Alles, was Sie über Spaniens neues Wohnungsrecht im Jahr 2023 wissen müssen

Die spanische Koalitionsregierung hat eine Einigung über das spanische Wohnungsrecht erzielt, die wesentliche Änderungen beinhaltet. Das neue Gesetz verringert die Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit ein Regional- oder Gemeinderat Gebiete mit einem sogenannten „angespannten“ Mietmarkt deklarieren kann, der Verbraucherpreisindex wird nicht mehr als Referenzindex in Mietverträgen herangezogen und die Definition eines großen Immobilienbesitzers in solchen „angespannten Gebieten“ wird auf fünf Wohnungen reduziert, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder eine juristische Person handelt. In diesem Jahr wird die Obergrenze von 2 % bei Vertragsverlängerungen beibehalten und bis 2024 auf 3 % erhöht. Und es wird ein neuer Mietindex erstellt, der ab 2025 nie höher als der VPI sein wird. Hier erfahren Sie alles, was Sie über das neue spanische Wohnungsrecht im Jahr 2023 wissen müssen.

Was hat sich am spanischen Wohnungsrecht geändert?

Ende des VPI: Neue Obergrenze bei Verlängerung laufender Mietverträge

Zum einen wird die Obergrenze bei Verlängerung von Mietverträgen in Spanien für das Jahr 2023 beibehalten, die bis zum 31. Dezember bei 2 % liegt. Sie wird im Jahr 2024 auf 3 % steigen, und ab 2025 wird ein neuer Mietspiegel angewendet werden. Dieser wird als Referenz in den Mietverträgen gelten, „mit dem Ziel, ihn stabiler und niedriger als die Entwicklung des VPI zu machen, und die Mieterhöhungen bei der jährlichen Verlängerung zu begrenzen“, wie die Regierung betont.

Darüber hinaus wird beibehalten, dass die Mieter eine außerordentliche Verlängerung des laufenden Vertrags auf jährlicher Basis und für einen Zeitraum von maximal drei Jahren in Anspruch nehmen können.

Vor dem 31. Dezember 2024 wird das Nationale Statistikamt (INE) einen neuen Referenzindex für die jährliche Aktualisierung von Wohnungsmietverträgen festlegen, um unverhältnismäßige Mieterhöhungen zu vermeiden.

Wie eine angespannte Mietsituation erkannt wird

Eine weitere wesentliche Änderung des Übereinkommens ist die Ausweisung von angespannten Mietzonen oder sogenannten „Stressgebieten“. Die Bedingungen, die ein Gebiet erfüllen musste, um für drei Jahre zu einem solchen erklärt zu werden, und die jährlich verlängert werden können, wenn die Umstände andauern, wurden verringert.

Jetzt muss nur noch eine dieser beiden Bedingungen erfüllt sein: Die Wohnkosten müssen mehr als 30 % des Einkommens der Haushalte in dem Gebiet betragen (zuzüglich Ausgaben und Versorgungsleistungen) oder die Preise müssen in den letzten fünf Jahren um mehr als 3 Prozentpunkte über dem Verbraucherpreisindex gestiegen sein.

Erweiterung der Definition von großen Immobilienbesitzern

Andererseits wurde die Anzahl der Wohnungen, die erforderlich sind, um als Großeigentümer oder Großvermieter zu gelten, unabhängig davon, ob es sich um eine natürliche oder eine juristische Person handelt, in diesen Gebieten verringert. Die Änderung geht von 10 auf 5 Wohnungen desselben Eigentümers in diesen angespannten Gebieten, sofern dies von der entsprechenden Autonomen Region begründet wird.

Neue Mietverträge und die je nach Vermieter anzuwendende Obergrenze

Die Anwendung der Obergrenzen für spanische Mietpreise in „Stressgebieten“ wird unterschiedlich sein, je nachdem, ob es sich um einen kleinen oder einen großen Vermieter handelt. Bei privaten Vermietern wird die Indexierung auf die zuvor geltende Miete angewendet, sodass nur die zu diesem Zeitpunkt geltende Erhöhung angewendet werden kann, d. h. 2 % im Jahr 2023, 3 % im Jahr 2024 und der neue Index ab 2025. Auf Großvermieter wird ein Preisindex angewendet, der nicht über dem neuen, von jeder Autonomen Region erstellten Mietindex liegt.

Neue Mietwohnungen in einem angespannten Gebiet

Eine weitere Annahme, die in die Vereinbarung zur Änderung des Wohnungsrechts aufgenommen wurde, betrifft den Fall, dass eine Immobilie zum ersten Mal vermietet wird. Wenn die Immobilie in den letzten fünf Jahren nicht vermietet wurde, werden die Grenzen des Preisreferenzindexes angewendet.

Der Eigentümer ist derjenige, der den Immobilienmakler bezahlen muss

Die Vereinbarung sieht auch vor, dass Immobiliengebühren und -kosten, die bei der Vermietung einer Immobilie anfallen, immer vom Eigentümer der Immobilie und nicht vom Mieter getragen werden.

Verträge können die Anwendung des Wohnungsgesetzes nicht ausschließen

Ebenso werden die Klauseln gestrichen, welche die Nichtanwendung der im Gesetz enthaltenen Maßnahmen im Falle einer Einigung zwischen den Parteien erlaubten.

Darüber hinaus ist es untersagt, die Mieten durch neue Kosten zu erhöhen, mit denen die Mieter zur Zahlung von Gemeinschaftsgebühren, Müllgebühren oder anderen nicht zurechenbaren Kosten verpflichtet werden, die vorher nicht vereinbart wurden.

Förderung von subventioniertem Mietwohnraum zu begrenzten Preisen

Der Prozentsatz der für den geförderten Wohnungsbau vorgesehenen Flächen wird von 30 auf 40 % auf Bauland (Neubau) und von 10 auf 20 % auf städtischem Baugrund (Sanierung von Bauland) erhöht.

Obligatorisches Datum und Uhrzeit für Räumungen

Bei Zwangsräumungen werden Räumungen ohne vorher festgelegtes Datum und Uhrzeit verboten. Außerdem sind neue Verlängerungsfristen für Räumungsverfahren vorgesehen, durch die die Verfahren um mehr als zwei Jahre verschoben werden, und es wird ein obligatorischer Zugang zu außergerichtlichen Streitbeilegungsverfahren für schutzbedürftige Personen festgelegt.

Darüber hinaus werden die autonomen Gemeinschaften Spaniens in der Lage sein, ihre eigenen Schlichtungsmechanismen und alternative Unterbringungsmöglichkeiten festzulegen, die sie für angemessen halten, wodurch Großvermieter, die Zwangsräumungen durchführen, gezwungen werden, sich diesen zu unterwerfen.

Zum ersten Mal wird die Möglichkeit anerkannt, Mittel aus staatlichen Wohnungsbauplänen zu verwenden, um Menschen, die von Zwangsräumung bedroht sind, durch subventionierte Sozialmieten, die Unterbringung von Menschen in prekären Situationen oder andere ähnliche Maßnahmen Alternativen zu bieten.

Was bleibt im spanischen Wohnungsrecht gleich?

Viele weitere Maßnahmen des aus dem Koalitionsvertrag hervorgegangenen Gesetzes werden beibehalten, wie zum Beispiel:

Steuerliche Anreize für kleine Immobilieneigentümer

Es werden steuerliche Anreize geschaffen, um die Vermietung von Dauerwohnungen zu erschwinglichen Preisen zu fördern, indem die Verringerung der Nettoerträge aus der Vermietung von Dauerwohnungen moduliert wird.

Bei neuen Verträgen wird ein allgemeiner Abzug von 50 % festgelegt, der bei Abschluss in einem angespannten Marktgebiet auf 90 % erhöht werden kann.

• Mietminderung in einem ausgewiesenen „Stressgebiet“ (90 %). Bei Abschluss eines neuen Vertrages in einem angespannten Wohngebiet mit einer Mietminderung von mindestens 5 % der Miete des vorherigen Vertrages.
• Wohnungsvermietung an Jugendliche zwischen 18 und 35 Jahren (70 %) . Erstmalige Vermietung von Wohnungen in Stressgebieten an junge Menschen. Bei Neuvermietungen an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren in solchen Gebieten.
• Renovierung oder Verbesserung (60 %). Wenn in den letzten zwei Jahren Renovierungsarbeiten durchgeführt wurden. Jetzt muss jedoch nachgewiesen werden, dass eine Renovierung für 10 % des Anschaffungswerts der Immobilie durchgeführt wurde. Darüber hinaus wird die Höchstgrenze für Mieterhöhungen auf 10 % festgelegt.

Mobilisierung von leerstehendem Wohnraum

Um deren Freigabe auf dem Markt zu fördern, wird den Gemeinden die Möglichkeit geboten, einen Zuschlag von bis zu 150 % (derzeit 50 %) auf die Liquiditätsquote der spanischen Grundsteuer (IBI) zu erheben, der Immobilien betrifft, die ohne triftigen Grund mehr als zwei Jahre lang unbewohnt geblieben sind, und zwar für Eigentümer mit mindestens vier Immobilien.

Steht die Immobilie seit drei Jahren leer, kann der Zuschlag bis zu 100 % betragen. Schließlich gibt es die Möglichkeit, den Zuschlag um weitere 50 % zu erhöhen, wenn die Eigentümer zwei oder mehr Wohnungen in derselben Gemeinde besitzen.

Öffentlicher Wohnungsbestand

Der öffentliche Sozialwohnungsbestand in Spanien wird dauerhaft geschützt und kann nicht veräußert werden. Derzeit gibt es knapp 290.000 Einheiten, was bedeutet, dass nur 1,6 % der Haushalte Anspruch auf eine Art von Sozialwohnung haben, verglichen mit 10 % in anderen Nachbarländern.

Die unbefristete Einstufung von gefördertem Wohnraum wird festgelegt. Auf staatlicher Ebene werden Rahmenbedingungen festgelegt, die einen dauerhaften öffentlichen Schutz für geförderte Wohnungen auf als Reserve ausgewiesene Flächen definieren. Für alle anderen Fälle wird ein Mindestzeitraum von 30 Jahren für den Ausschluss aus der Förderung festgelegt.