A Espanya, en general, i a Catalunya en particular, després de molts anys de crisi al sector promotor/constructor, que va començar el 2008 amb un descens de la producció molt significatiu, s'ha estat produint molt poc habitatge. Quants se'n necessiten? Quins problemes hi ha actualment i de quina manera es poden resoldre?
Segons Marc Torrent, director general d'APCE, Associació de Promotors de Catalunya, tot això ha fet que la producció sigui molt per sota de les necessitats de les llars. “Aquests últims anys –el mínim va ser el 2013, quan es van produir 3.000 habitatges a Catalunya, però des de llavors s'ha anat incrementant aquesta xifra- s'ha estabilitzat al voltant d'unes 15.000 unitats anuals”.
Gap d'insatisfacció d'habitatges
Tot i així no és suficient i són pocs els habitatges disponibles actualment. Així, “15.000 unitats a tot Catalunya vol dir que no arribem a les necessitats, que serien al voltant de les 25.000-30.000 unitats en aquest moment. Això vol dir que anualment tenim un gap d'insatisfacció d'unes 10.000 unitats. En la mesura que es va generant, no un any, sinó un any darrere l'altre, aquest dèficit va creixent i, per tant, també la tensió al mercat és més evident”.
Incrementar l'oferta a totes les tipologies d'habitatges
Davant d'aquesta situació, Torrent exposa que cal incrementar l'oferta, i a totes les tipologies d'habitatge: lliure, habitatge assequible i habitatge social. "També en venda i de lloguer, perquè tenim necessitats a nivell de la demanda que són diferents, i hem d'anar atenent aquestes necessitats en funció dels perfils que tenim de sol·licitants d'habitatge".
A mesura que l'estoc de sòl s'acabi, caldrà més
El problema de manca de sòl finalista és palès a la comunitat catalana, i els propers anys anirà aguditzant-se encara més. “Hem anat treballant sobre el sòl finalista que existia, però en la mesura que aquest estoc de sòl es va acabant, cada cop ens trobem amb menys sòl disponible per edificar. Com que la tramitació dels plans urbanístics és una tasca molt lenta i complexa, posar en marxa aquesta maquinària ens serveix a mitjà termini, però no a curt termini”, segons el portaveu d'APCE.
L'expert comenta que hem de ser capaços d'agilitzar tots aquests tràmits al màxim, des de la planificació fins a les llicències d'edificació. Amb una llicència d'edificació estem un any, de mitjana. “I la llei ens parla de dos mesos d'obtenció, però aquests terminis se superen molt àmpliament. Només solucionant els problemes de tramitació, ja permetria avançar molta oferta, i en aquest moment no es pot construir perquè hi ha tota aquesta fase prèvia d'obtenció dels permisos per poder-ho fer”.
Intervenció al mercat
Marc Torrent dóna a conèixer que, els darrers anys, s'està tendint, per part de l'administració, a aplicar solucions que passen per la intervenció al mercat.
“Per exemple, els límits dels preus dels lloguers, les reserves en sòl urbà... Aquestes mesures, tristament, el que acaben aconseguint és l'efecte contrari al que pretenen. Ja veiem, en vivenda de lloguer, un descens important de l'oferta, ho hem vist també als cinc anys de vigència del 30% de Barcelona”.
Aquestes mesures, per al professional, no van en la direcció correcta. “Per nosaltres, les que s'haurien de desplegar són totes aquelles que incentiven que s'ampliï l'oferta. Mesures d'agilització administrativa, tant a la planificació com a les llicències d'edificació. Si tenim una necessitat molt important d'habitatge assequible i molts dels sòls de reserva de VPO són a les mans de l'administració, el que hem de fer és activar-los, és a dir, que hi hagi una mobilització de tots aquests sòls perquè es puguin licitar, mitjançant mecanismes de col·laboració publicoprivada perquè puguem convertir aquests sòls, com més aviat millor, en habitatge”.
Fórmules d'èxit a aplicar
El director general d'APCE a Catalunya cita algunes fórmules que s'han utilitzat al mercat amb èxit per pal·liar aquests problemes. “La cessió de drets de superfície. El sòl de l'administració es licita, mitjançant un concurs al qual es poden presentar les empreses que així ho considerin; i les que resulten adjudicatàries d'aquest dret de superfície edificaran i, posteriorment, gestionaran els lloguers assequibles de VPO durant un temps suficient perquè tota aquesta operació sigui viable en termes econòmics, però alhora també haurem aconseguit, no només mobilitzar tot aquest sòl i agilitzar-lo a nivell de temps, sinó que a més ho haurem fet optimitzant la inversió pública”.
Es tracta d'un mecanisme de col·laboració publicoprivada que permet que, des del punt de vista d'una empresa que resulta adjudicatària, és qui acaba portant la inversió en capital per fer-ho possible. “Crec que és una fórmula que permet cercar l'eficiència en els tràmits quant a temps, però també pel que fa als recursos públics”.
“L'habitatge s'ha de reflectir als pressupostos públics”
Analitzant què passarà els propers mesos dins de l'immobiliari, Torrent creu que les mesures que s'han aprovat per part del Govern de la Generalitat, moltes, van en aquesta línia que apuntava d'un increment de l'oferta, així que apunten a la bona direcció.
“Del que hem de ser capaços és que efectivament es puguin desplegar i que puguin anar endavant per poder atendre les necessitats que tenim de manca d'oferta. Per això cal que no només quedin en voluntats, sinó que es tradueixin a fets, i puguem veure com es van desplegant tots aquests objectius a curt termini”.
També és important que hi hagi una dotació pressupostària, per part de l'administració, a l'alçada de les circumstàncies, “perquè darrerament parlem de l'habitatge com un dels pilars bàsics de la nostra societat, i efectivament és així, però cal dotar-lo econòmicament per la importància que té”. Per tant, des d'APCE creuen que si la sanitat o l'educació són pilars importants i representen unes partides de pressupost significatives, “crec que l'habitatge també s'ha de reflectir als pressupostos públics”.
El més destacat
