Catalunya prepara una nova revisió del mapa de zones de mercat residencial tensionat que en modificaria tant l'extensió com les condicions per llogar habitatge en part del territori. El Govern ha iniciat el procediment per incorporar 53 municipis al sistema de contenció de rendes i prorrogar durant un any la declaració de 118 de les 140 localitats incloses a la primera tanda. 22 municipis més, com ara Lleida, Reus, Granollers, Figueres, Mollet del Vallès i Tortosa, quedarien fora d'aquesta renovació.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
La proposta encara s'ha d'acabar de tramitar. Les incorporacions i les possibles sortides no tenen efectes immediats: el mapa vigent continua format per 271 municipis i, si la revisió s'aprova sense canvis, passaria a tenir-ne 302.
Entre els professionals consultats, el debat es concentra en la relació entre els límits de preus i la disponibilitat d'habitatge. Tot i que reconeixen que la regulació pot contenir les rendes dels contractes que hi estan subjectes, adverteixen que aquest resultat pot conviure amb més dificultats per trobar un pis.
"L'experiència ens indica que limitar els preus no soluciona el problema principal del mercat: la manca d'oferta", sosté Pedro Bretón, conseller delegat de Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Al seu parer, a les noves zones tensionades hi ha el risc que alguns propietaris retirin els habitatges del lloguer habitual o busquin altres fórmules. Això pot dificultar l'accés a l'habitatge, encara que els preus dels contractes regulats quedin continguts”.
L'ampliació proposada inclou municipis com Martorell, Sant Andreu de la Barca, Tordera, Vila-seca o Sant Vicenç de Castellet, juntament amb localitats més petites. Els 53 municipis sumen aproximadament 255.220 habitants, segons la documentació de la proposta.
El Consell General dels Col·legis Oficials d'Agents de la Propietat Immobiliària d'Espanya (CGCOAPI) considera que és raonable que la incorporació al sistema es tradueixi en una moderació dels preus publicats. Tot i això, demana interpretar aquest indicador juntament amb l'evolució de l'oferta de lloguer habitual.
"Una part molt rellevant del parc de lloguer tradicional s'ha desplaçat cap al lloguer de temporada o cap a la venda", afirma el Consell. La seva preocupació és que els nous municipis, molts amb menys habitatges disponibles de partida, tinguin menys capacitat per absorbir una reducció addicional de l'oferta.
"L'experiència ens indica que limitar els preus no soluciona el principal problema del mercat: la manca d'oferta"
En aquest context, adverteix, “'l'èxit' que pugui reflectir l'índex oficial de preus podria conviure amb una dificultat creixent per trobar habitatge en règim de lloguer habitual”, la variable que considera més directament relacionada amb les necessitats dels que busquen una residència estable.
Eva López, consellera delegada de Fincas Eva i membre de la Junta de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC), comparteix aquest pronòstic. Segons explica, l'entrada al sistema pot portar propietaris a abandonar l'arrendament de llarga durada i optar per contractes de temporada. En municipis com Martorell, Cardona, Sallent o Vila-seca, la seva previsió és que “els preus dels contractes normals baixin una mica, però hi hagi menys pisos disponibles per llogar de manera estable”.
Marta Martín, advocada d'AM2 Legal, anticipa també una pèrdua d'oferta a les noves zones tensionades. Vincula aquest comportament a la distància que alguns propietaris perceben entre la renda que podrien obtenir al mercat i la que permet la regulació.
L'advocada afegeix un altre possible efecte: el deteriorament dels incentius per mantenir o millorar els habitatges. Segons la seva experiència, alguns propietaris afectats pels límits "retiren els habitatges del mercat o deixen d'invertir en el seu manteniment. Si no poden repercutir les millores en el preu, deixen de fer-les", sosté.
Martín descriu diferents decisions davant d'aquesta situació: mantenir l'habitatge buit, cedir-lo a un familiar o vendre'l. "El que no fan és cobrar 500 euros menys perquè els hi obliga l'índex", afirma, explicant el comportament que observa entre determinats propietaris.
Més filtres per accedir a un habitatge
El CGCOAPI introdueix un matís addicional: la reducció de l'oferta pot anar acompanyada d'una selecció més exigent dels candidats.
“Quan el preu deixa de poder ajustar-se al risc, el propietari trasllada aquesta selecció a altres filtres”, assenyala. El Consell assegura que sobre el terreny observa exigències com ara disposar d'una nòmina indefinida, un avalador o una assegurança d'impagament, que poden dificultar l'accés dels que tenen una situació laboral o econòmica menys estable.
A parer seu, aquesta dinàmica penalitza especialment joves, famílies monoparentals, persones amb contractes temporals o d'origen estranger. "Si aquesta dinàmica es trasllada als 53 nous municipis, hi ha un risc real que la política acabi reforçant l'exclusió del col·lectiu que pretén protegir, en lloc de facilitar-ne l'accés a l'habitatge", adverteix.
“Quan el preu deixa de poder ajustar-se al risc, el propietari trasllada aquesta selecció a altres filtres”
La qüestió, segons aquesta organització, exigeix valorar conjuntament l'evolució de les rendes, el nombre d'habitatges disponibles i les condicions que han de reunir els aspirants per aconseguir un contracte.
Els 22 municipis que podrien sortir
L'altra cara de la revisió afecta els 22 municipis que no quedarien inclosos a la pròrroga de la primera declaració. Segons la memòria de la Generalitat, aquestes localitats ja no compleixen cap dels indicadors examinats per mantenir la consideració de zones tensionades.
La relació inclou Banyoles, Berga, Cabrera de Mar, Caldetes d'Estrac, Caldetenes, Canovelles, Cervelló, Cervera, Figueres, les Franqueses del Vallès, Granollers, Guissona, Lleida, Mollet del Vallès, Montmeló, el Papiol, Parets del Vallès, Reus, Sant Climent de Llobregat, Sant Fruitós de Bages, Santa Margarida de Montbui i Tortosa.
Els professionals consultats anticipen dos possibles moviments si aquestes sortides es fan efectives: un augment de les rendes als nous contractes i la reincorporació de part dels habitatges retirats del lloguer habitual.
“És possible que inicialment vegem increments on hi hagi una demanda elevada, però també pot afavorir que propietaris que havien retirat els habitatges tornin al mercat”, explica Bretón. El conseller delegat de SEAG considera que aquest retorn podria contribuir a moderar les tensions posteriors: “Una oferta més gran és precisament un dels factors que pot contribuir a estabilitzar els preus a mitjà termini”.
López coincideix que la desaparició dels límits específics es pot traduir en pujades en els nous contractes i animar alguns propietaris a tornar a llogar. Tot i això, demana cautela en interpretar la millora que recull la revisió administrativa. “Potser simplement hi ha menys pisos 'de tota la vida' de lloguer perquè molts s'han convertit en lloguers de curta durada”, planteja.
Martín preveu que a ciutats com Lleida, Reus, Granollers o Mollet del Vallès "es posin de lloguer habitatges que en aquest moment estan buits per falta de correspondència entre el preu de mercat i el preu que marcava l'índex".
El CGCOAPI també preveu una tornada d'habitatges des del lloguer de temporada a l'habitual. Aquest moviment, assenyala, "es podria traduir en una mica més d'oferta disponible en aquests 22 municipis", encara que amb una excepció: "És previsible que aquest habitatge s'ofereixi a preus més alts que els vigents durant l'etapa en què el municipi va estar tensionat".
La possible sortida dels municipis encara no modifica les condicions aplicables. La primera declaració, publicada el març del 2024, té una vigència de tres anys, per la qual cosa l'exclusió de la pròrroga s'ha de distingir d'una retirada immediata del sistema.
“Crec que els criteris emprats són arbitraris, com ho van ser a les altres declaracions de zones tensionades”
El CGCOAPI adverteix de possibles controvèrsies en els contractes que se signin a prop del canvi de situació, especialment si la publicació de la resolució i la data efectiva d'exclusió no coincideixen.
“Recomanem a propietaris, llogaters i professionals que actuïn amb especial cautela documental en aquests casos”, assenyala el Consell, per evitar errors en determinar si una renda està sotmesa als límits i possibles litigis posteriors.
La sortida tampoc no permetria canviar automàticament les condicions dels contractes ja signats. Els efectes sobre els nous arrendaments dependrien del fet que l'exclusió arribi a ser efectiva, mentre que els contractes existents seguirien subjectes a les seves condicions i a les regles que els corresponguin.
La revisió també obre un debat sobre la capacitat dels indicadors per reflectir mercats molt diferents. La declaració preveu criteris relacionats amb l'esforç econòmic de les llars per pagar l'habitatge i els subministraments, així com el creixement dels preus respecte a la inflació.
Bretón qüestiona que l'anàlisi es limiti a una escala municipal. "Aplicar els mateixos criteris a municipis i mercats molt diferents pot generar distorsions importants", afirma. A parer seu, també s'haurien d'examinar els barris i les diferents tipologies d'habitatge.
Com a exemple, esmenta les diferències entre un habitatge convencional i un immoble de gamma alta a Sarrià o Pedralbes, a Barcelona. "La regulació hauria de ser molt més quirúrgica i tenir en compte aquestes diferències establint excepcions per a determinades tipologies d'habitatge d'alt valor, i no únicament en funció de la superfície", defensa.
López centra els dubtes als municipis amb poca activitat arrendatícia. "Si allà amb prou feines se signen uns pocs contractes de lloguer a l'any, qualsevol variació puntual en el preu pot fer que aquest municipi "sembli" tensionat sense que hi hagi un mercat de lloguer real darrere", sosté.
El Consell considera “tècnicament qüestionable” traslladar mecànicament els mateixos llindars a mercats amb una activitat molt diferent
Martín és especialment crítica amb la metodologia: “Crec que els criteris emprats són arbitraris, com ho van ser a les altres declaracions de zones tensionades”. L'advocada qüestiona que la revisió proposi excloure ciutats com ara Reus o Lleida mentre incorpora petites localitats, i posa en dubte que aquest resultat descrigui adequadament les dificultats d'accés a l'habitatge a cada lloc.
Per al CGCOAPI, l'escassetat de dades pot produir errors en les dues direccions. D'una banda, alguns municipis podrien aparèixer com a tensionats a causa d'uns quants contractes amb rendes puntualment elevades. D'altra banda, "situacions de tensió genuïna en localitats petites" podrien quedar sense detectar per falta d'informació suficient.
El Consell considera “tècnicament qüestionable” traslladar mecànicament els mateixos llindars a mercats amb una activitat molt diferent. Per això, reclama que les decisions es complementin amb "una anàlisi qualitativa del mercat local (coneixement de camp, no només estadístic) abans d'aplicar automàticament el llindar".
"L'estadística agregada és una eina necessària, però insuficient per si sola per capturar l'enorme heterogeneïtat de la realitat territorial catalana, des de grans nuclis urbans fins a petits municipis rurals de l'interior", conclou.
Els procediments segueixen pendents de la resolució definitiva i les al·legacions poden introduir canvis. Fins aleshores, tant les 53 incorporacions com les 22 possibles sortides formen part d'una proposta l'impacte de la qual, segons els professionals consultats, s'haurà de mesurar també per l'oferta disponible i les possibilitats reals de les llars d'accedir-hi.
El més destacat
