Guvernul de coaliție al Spaniei a ajuns la un acord cu privire la Legea locuinței, care include modificări substanțiale. Noua lege reduce condițiile care trebuie îndeplinite pentru ca un consiliu regional sau local să declare zone cu ceea ce se numește piață de închiriere „tensionată”, IPC va înceta să mai fie indicele de referință în contractele de închiriere și numărul de locuințe deținute pentru a fi definit un proprietar mare (gran propietario) în astfel de „zone tensionate” va fi redur la 5 locuințe, indiferent dacă este vorba despre o persoană fizică sau juridică. În acest an, plafonul de 2% la reînnoirea contractelor va continua, crescând la 3% în 2024, și va fi creat un nou indice de închiriere din 2025 care nu va fi niciodată mai mare decât IPC. Iată tot ce trebuie să știi despre noua Lege a Locuinței din Spania în 2023.
Ce s-a schimbat în Legea locuinței din Spania?
Sfârșitul IPC: nou plafon pentru reînnoirea contractelor de închiriere curente
Pe de o parte, se menține plafonul privind creșterea chiriei la reînnoirea contractelor de închiriere în Spania în vigoare în 2023, care va continua să fie de 2% până la 31 decembrie, crescând la 3% pe tot parcursul anului 2024, iar din 2025 va fi aplicat un nou indice de chirie. Acesta va fi referința în contractele de închiriere „cu scopul de a-l face mai stabil și mai scăzut decât evoluția IPC și care va plafona majorările chiriilor pentru reînnoirea anuală”, după cum a subliniat Guvernul.
În plus, se menține că chiriașii vor putea beneficia de o prelungire extraordinară a actualului contract anual și pe o perioadă de maximum trei ani.
Înainte de 31 decembrie 2024, Institutul Național de Statistică (INE) va defini un nou indice de referință pentru actualizarea anuală a contractelor de închiriere a locuințelor, pentru a evita creșterile disproporționate ale chiriei.
Cum va fi recunoscută o zonă de tensiune de închiriere
O altă modificare substanțială a acordului este declararea unei zone tensionate de închiriere sau așa-numitele „zone stresate” . Au fost reduse condițiile pe care trebuia să le îndeplinească o zonă pentru a fi declarată ca atare timp de trei ani, prelungibilă anual dacă circumstanțele persistă.
Acum trebuie îndeplinită doar una dintre aceste două condiții: ca chiria unei locuințe să reprezinte mai mult de 30% din veniturile gospodăriilor din zonă (plus cheltuieli și provizii) sau ca prețurile să ficrescut cu peste 3 puncte procentuale peste IPC în ultimii cinci ani.
Extinderea definiției marilor proprietari
Pe de altă parte, în aceste zone tensionate, numărul de locuințe deținute în proprietate de către o persoană pentru a fi considerată un "mare proprietar", indiferent dacă este persoană fizică sau juridică, a fost redus. Modificarea trece de la 10 la 5 proprietăți deținute de același proprietar în această zonă tensionat, atâta timp cât este justificată de Regiunea Autonomă corespunzătoare.
Noi contracte de închiriere și plafonul de aplicat în funcție de proprietar
Aplicarea plafoanelor la prețurile de închiriere din Spania în „zonele tensionate” va fi diferită în funcție de dacă ești un proprietar mic sau mare. Pentru un proprietar privat se va aplica indexarea chiriei anterioare in vigoare, astfel incat sa se poata aplica doar majorarea aplicata la acel moment, adica 2% in 2023, 3% in 2024, iar noul indice aplicat din 2025 incoace. Între timp, marilor proprietari li se va aplica un indice de preț, care nu va depăși noul indice de închiriere creat de fiecare Regiune Autonomă.
Locuințe noi de închiriat într-o zonă de tensiune
O altă ipoteză care a fost inclusă în acordul care modifică Legea Locuinței este ceea ce se întâmplă în cazul în care o proprietate este închiriată pentru prima dată. În cazul în care proprietatea nu a fost închiriată în ultimii cinci ani, se vor aplica limitele aplicate de indicele de referință al prețurilor.
Proprietarul va fi cel care trebuie să plătească agentului imobiliar
Acordul mai prevede că taxele imobiliare și cheltuielile efectuate în închirierea unei proprietăți vor fi întotdeauna plătite de proprietarul proprietății și nu de chiriaș.
Contractele nu vor putea exclude aplicarea Legii Locuinței
În același mod, sunt eliminate și clauzele care au permis neaplicarea măsurilor cuprinse în Lege în cazul unei înțelegeri între părți.
De asemenea, este interzisă majorarea chiriilor prin intermediul unor noi cheltuieli, care ar obliga chiriașii să plătească taxe de comunitate (asociație), taxe pentru gunoi sau orice alte cheltuieli neimputabile asupra cărora s-a convenit anterior.
Sporirea locuințelor subvenționate pentru închiriere la prețuri limitate
Procentul de teren destinat locuințelor subvenționate este majorat de la 30 la 40% pe terenuri pentru dezvoltare (construcție nouă) și de la 10 la 20% pe teren intravilan neconsolidat (renovare).
Data si ora obligatorii pentru evacuări
În ceea ce privește evacuările, evacuările fără o dată și oră prestabilită vor fi interzise. În procedurile de evacuare sunt incluse și noi prelungiri, care vor amâna procesele cu mai mult de doi ani, și este stipulat accesul obligatoriu la procedurile de soluționare extrajudiciară pentru persoanele vulnerabile.
În plus, comunitățile autonome din Spania vor putea să își articuleze propriile mecanisme de mediere și locuințe alternative pe care le consideră adecvate, obligând marii proprietari care efectuează evacuări să se supună acestora.
Pentru prima dată, va fi recunoscută capacitatea de a utiliza fonduri din planurile de locuințe de stat pentru a oferi alternative de locuință persoanelor aflate în risc de evacuare prin chirii sociale subvenționate, relocarea persoanelor în situații vulnerabile sau orice altă politică similară.
Ce rămâne neschimbat în Legea locuinței din Spania?
Se mențin multe alte măsuri ale legislației care au ieșit din acordul dintre guvern și coaliție, cum ar fi:
Stimulente fiscale pentru micii proprietari
Se vor acorda stimulente fiscale pentru încurajarea închirierii locuințelor permanente la prețuri accesibile, prin modularea reducerii randamentului net al închirierii locuințelor permanente.
În contractele noi, se stabilește o deducere generală de 50%, care poate fi majorată la 90% dacă este semnată într-o zonă de piață tensionată.
- Reducerea chiriei într-o zonă declarată „tensionată” (90%) . Când se semnează un nou contract într-o zonă de piață rezidențială tensionată, cu o reducere de cel puțin 5% din chiria contractului anterior.
- Închiriere de locuințe pentru tineri între 18 și 35 de ani (70%). Închiriere pentru prima dată de locuințe tinerilor în zone tensionate. În cazul unor noi contracte de închiriere către tineri între 18 și 35 de ani din astfel de zone.
- Renovare sau îmbunătățire (60%). Dacă au fost efectuate lucrări de renovare în ultimii doi ani. Dar acum este necesar să se demonstreze că a fost efectuată o renovare cu o valoare de 10% din valoarea de cumpărare a proprietății. În plus, limita maximă pentru majorarea chiriei va fi de 10%.
Mobilizarea locuințelor libere
Pentru a promova lansarea lor pe piață, consiliilor locale li se oferă posibilitatea de a stabili o suprataxă de până la 150% (în prezent la 50%) la cota lichidă a impozitului spaniol pe proprietate (IBI), care ar afecta proprietățile care au fost neocupate de mai mult de doi ani, fără o cauză justificată, pentru proprietarii cu minim patru proprietăți.
Dacă proprietatea este goală timp de trei ani, suprataxa ar putea ajunge la 100%. Nu în ultimul rând, există opțiunea de majorare a acestuia cu 50% în plus în cazul proprietăților ai căror proprietari au două sau mai multe locuințe în același municipiu.
Fondul de locuințe publice
Fondul de locuințe sociale publice din Spania va fi supus unei protecții permanente și nu poate fi eliminat. În prezent, există abia 290.000 de unități, ceea ce înseamnă că doar 1,6% dintre gospodării sunt eligibile pentru un anumit tip de locuințe publice, față de 10% în alte țări învecinate.
Se stabilește calificarea pe durată nedeterminată a locuințelor subvenționate. La nivel de stat se stabilesc condiții de bază, care definesc un regim permanent de protecție publică pentru locuințele subvenționate dezvoltate pe terenuri clasificate drept rezervație. În toate celelalte cazuri, se stabilește o perioadă minimă de descalificare de 30 de ani.