Tout ce que vous devez savoir sur la nouvelle loi espagnole sur le logement en 2023

Le gouvernement de coalition espagnol est parvenu à un accord concernant la loi sur le logement du pays, qui comprend des changements substantiels. La nouvelle loi réduit les conditions qui doivent être remplies pour qu'un conseil régional ou local puisse déclarer des zones présentant un marché locatif dit « tendu », l'IPC cessera d'être l'indice de référence dans les contrats de location et la définition des « maxi-propriétaires » dans ces « zones tendues » seront réduits à 5 logements, qu'il s'agisse d'une personne physique ou d'une personne morale. Cette année, le plafond de 2 % sur les renouvellements de contrats se poursuivra, passant à 3 % en 2024, et un nouvel indice des loyers sera créé qui ne sera jamais supérieur à l'IPC à partir de 2025. Voici tout ce que vous devez savoir sur la nouvelle loi du logement en Espagne en 2023.

Qu'est-ce qui a changé dans la loi espagnole sur le logement ?

Fin de l'IPC : nouveau plafonnement du renouvellement des baux en cours

D'une part, le plafond d'augmentation du renouvellement des contrats de location en Espagne en vigueur au cours de l'année 2023 est maintenu : il restera à 2 % jusqu'au 31 décembre. Il passera à 3 % tout au long de 2024, et à partir de 2025 un nouvel indice des loyers sera appliqué. Celui-ci sera la référence dans les contrats de location « dans le but de le rendre plus stable et inférieur à l'évolution de l'IPC et qui plafonnera les hausses de loyers pour le renouvellement annuel », comme le souligne le gouvernement.

En outre, il est maintenu que les locataires pourront bénéficier d'une prolongation extraordinaire du contrat actuel sur une base annuelle et pour une durée maximale de trois ans.

Avant le 31 décembre 2024, l'Institut national de la statistique (INE) définira un nouvel indice de référence pour la mise à jour annuelle des contrats de location de logements, afin d'éviter des augmentations de loyer disproportionnées.

Comment une zone de tension locative sera-t-elle reconnue

Un autre des changements substantiels dans l'accord est la déclaration d'une zone de tension locative ou de soi-disant « zones tendue » . Les conditions qu'une zone devait remplir pour être déclarée comme telle pendant trois ans, prorogeables annuellement si les circonstances persistent, ont été réduites.

Désormais, une seule de ces deux conditions doit être remplie : que le paiement du logement coûte plus de 30 % des revenus des ménages de la région (plus les dépenses et les approvisionnements) ou que les prix aient augmenté de plus de 3 points de pourcentage au-dessus de l'IPC au cours des cinq dernières années.

Élargissement de la définition des grands propriétaires fonciers ou « maxi-propriétaires »

En revanche, et au sein de ces zones en tension, le nombre de logements requis pour être considéré comme un grand propriétaire ou « maxi-propriétaires » (personne physique ou morale), a été réduit. Le changement passe de 10 à 5 propriétés possédées par le même propriétaire dans cette zone stressée, à condition qu'il soit justifié par la Région Autonome correspondante.

Les nouveaux contrats de location et le plafond à appliquer selon le bailleur

L'application de plafonds sur les prix de location espagnols dans les « zones tendues » sera différente, en fonction de si vous êtes un petit ou un grand propriétaire. Pour un bailleur privé, l'indexation s'appliquera au précédent loyer en vigueur, de sorte que seule la majoration appliquée à ce moment pourra être appliquée, soit 2 % en 2023, 3 % en 2024, et le nouvel index appliqué à partir de 2025. Pendant ce temps, un indice des prix sera appliqué aux grands locataires, qui ne dépassera pas le nouvel indice des loyers créé par chaque région autonome.

Nouveaux logements locatifs dans une zone de tension

Une autre des hypothèses qui a été incluse dans l'accord qui modifie la loi sur le logement est ce qui se passe dans le cas d'une propriété louée pour la première fois. Si le bien n'a pas été loué au cours des cinq dernières années, les limites appliquées par l'indice de référence des prix seront appliquées.

Le propriétaire sera celui qui devra payer l'agent immobilier

L'accord stipule également que les frais et dépenses immobilières engagés dans la location d'un bien seront toujours payés par le propriétaire du bien et non par le locataire.

Les contrats ne pourront pas exclure l'application de la loi sur le logement

De la même manière, les clauses qui permettaient la non-application des mesures contenues dans la Loi en cas d'accord entre les parties sont supprimées.

En outre, il est interdit d'augmenter les loyers locatifs par de nouvelles charges, qui obligeraient les locataires à payer des charges de communauté, des charges d'ordures ménagères ou toutes autres charges non imputables et non préalablement convenues.

Dynamiser les logements sociaux à louer à des prix limités

Le pourcentage de terrains réservés à l'habitat social est porté de 30 à 40 % sur les terrains à bâtir (nouveau développement) et de 10 à 20 % sur les terrains urbains non consolidés (rénovation de lotissement).

Date et heure obligatoires pour les expulsions

En ce qui concerne les expulsions, les expulsions sans date et heure prédéterminées seront interdites. De nouvelles prolongations sont également incluses dans les procédures d'expulsion, ce qui repoussera les processus de plus de deux ans, et l'accès obligatoire aux procédures de règlement amiable pour les personnes vulnérables est prévu.

En outre, les communautés autonomes d'Espagne pourront articuler leurs propres mécanismes de médiation et de logement alternatif qu'elles jugeront appropriés, obligeant les grands propriétaires qui procèdent à des expulsions à s'y soumettre.

Pour la première fois, la possibilité d'utiliser les fonds des plans de logement de l'État pour offrir des alternatives de logement aux personnes menacées d'expulsion via des loyers sociaux subventionnés, le relogement des personnes en situation de vulnérabilité ou toute autre politique similaire sera reconnue.

Qu'est-ce qui reste inchangé dans la loi espagnole sur le logement ?

De nombreuses autres mesures de la législation issue de l'accord de gouvernement de coalition sont maintenues, telles que :

Incitations fiscales pour les petits propriétaires

Des incitations fiscales seront prévues pour encourager la location de logements permanents à des prix abordables, par la modulation de la réduction du rendement net de la location de logements permanents.

Dans les nouveaux contrats, une déduction générale de 50 % est établie, qui peut être portée à 90 % si elle est signée dans une zone de marché tendue.

• Baisse de loyer dans une « zone tendue» déclarée (90 %). Lorsqu'un nouveau contrat est signé dans une zone de marché résidentiel tendue, avec une réduction d'au moins 5 % du loyer du contrat précédent.
• Location de logements à des jeunes de 18 à 35 ans (70 %). Location primo-locative de logements en zones tendues à des jeunes, en cas de nouveaux contrats de location à des jeunes entre 18 et 35 ans dans ces zones.
• Rénovation ou amélioration (60 %). Si des travaux de rénovation ont été effectués au cours des deux dernières années. Mais maintenant, il faut prouver qu'une rénovation a été effectuée pour 10 % de la valeur d'achat du bien. De plus, la limite maximale des augmentations de loyer sera de 10 %.

Mobilisation des logements vacants

Afin de favoriser leur mise sur le marché, les conseils locaux ont la possibilité d'établir une surtaxe pouvant atteindre 150 % (actuellement de 50 %) sur la quotité liquide de l'impôt foncier espagnol (IBI), qui affecterait les propriétés restées inoccupé depuis plus de deux ans, sans motif justifié, pour les propriétaires possédant au moins quatre logements.

Si la propriété est vide depuis trois ans, la surtaxe peut atteindre 100 %. Enfin, il existe la possibilité de l'augmenter de 50 % supplémentaires dans le cas où les propriétaires possèdent deux ou plusieurs appartements dans la même commune.

Parc de logements sociaux

Le parc public de logements sociaux en Espagne fera l'objet d'une protection permanente et ne pourra être cédé. À l'heure actuelle, il y a à peine 290 000 unités, ce qui signifie que seulement 1,6 % des ménages sont éligibles à un type de logement social, contre 10 % dans les autres pays voisins.

La qualification indéfinie de logement social est instaurée. Des conditions de base sont fixées au niveau de l'État, définissant un régime public permanent de protection des logements sociaux construits sur des terrains classés en réserve. Dans tous les autres cas, une période d'exclusion minimale de 30 ans est établie.