Comprar una casa embargada pot ser una opció interessant per accedir a un habitatge, ja que aquest tipus d'operacions ofereixen preus més baixos que els del mercat.
No obstant això, abans de fer el pas, és recomanable entendre què implica que un immoble estigui embargat i conèixer bé les condicions legals i financeres que comporta.
Casa embargada, quines implicacions té?
L'embargament és una mesura legal mitjançant la qual un jutge autoritza la retenció o venda d'un bé per saldar el deute pendent del propietari.
Així mateix, una casa embargada és un immoble que el propietari no ha pogut pagar i hi ha una ordre judicial que permet a un creditor (normalment un banc) disposar-ne per recuperar el deute pendent.
Aspectes legals i jurídics
Abans de comprar una casa embargada, és important conèixer certs punts legals que poden influir en el procés i la seguretat de l'operació:
- Normativa aplicable. Les lleis d'execució hipotecària i embargament no són iguals a totes les jurisdiccions. Això pot afectar els terminis, els tràmits necessaris i la forma com s'adjudica l'habitatge.
- Contracte de compravenda. Als habitatges embargats, el contracte pot incloure clàusules específiques diferents de les d'una compravenda tradicional. Entre elles, condicions sobre el lliurament de claus, la situació d'ocupació o les càrregues que encara pesin sobre l'immoble.
- Dret de redempció. En alguns casos, la llei atorga a l'anterior propietari un termini per recuperar l'habitatge pagant el deute pendent i les despeses associades. Aquest dret pot endarrerir o fins i tot impedir que el comprador adquireixi la propietat de manera definitiva.
Què has de saber sobre la compra de cases embargades?
Un cop localitzat l'habitatge embargat, és recomanable:
Sol·licitar una nota simple al Registre de la Propietat, ja que aquest document conté tota la informació registral sobre la casa.
Identificar el creditor, ja que el titular pot ser un banc, Hisenda, la Seguretat Social o una empresa. Aquesta informació ajuda a entendre el tipus de procediment i les possibilitats de resolució o negociació que hi ha.
Valorar el preu en relació amb el mercat, atès que no totes les cases embargades són gangues. N'has de comparar el valor amb altres habitatges similars de la zona per confirmar si realment suposa una bona oportunitat.
Com es compra un pis embargat?
Una de les vies més habituals per adquirir habitatges embargats és a través de subhastes judicials o, en alguns casos, de subhastes públiques organitzades per Hisenda o la Seguretat Social. En aquest cas, el procés és el següent:
Comprar una casa embargada en una subhasta
En aquest cas, el procés és el següent:
- Localitza la subhasta. Identifica l'immoble que t'interessa i revisa'n la fitxa completa, incloent-hi valor de taxació, deute reclamat, càrregues existents i condicions de la licitació.
- Registra't i fes el dipòsit. Per participar-hi, t'has de registrar amb certificat digital i dipositar una fiança (generalment el 5 % del valor de taxació). És important tenir el finançament llest, ja que si guanyes, tindràs un termini curt (20-40 dies) per pagar la resta.
- Oferta i adjudicació. Les subhastes electròniques solen durar uns 20 dies. Si resultes adjudicatari, tindràs dret a l'habitatge, i si queda desert o se'l queda el creditor, podries negociar després una compra directa.
- Formalitza la compravenda de la casa embargada. Un cop adjudicada, paga l'import pendent i obtingues el decret d'adjudicació, que et servirà per escripturar i inscriure la propietat al teu nom.
Comprar una casa embargada pel banc
Quan una subhasta judicial queda deserta, és a dir, ningú no fa cap oferta per l'immoble, el banc o creditor es pot adjudicar l'habitatge. Després, el posa a la venda a través de portals immobiliaris.
Aquesta via sol ser menys arriscada per al comprador, ja que l'entitat financera sol cancel·lar prèviament les càrregues registrals de l'immoble i gestionar problemes d'ocupació, si n'hi hagués.
El procés és similar a una compravenda tradicional:
- Localitza l'immoble. Busca a portals o webs de bancs, filtra per zona i preu i contacta directament amb l'entitat o l'agència que el gestioni.
- Avaluació de solvència i finançament. El banc comprovarà la teva capacitat de pagament (documentació laboral i financera). Acostuma a oferir condicions favorables, com hipoteques al 100 % o terminis llargs, encara que depenen del perfil del comprador i la política de l'entitat.
- Negocia amb el banc. Es poden fer ofertes a la baixa, sobretot si l'immoble fa temps que està a la venda o si està en mal estat i necessita grans reformes.
- Formalitza la compra. Si hi ha acord, se signa un contracte d'arres i després l'escriptura davant de notari.
Assegura't que el banc declari estar al corrent de pagaments de comunitat i impostos i que t'entregui l'immoble lliure de càrregues.
Quins són els riscos de comprar una casa embargada?
Si estàs disposat a invertir en un habitatge embargat, apunta aquests consells per evitar riscos:
Visita l'immoble en la mesura que sigui possible, ja que les fotos es poden veure molt boniques, però la realitat pot ser una altra. Així podràs detectar problemes estructurals, de manteniment i valorar reformes futures.
Tingues en compte que, a més de l'embargament principal, podrien existir altres deutes com ara impagaments d'IBI, taxes municipals, derrames de comunitat o hipoteques anteriors no cancel·lades.
Alguns habitatges poden estar ocupats per antics propietaris, llogaters amb contracte o fins i tot ocupes il·legals. En aquests casos, caldria iniciar un procediment de desnonament.
On es compra una casa embargada?
Els immobles embargats es publiquen:
En portals com a idealista, on es mostren cases embargades classificades per zones.
En immobiliàries de bancs trobaràs habitatges embargats i informació detallada sobre les opcions de finançament disponibles.
També es publiquen immobles embargats a les subhastes del BOE.
Habitatges embargats a la venda
Tria ciutat i troba habitatges embargats: