Quan se signa una hipoteca, la persona queda subjecta al compliment del termini d’amortització que s’hagi estipulat. En amortitzar una hipoteca completament, el deute queda extingit i també se n'extingeix la garantia.
No obstant això, cal tenir en compte que la situació de solvència d’aquesta càrrega sobre la propietat en el Registre de la Propietat no s’esborra automàticament. Així doncs, perquè es produeixi l'alliberament de càrregues cal acudir al Registre de la Propietat per fer front a les despeses de cancel·lació d’hipoteca a través d’un acte formal.
Qualsevol persona que acabi de pagar el crèdit hipotecari que ha sol·licitat haurà de procedir a la cancel·lació de la hipoteca d’aquesta manera perquè al Registre de la Propietat hi quedi constància que l'immoble està lliure de càrregues. Es tracta d’un tràmit necessari per a una possible venda de l’immoble.
Què cal fer per cancel·lar una hipoteca?
Després de l'amortització i per procedir a la cancel·lació hipotecària, cal fer els següents passos:
1. En primer lloc, per a la tramitació de la cancel·lació de la hipoteca cal acudir a l'entitat bancària per sol·licitar el “certificat de deute zero”. Les entitats financeres han de fer-ne entrega de manera gratuïta, tal com destaca el Banc d'Espanya. Tot i això, hi ha bancs que cobren fins a 100 euros per aquest document, encara que és una pràctica il·legal.
2. Fet això, serà el moment d'acudir a la notaria, on se signarà l'escriptura pública que certifiqui la cancel·lació de la hipoteca. Per això hauràs de presentar el certificat de deute zero esmentat, una còpia dels Documents Nacionals d'Identitat (DNIs) dels propietaris i l'escriptura de compra de l'immoble. A més, caldrà abonar els honoraris del notari.
Per a aquest tràmit fa falta que els representants de l'entitat bancària hi siguin presents físicament per signar la cancel·lació. Alguns bancs podrien intentar cobrar una comissió per aquest desplaçament, però el Banc d'Espanya determina que no és procedent. La signatura davant de notari és el compliment d'una obligació i no un servei prestat, ja que l'entitat ha d'extingir les garanties una vegada s'ha amortitzat la hipoteca.
3. El pas següent consisteix a adreçar-se a Hisenda per sol·licitar i emplenar el formulari de l'impost d'actes jurídics documentats (model 600). Aquest és un pas obligatori, encara que el tràmit de cancel·lació hipotecària està exempt de pagar aquest tribut i, per tant, el pagament serà de 0 euros. Així s’obtindrà el formulari presentat i segellat per part de l'oficina liquidadora.
4. Amb tota la informació anterior (l'escriptura de cancel·lació d'hipoteca de la notaria, el certificat de deute zero i la còpia del formulari de l'Impost d'Actes Jurídics Documentats), serà el moment d'anar al Registre de la Propietat per aixecar-ne la càrrega i finalitzar tot el procés de cancel·lació de la hipoteca.
Un cop finalitzat aquest tràmit, s'aconsella sol·licitar una nota simple al Registre de la Propietat. D'aquesta manera es podrà corroborar que la propietat ja no està hipotecada.
Documents per cancel·lar la hipoteca
Després d'amortitzar la hipoteca, els documents que es necessiten per procedir a la cancel·lació de la hipoteca d'acord amb les instruccions esmentades són els següents:
- Escriptura de la hipoteca de l'habitatge
- Escriptura de la cancel·lació de la hipoteca de la notaria
- Impost d'actes jurídics documentats (Model 600)
- Certificat de deute zero per part de l’entitat bancària
- Provisió de fons al registre mercantil (depèn de la quantia de la hipoteca)
En quin moment he de cancel·lar la hipoteca
Pot haver-hi tres situacions en què una persona procedeixi a la cancel·lació de la hipoteca acudint al registre perquè la hipoteca deixi de constar com una càrrega sobre l'habitatge:
Cancel·lació anticipada
La cancel·lació anticipada té lloc quan vols amortitzar la hipoteca total de tot l'import que deus en un determinat moment a l'entitat bancària. En funció del contracte que s'hagi signat, és possible que calgui pagar una comissió per l'amortització, un cost que hauries de sumar a les despeses de cancel·lació d’hipoteca totals.
Cancel·lació final
En cas que hagis finalitzat els terminis acordats per fer front a totes les quotes del teu préstec hipotecari, et trobaràs amb la cancel·lació d'hipoteca final.
Cancel·lació en casos especials
A més de les dues opcions anteriors, hi ha la possibilitat que es donin cancel·lacions en casos especials, com passa quan no s'està satisfet amb les condicions de la hipoteca i no es pot subrogar. En aquest cas pot ser útil cancel·lar i obrir una nova hipoteca en una altra entitat.
En aquest tipus de casos, la subrogació a un altre banc és més rendible que la cancel·lació d'hipoteca, ja que aquesta última comporta costos superiors.
El preu de cancel·lar una hipoteca
Les despeses de cancel·lació de la hipoteca s’han de tenir molt en compte a l’hora d’amortitzar-la. Partint de la base que les despeses comencen en el moment en què el client es disposa a contractar-la, cal sumar-hi els costos afegits de la cancel·lació d'hipoteca, que poden rondar els 400-500 euros en funció de si es fa de manera independent o bé s'opta pels serveis d'una gestoria.
Aquest és el resum de les despeses:
- Despeses notarials i registrals: les despeses cancel·lació hipotecària estan regulades pel reial decret llei 18/2012, de l'11 de maig. El cost exacte depèn de l'import de cada préstec i aquests aranzels es calculen a través d'un percentatge sobre el capital atorgat originalment, sobre un mínim de 90 euros per a les costes de notaria i 24 euros per a les despeses del Registre de la Propietat.
- Honoraris del gestor: els honoraris no estan regulats per la legislació, per la qual cosa dependrà de manera exclusiva de les tarifes que apliqui cada gestoria.
- Comissió per cancel·lació d'hipoteca anticipada: entre les despeses cancel·lació hipoteca, també hem d'esmentar la comissió per reemborsament anticipat. Aquesta comissió depèn de quan s'hagi signat el préstec.
Qui paga la cancel·lació d'una hipoteca?
No és possible vendre un immoble amb una hipoteca pendent, per la qual cosa cal tenir molt present que cal eliminar aquesta càrrega que té un cost. La cancel·lació d'hipoteca implica unes despeses i, sovint, hi ha dubtes sobre qui se n’ha de fer càrrec.
En aquest sentit, cal saber que les despeses cancel·lació hipoteca les ha d’abonar l’interessat. Tot i això, hi podria haver més d'un interessat: l'hipotecat, el banc o el possible comprador de l’habitatge.