El problema d'accés a l'habitatge passa per múltiples factors. Un, la manca d'obra nova. Un fre per a això és l'augment de la plusvàlua municipal, que ha pujat a les principals ciutats espanyoles des del 2020, des del 275% fins al 650%, en dades d'un informe de l'ASPRIMA, l'Associació de Promotors Immobiliaris de Madrid, juntament amb la consultora EY.
Madrid encapçala la pujada amb un 650%, seguida de Sevilla amb un 500%, mentre que Màlaga i Saragossa tenen augments del 305% i Barcelona del 275%.
Segons Jorge Ginés, director general d'ASPRIMA, el problema de l'obra nova a tot Espanya, especialment a Barcelona, és provocat per la manca de sòl “a causa d'unes normes obsoletes que no estan d'acord amb la societat actual i el creixement poblacional”.
En segon lloc, hi ha una lentitud en l'obtenció de les innombrables llicències i els permisos que té associada la promoció d'habitatge. "La fiscalitat és un altre aspecte preocupant. Més del 26% del preu total d'un habitatge són impostos i càrregues fiscals", ens comenta.
A l'assemblea de l'Associació de Promotors i Constructors de Catalunya, APCE Catalunya, el seu president, Xavier Vilajoana, va destacar que “no són suficients mesures parcials i electorals, sinó que cal un canvi de plantejament que situï la generació d'oferta al centre de la política d'habitatge, dedicant més recursos per part de l'Administració, i mitjançant l'activació efectiva de sòl, la reducció de traves administratives i un marc regulador estable i previsible que doni confiança a la inversió”.
En aquest sentit, va reclamar reforçar la col·laboració publicoprivada i va reivindicar el paper del sector promotor com a factor imprescindible per a incrementar el parc d'habitatge i donar resposta a una demanda que continua creixent.
Els principals problemes de l'obra nova
A ASPRIMA comenten que entre els principals problemes que frenen la construcció d'obra nova hi ha la manca de mà d'obra. "Per a resoldre el problema de la mà d'obra cal canviar la legislació laboral, les cotitzacions socials, aturar l'absentisme laboral, millorar i invertir en Formació Professional…".
Altres són la generació de matèria primera, de sòl finalista. Per a Jorge Ginés, cal modificar tant la llei de sòl estatal com les autonòmiques, amb una visió a llarg termini que planifiqui clarament els territoris, que coordini urbanisme i infraestructures, que redueixi la infinitat d'informes sectorials actualment necessaris per a promoure i, sobretot, "que prevalgui l'interès general sobre el particular, fet que està impedint, malauradament, el desenvolupament social i econòmic del país", remarca.
Per això augmenten els preus dels habitatges. El que frenaria els preus de veritat és un augment substancial de l'oferta, i “això no s'està produint”, ens destaca Carlos Balado, d'OBS Business School, ja que segons l'expert, la construcció d'habitatge nou continua estancada en nivells històricament baixos -a penes 2,7 habitatges iniciats per cada 1.000 habitants davant dels gairebé 20 del pic previ a la crisi-, “i la rendibilitat neta del sector és negativa, així que no hi ha incentius perquè això canviï a curt termini”, respon.
“Augmentar l'edificabilitat i la densitat”, possibles solucions
Perquè els problemes d'obra nova se solucionin, concretament a Catalunya on està fortament estancada, el director general d'ASPRIMA proposa permetre la deducció dels costos de promoció i urbanització del valor de transmissió o incorporar-los al valor d'adquisició.
D'aquesta manera, l'impost gravaria únicament l'increment real de valor del terreny i no pas els costos de producció necessaris per transformar el sòl en habitatge.
També parla de la introducció d'una bonificació obligatòria a l'IIVTNU per a empreses promotores i constructores, similar a la ja existent a l'IBI.
I també té una bateria de solucions: canviar l'urbanisme i fer-lo molt més flexible i possibilista; augmentar l'edificabilitat i la densitat; facilitar el canvi d'ús; acabar amb la dictadura que suposen els plans generals urbans; "una major coordinació entre les diferents administracions públiques; modificar determinats aspectes de la normativa mediambiental que limiten i escanyen l'urbanisme; reduir la fiscalitat; agilitzar tot el procés, des de llicències fins a informes i permisos", sentencia.
El més destacat
