El sector logístic es troba en plena travessia pel desert en espera que el segon semestre porti una reactivació de les transaccions. Si més no, aquesta és la previsió que maneja la consultora JLL, que s'aferra a la resiliència de l'activitat econòmica, el consum i el turisme per aventurar que el 2024 serà un bon any per a aquest segment immobiliari.
El seu últim estudi, en què fa dos anys que treballa per 'mapejar' el sector logístic, posa sobre la taula que s'estan contractant nous espais, que la demanda segueix latent i que les rendes, lluny de reduir-se, sembla que seguiran a l'alça. Tot i això, detecta diferències entre el comportament del centre del país i Catalunya.
Segons les dades, la contractació de naus logístiques a la zona centre (que inclou les províncies de Madrid, Guadalajara, Toledo i Conca) s'ha mantingut estable el primer trimestre respecte a la mitjana dels últims cinc anys. Només entre el gener i el març s'han contractat 208.000 m2, un 6 % més interanual i un 26 % més respecte als darrers tres mesos del 2023, dels quals el 70 % han estat en naus de nova construcció.
En aquest termini es van lliurar 89.000 m2 repartits en cinc naus logístiques, el 60 % especulatives (és a dir, en projectes que no són clau en mà) i la majoria de nova construcció, mentre que el 2024 es lliuraran al voltant de 545.000 m2, ubicats principalment a la segona corona de la zona centre (és a dir, fora de Madrid capital) i majoritàriament projectes especulatius (clau en mà).
En canvi, el mercat català s'està ressentint en l'arrencada de l'exercici, arrossegat per factors com la disponibilitat limitada de naus, l'escassetat de sòl disponible i una activitat més continguda per part d'operadors d'e-commerce, com ara Amazon.
En concret, s'han contractat 95.000 m2, fet que suposa un descens del 57 % interanual i un 16 % menys que el trimestre anterior. Mentrestant, s'han entregat gairebé 100.000 m2 a 8 naus logístiques, el 60 % sota el format clau en mà. Amb vista a la resta de l'any, les previsions apunten al lliurament de 261.000 m2 en naus logístiques, dels quals només un 40 % seran projectes a risc. Igual que a la zona centre, es troben principalment a la segona corona.
Una altra lectura que s'extreu de l'informe de JLL és que les rendes del lloguer de naus logístiques es mantenen estables a Madrid, alhora que estan creixent amb força al mercat català. A Barcelona, la renda 'prime' ja se situa en 8,25 euros/m2/mes.
"Barcelona té un problema de manca de naus i de terrenys, cosa que està pressionant a l'alça les rendes. És el mercat europeu on més estan pujant les rendes", afirmen des de la consultora immobiliària, i les previsions apunten que aquesta tendència es mantindrà els propers anys.
Segons JLL, les rendes 'prime' pujaran de mitjana un 4,9 % a la capital catalana fins al 2028, pràcticament el doble que a Madrid o Berlín, i gairebé dos punts més que a París.
Nous projectes i més sòl el 2024
Les previsions de JLL apunten que només a la zona centre d'Espanya i a Catalunya arribaran al sector 43 nous projectes logístics que sumen al voltant d'un milió de m2 de superfície bruta llogable, cosa que augmentarà l'estoc actual als dos pols logístics.
Actualment, el centre és el principal mercat, amb un estoc de 13,8 milions de m2 de superfície, dels quals només un 8,4 % és buit. Mentrestant, el mercat català arriba als 10,1 milions de m2, amb una taxa de vacants de només un 5,5 %, arrossegada principalment per la falta d'oferta a Barcelona.
D'altra banda, l'empresa estima que aquest any sortiran al mercat uns 900.000 m2 de terreny per al desenvolupament de noves plataformes, mentre que en el cas de Barcelona la xifra rondarà els 250.000 m2.
Pel que fa als principals propietaris de naus logístiques, JLL situa CBRE IM, ICC, Logicor, Merlin Properties i Prologis com els cinc actors més destacats a la zona centre, mentre que a Barcelona destaquen Goodman Real Estate, Grup Clapé, Logicor, Prologis i Zal Cilsa.
