Cada vez hay menos suelo disponible para edificar, según APCE Cataluña

En España, en general, y en Cataluña, en particular, tras muchos años de crisis en el sector promotor/constructor, que empezó en 2008 con un descenso de la producción muy significativo, se ha estado produciendo muy poca vivienda. ¿Cuántas se necesitan? ¿Qué problemas hay actualmente y de qué forma se puede resolver?

Según Marc Torrent, director general de APCE, Associació de Promotors de Catalunya, todo ello ha llevado a que estemos con una producción muy por debajo de las necesidades de los hogares. “Estos últimos años -el mínimo fue en 2013, cuando se produjeron 3.000 viviendas en Cataluña. Pero desde entonces se ha ido incrementando esta cifra- se ha estabilizado alrededor de unas 15.000 unidades anuales”.

'Gap' de insatisfacción de viviendas

Aún así no es suficiente y son pocas las viviendas actuales disponibles. Pues: “15.000 unidades en toda Cataluña quiere decir que no estamos llegando a las necesidades, que estarían alrededor de las 25.000 a 30.000 unidades en este momento. Esto quiere decir que anualmente tenemos un gap de insatisfacción de unas 10.000 unidades. En la medida en que se va generando, no un año, sino un año tras otro, este déficit va creciendo y, por lo tanto, también la tensión en el mercado va siendo más evidente”.

Incrementar la oferta en todas las tipologías de viviendas

Ante esta situación, Torrent expone que hace falta incrementar la oferta. Y en todas las tipologías de vivienda: libre, vivienda asequible y vivienda social. “También en venta y de alquiler, porque tenemos necesidades a nivel de la demanda que son diferentes, y tenemos que ir atendiendo estas necesidades en función de los perfiles que tenemos de solicitantes de vivienda”.

A medida que el stock de suelo se acabe, se necesitará más

El problema de falta de suelo finalista es patente en la comunidad catalana. Y en los próximos años se irá agudizando más. “Hemos ido trabajando sobre el suelo finalista que existía, pero en la medida en que este stock de suelo se va acabando, cada vez nos encontramos con menos suelo disponible para edificar. Como la tramitación de los planes urbanísticos es una tarea muy lenta y compleja, poner en marcha esta maquinaria nos sirve a medio plazo, pero no a corto plazo”, según el portavoz de APCE.

Unsplash

El experto comenta que debemos ser capaces de agilizar todos estos trámites al máximo, desde la planificación hasta las licencias de edificación. Con una licencia de edificación estamos un año, de media. “Y la ley nos habla de dos meses de obtención, pero estos plazos se superan muy ampliamente. Con sólo solucionar los problemas de tramitación, ya permitiría avanzar mucha oferta, y en este momento no se puede construir porque hay toda esta fase previa de obtención de los permisos para poder hacerlo”.

Intervención en el mercado

Marc Torrent da a conocer que, en los últimos años, se está tendiendo, por parte de la administración, a aplicar soluciones que pasan por la intervención en el mercado. 

“Por ejemplo, los límites en los precios de los alquileres, las reservas en suelo urbano... Estas medidas, tristemente, lo que acaban consiguiendo es el efecto contrario al que pretenden. Ya estamos viendo, en vivienda de alquiler, un descenso importante de la oferta, lo hemos visto también en los cinco años de vigencia del 30% de Barcelona”.

Estas medidas, para el profesional, no van en la dirección correcta. “Para nosotros, las que se tendrían que desplegar son todas aquellas que incentivan que se amplíe la oferta. Medidas de agilización administrativa, tanto en la planificación como en las licencias de edificación. Si tenemos una necesidad muy importante de vivienda asequible y muchos de los suelos de reserva de VPO están en manos de la administración, lo que tenemos que hacer es activarlos, es decir, que haya una movilización de todos estos suelos para que se puedan licitar, mediante mecanismos de colaboración público-privada para que podamos convertir estos suelos, cuanto antes mejor, en vivienda”.

Fórmulas de éxito a aplicar

El director general de APCE en Cataluña cita algunas fórmulas que se han utilizado en el mercado con éxito para paliar estos problemas. “La cesión de derechos de superficie. El suelo de la administración se licita, mediante un concurso al que se pueden presentar las empresas que así lo consideren; y las que resultan adjudicatarias de este derecho de superficie edificarán y, posteriormente, gestionarán los alquileres asequibles de VPO durante un tiempo suficiente como para que toda esta operación sea viable en términos económicos, pero al mismo tiempo también habremos conseguido, no solo movilizar todo este suelo y agilizarlo a nivel de tiempo, sino que además lo habremos hecho optimizando la inversión pública”.

Se trata de un mecanismo de colaboración público-privada que permite que, desde el punto de vista de una empresa que resulta adjudicataria, es quien acaba llevando la inversión en capital para poder hacerlo posible. “Creo que es una fórmula que permite buscar la eficiencia en los trámites en cuanto a tiempo, pero también en cuanto a los recursos públicos”.

“La vivienda debe reflejarse en los presupuestos públicos”

Analizando qué pasará en los próximos meses dentro del inmobiliario, Torrent cree que las medidas que se han aprobado por parte del Govern de la Generalitat, muchas de ellas, van en esta línea que apuntaba de un incremento de la oferta, así que apuntan en la buena dirección. 

“De lo que tenemos que ser capaces es de que efectivamente se puedan desplegar y que puedan ir hacia adelante para poder atender las necesidades que tenemos de falta de oferta. Para eso hace falta que no solo queden en voluntades, sino que se traduzcan a hechos, y podamos ver cómo se van desplegando todos estos objetivos a corto plazo”.

También es importante que haya una dotación presupuestaria, por parte de la administración, a la altura de las circunstancias, “porque últimamente estamos hablando de la vivienda como uno de los pilares básicos de nuestra sociedad, y efectivamente es así, pero hay que dotarla económicamente por la importancia que tiene”. Por tanto, desde APCE creen que si la sanidad o la educación son pilares importantes, y representan unas partidas de presupuesto significativas, “creo que la vivienda también se tiene que reflejar en los presupuestos públicos”.