagamento dell'alloggio costi più del 30% del reddito delle famiglie della zona (più spese e forniture) o che i prezzi siano aumentati di oltre 3 punti percentuali sopra il CPI negli ultimi cinque anni.
Ampliamento della definizione di grandi proprietari immobiliari
D'altra parte, e all'interno di queste aree stressate, è stato ridotto il numero di abitazioni richieste per essere considerato un grande proprietario o un grande proprietario terriero, persona fisica o giuridica. La variazione passa da 10 a 5 immobili posseduti dallo stesso proprietario in questa zona con prezzi sopra la media di mercato, purché giustificata dalla Regione Autonoma corrispondente.
Nuovi contratti di affitto e tetto da applicare a seconda del locatore
L'applicazione dei massimali sui prezzi degli affitti spagnoli nelle "aree stressate" sarà diversa a seconda che tu sia un piccolo o grande proprietario. Per un locatore privato, l'indicizzazione sarà applicata al precedente canone in vigore, in modo da poter applicare solo l'aumento applicato in quel momento, ovvero 2% nel 2023, 3% nel 2024, e il nuovo indice applicato dal 2025 in poi. Nel frattempo, ai grandi inquilini verrà applicato un indice dei prezzi, che non supererà il nuovo indice degli affitti creato da ciascuna Regione autonoma.
Nuovi alloggi in affitto in zone con prezzi sopra la media di mercato
Un altro dei presupposti che è stato inserito nell'accordo che modifica la legge sulla casa è quello che accade nel caso di un immobile che viene affittato per la prima volta. Se l'immobile non è stato locato negli ultimi cinque anni, si applicheranno i limiti applicati dall'indice di riferimento dei prezzi.
Il proprietario sarà colui che dovrà pagare l'agente immobiliare
L'accordo prevede inoltre che i canoni immobiliari e le spese sostenute per l'affitto di un immobile siano sempre a carico del proprietario dell'immobile e non dell'inquilino.
I contratti non potranno escludere l'applicazione dell'Housing Act
Allo stesso modo, vengono eliminate le clausole che consentivano la disapplicazione delle misure contenute nella Legge in caso di accordo tra le parti.
Inoltre, è vietato aumentare i canoni di locazione mediante nuove spese, che obbligherebbero gli inquilini al pagamento di quote condominiali, oneri per la spazzatura o altre spese non imputabili e non preventivamente concordate.
Potenziamento degli alloggi convenzionati in affitto a prezzi contenuti
Aumenta dal 30 al 40% la percentuale di terreno destinata all'edilizia sovvenzionata per i terreni edificabili (nuova edificazione) e dal 10 al 20% per i terreni urbani non consolidati (riqualificazione edificabile).
Data e ora obbligatorie per gli sgomberi
Per quanto riguarda gli sgomberi, saranno vietati gli sgomberi senza data e orario prestabiliti. Nuove proroghe sono previste anche nelle procedure di sfratto, che rinvieranno i processi di oltre due anni, e viene previsto l'obbligo di accesso alle procedure di conciliazione stragiudiziale per le persone vulnerabili.
Inoltre, le comunità autonome spagnole potranno articolare i propri meccanismi di mediazione e alloggi alternativi che ritengano appropriati, costringendo i grandi proprietari terrieri che effettuano gli sfratti a sottomettersi.
Per la prima volta sarà riconosciuta la possibilità di utilizzare i fondi dei piani abitativi statali per offrire alternative abitative alle persone a rischio di sfratto attraverso affitti sociali agevolati, ricollocamento di persone in situazioni vulnerabili o qualsiasi altra politica simile.
Cosa rimane lo stesso nella legge spagnola sull'edilizia abitativa?
Molte altre misure della legislazione scaturite dall'accordo di governo di coalizione vengono mantenute, come ad esempio:
Incentivi fiscali per i piccoli proprietari di casa
Saranno previsti incentivi fiscali per favorire l'affitto di alloggi permanenti a prezzi accessibili, attraverso la modulazione della riduzione del rendimento netto dell'affitto di alloggi permanenti.
Nei nuovi contratti è prevista una trattenuta generale del 50%, che può essere aumentata al 90% se stipulata in un'area di mercato stressata.
- Riduzione dell'affitto in una dichiarata "zona stressata" (90%). Quando viene firmato un nuovo contratto in una zona di mercato residenziale con prezzi sopra la media di mercato, con una riduzione di almeno il 5% del canone del contratto precedente.
- Affitto di alloggi a giovani tra i 18 ei 35 anni (70%). Affittare per la prima volta alloggi in aree stressate a giovani. In caso di nuovi contratti di affitto a giovani tra i 18 ei 35 anni in tali zone.
- Ristrutturazione o miglioramento (60%). Se nei due anni precedenti sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione. Ma ora è necessario dimostrare che è stata effettuata una ristrutturazione per il 10% del valore di acquisto dell'immobile. Inoltre, il limite massimo per gli aumenti del canone sarà del 10%.
Mobilitazione di alloggi sfitti
Al fine di favorirne l'immissione sul mercato, ai Comuni viene offerta la possibilità di stabilire una maggiorazione fino al 150% (attualmente al 50%) sulla quota liquida dell'Imposta Spagnola sugli Immobili (IBI), che interesserebbe gli immobili rimasti inabitato da più di due anni, senza giustificato motivo, per i proprietari con un minimo di quattro immobili.
Se l'immobile è vuoto da tre anni, la maggiorazione potrebbe raggiungere il 100%. Infine, c'è la possibilità di aumentarlo di un ulteriore 50% nel caso di immobili i cui proprietari abbiano due o più appartamenti nello stesso comune.
Patrimonio di edilizia popolare
Il patrimonio di alloggi pubblici in Spagna sarà soggetto a protezione permanente e non potrà essere alienato. Attualmente ci sono appena 290.000 unità, il che significa che solo l'1,6% delle famiglie ha diritto a qualche tipo di edilizia residenziale pubblica, rispetto al 10% di altri paesi limitrofi.
Viene stabilita la qualificazione a tempo indeterminato degli alloggi convenzionati. Le condizioni di base sono fissate a livello statale, definendo un regime di tutela pubblica permanente per l'edilizia sovvenzionata sviluppata su un terreno classificato come riserva. In tutti gli altri casi è stabilito un periodo minimo di interdizione di 30 anni.