idealista anticipa més pujades del preu de l'habitatge i menys oferta el 2026

La situació de l'habitatge a Espanya al tancament del 2025 és clara: emergència nacional. La falta d'oferta s'ha tornat endèmica, però el focus continua posat a atacar els preus des de postures altament ideologitzades. Fa anys que estem instal·lats en aquest marc i és imprescindible abandonar aquest enfocament per adoptar un nou rumb basat en el consens, en els experts i, sobretot, en les decisions basades en dades. Lamentablement, creiem que serà pràcticament impossible desfer el que va i les mesures avançades en les darreres setmanes incideixen en el camí equivocat.

En línia amb la confrontació política, l'habitatge s'ha instal·lat en una mena de postveritat, en què des de les mateixes institucions s'intenta minar la confiança en les dades i estadístiques que es presenten per aportar claredat i transparència al mercat, sobretot quan les dades presentades mostren la inoperància, si no la nocivitat, de totes les mesures adoptades.

Vivim una enorme incertesa legislativa on la manca d'acords mínims provocarà que sigui pràcticament impossible aprovar o modificar cap llei que millori l'accessibilitat de l'habitatge. El 2026, la situació de l'habitatge només aprofundirà en el camí dels darrers anys: els preus continuaran pujant i l'oferta seguirà baixant, tant en venda com en lloguer.

Lloguer

Preus/oferta/esforç

L'emergència del lloguer és total, ja propera a la catàstrofe. Vivim les conseqüències d'anys de legislació tendent a sobreprotegir els llogaters amb un contracte en vigor, però que ha exclòs els llogaters que busquen habitatge, i fins i tot els que, amb la sensació d'estar protegits per un contracte, descobriran que els contractes s'acaben i han de tornar al mercat a buscar una altra casa. El desequilibri cada vegada més acusat entre propietaris i llogaters continua provocant que desapareguin milers d'habitatges del mercat, que passen a engrossir les dades de cases venudes, i ha generat que l'actual problema ja no siguin només els preus sinó la impossibilitat de llogar un habitatge, tot i poder-lo pagar.

És indubtable que l'escenari de bloqueig polític ha resultat d'alguna manera beneficiós per al lloguer, ja que ha impedit l'aprovació de noves mesures que haurien llastat encara més el lloguer, fet que ha dificultat encara més l'accés als habitatges. De totes maneres, en tractar-se d'un assumpte d'aritmètica parlamentària, i no d'un canvi en el diagnòstic i la solució del drama de l'habitatge, és possible que algunes de les propostes es poguessin activar.

El 2026, veurem com els preus se suavitzen a les zones on s'han topat a conseqüència d'aquesta normativa, mentre que continuaran pujant en aquells mercats on no s'ha intervingut, però el cost de mantenir el control de preus el pagaran els que cerquin casa i comprovin que l'oferta continua caient i les condicions continuen endurint-se. Serà una lluita entre llogaters: els que es beneficien de les mesures coercitives contra els propietaris davant dels que no troben casa a conseqüència d'aquestes mesures.

És aquí on hi ha el veritable problema que afronta ara mateix el lloguer a Espanya. La competència entre famílies per accedir a un dels pocs habitatges que hi ha al mercat és ferotge; més de 50 interessats competeixen per cada anunci que es publica a idealista per als que, a priori, el preu no és el principal obstacle. Comencen un procés de càsting cada vegada que intenten accedir a un lloguer, un procés en què només una família resultarà seleccionada. La resta haurà de continuar buscant i participant en successius processos de selecció, en què és molt probable que sempre aparegui un candidat que ofereixi més seguretat. Famílies amb menors, més grans de 65 anys, famílies monoparentals o persones que han d'assumir el lloguer amb una sola renda perdran sistemàticament l'opció de ser elegits per llogar habitatge.

Davant l'allau de candidatures, els propietaris es decanten sempre pels perfils que més seguretat de pagament els ofereixen (i molts arriben a estar financerament sobrequalificats per als cànons establerts), la qual cosa genera un procés d'elitització del mercat del lloguer. Com que l'oferta és més petita, cal més qualificació financera per resultar elegit, cosa que provoca que quedin exclosos molts perfils que fins a l'aplicació de les polítiques de desequilibri en el lloguer no tenien problemes per arrendar un habitatge. Dit d'una altra manera, les mesures de protecció per als vulnerables primer van expulsar del mercat els mateixos vulnerables, després els qui podien arribar a ser-ho i fins que s'ha arribat a la situació actual, en què amplis col·lectius són rebutjats sistemàticament.

Venda d'habitatges

Preus/oferta/esforç

El preu de l'habitatge en venda tancarà l'any amb una pujada superior al 15 % interanual, amb especial incidència a les ciutats de Madrid i València, que estaran per sobre de la mitjana estatal. A Barcelona, per la seva peculiar situació, els preus creixeran a un sol dígit, en haver pal·liat la reducció d'oferta amb els habitatges provinents del mercat de lloguer.

Tot el pes de la demanda es recolza sobre l'habitatge usat, que fa temps que no és suficient per sostenir-lo. Amb uns nivells de construcció al voltant de les 100.000 unitats anuals, només cal comprovar les dades de compravenda per confirmar que la procedència de la majoria de les vendes són habitatges anteriorment llogats. Però aquesta tendència no es pot mantenir eternament, ja que l'estoc d'habitatge de lloguer es va reduint i farà molt complicat mantenir el nivell de compravendes. Necessitem tornar a veure grues al paisatge urbà de moltes ciutats espanyoles. És imprescindible que s'acabi amb la criminalització de la construcció, el soroll populista i la ceguesa política que impedeix que s'activin mecanismes, com la Llei del sòl, que accelerarien la creació de nous habitatges. De la mateixa manera, no podem obviar l'escassetat de mà d'obra qualificada per poder aixecar aquestes noves promocions i calen polítiques audaces que aconsegueixin atraure i formar tots els treballadors que el sector necessita.

La demanda de compra d'habitatge és elevadíssima, però els preus rècord que se superen mes rere mes provoquen que cada cop siguin més les famílies que es retiren del mercat, ja que malgrat que les condicions de finançament són accessibles, exigeixen aportar un volum d'estalvis que no està a l'abast de moltes. De tota manera, la diferència entre oferta i demanda actual és tan marcada que la retirada d'aquestes bosses de demanda no comportarà una caiguda de preus, encara que sí que en podria moderar el creixement.

En aquest mateix sentit, els increments dels preus multipliquen els que registren els ingressos familiars, cosa que provoca que cada vegada sigui més gran l'esforç que s'ha de fer per comprar un habitatge, que als grans mercats ja supera els límits recomanats per tots els experts financers.

Compravenda d'habitatges

Els números de compravendes d'habitatges se situen en màxims, atès que superen de llarg les 700.000 unitats venudes, si bé en els darrers mesos d'aquest any s'està produint un procés de desacceleració, possiblement provocat pels alts preus assolits i la reducció important d'habitatges disponibles al mercat. Sembla complicat que els propers trimestres es mantinguin aquestes taxes de creixement, però és molt probable que s'estabilitzi en aquest tram a costa del lloguer permanent, de temporada i de vacances, amb el profund impacte que té en aquests mercats.

Hipoteques

Al contrari que el 2024, la concessió d'hipoteques ha anat de més a menys: s'ha passat de l'eufòria del primer semestre a un creixement més mesurat a la part final de l'any. L'entorn sempre ha estat propici, amb tipus d'interès baixos i nivells d'ocupació alts, cosa que ha afavorit la forta demanda i la predisposició dels bancs a prestar. Aquesta forta competència bancària s'ha traduït en ofertes clarament per sota del cost dels diners, amb tipus fixos per sota del 2 % i tipus mixtos per sota de l'1,5 % en els trams fixos inicials. En aquest context, les hipoteques variables gairebé han desaparegut del mercat i també s'han reduït molt les subrogacions, després de l'altíssima activitat de canvi de bancs que vam viure el 2023 i els inicis del 2024.

Esperem que el mercat es mantingui estable durant el 2026, amb ofertes agressives dels bancs (encara que és possible que una mica menys barates) i caldrà vigilar tant l'evolució del preu de l'habitatge com l'activitat econòmica i la taxa d'atur, que són els únics núvols que podrien entelar un any que -encara que no sigui tan brillant com aquest 2025- també hauria de ser positiu per al mercat hipotecari.

2026 serà un any de continuïtat: preus a l'alça, pressió a la demanda, oferta escassa i un relat orientat no a trobar solucions sinó a buscar culpables.