La nua propietat és un concepte legal relacionat amb la titularitat d'un bé. Aquest terme referent a la propietat s’utilitza freqüentment en situacions com herències o donacions, on es divideix el dret de propietat entre el nu propietari i l'usufructuari per proporcionar un equilibri entre la possessió i els beneficis d'un actiu.
És essencial entendre com funciona aquest tipus de propietat abans de considerar-ne l'ús o involucrar-se en transaccions que involucrin la nua propietat. Així mateix, resolem els dubtes legals i fins i tot pràctics que puguin sorgir a l'hora d'establir qui és el propietari d'un habitatge.
Què és la nua propietat
La nua propietat és el dret d'una persona (nu propietari) sobre una cosa de què és únicament propietària, amb la limitació de no tenir dret a la seva possessió i gaudi, que seran drets del tercer que disposi de l'usdefruit. És a dir, la nua propietat es relaciona únicament amb els drets de propietat sobre la cosa en qüestió, en el nostre cas un habitatge i, no implica cap tipus de dret d'ús o gaudi sobre aquest.
Com s'adquireix la nua propietat
La manera més habitual d’adquisició de la nua propietat és quan algú hereta aquesta nua propietat d'un immoble reservant-se el dret d'usdefruit per al cònjuge vidu.
També és freqüent obtenir la nua propietat a través de la donació amb reserva d'usdefruit, mecanisme a través del qual el donant transmet la nua propietat al donatari i es reserva l'usdefruit vitalici del bé.
Un altre cas podria ser quan el propietari d'un habitatge ven la nua propietat i es reserva l'usdefruit. Les persones que opten per aquesta solució són normalment persones grans que no tenen hereus o necessiten recursos econòmics. D'aquesta manera, s'asseguren l'ús de l'habitatge, generalment vitalici (durant tota la vida) i reben una compensació econòmica.
Quan s'adquireix l'ús i el gaudi de la nua propietat?
El ple domini sobre una finca usufructuada es consolida quan la propietat, l'ús i el gaudi es reuneixen en una mateixa persona. La consolidació del ple domini es produirà quan passi algun d'aquests casos:
- Venda de l'usdefruit: en cas que l'usufructuari decideixi vendre el seu dret d'usdefruit (el més habitual és vendre'l al nu propietari).
- Extinció de l'usdefruit, que es pot deure a tres causes:
1. Mort de l'usufructuari: quan mor l'usufructuari, el gaudi, l’ús i el gaudi del bé usufructuat passa al nu propietari. En cas que l'usdefruit correspongui a diverses persones en proindivís, el nu propietari no rep el ple domini fins a la mort de tots els usufructuaris.
2. Compliment del termini pel qual es va constituir: en el cas de morir l'usufructuari abans del termini estipulat, també passarà al nu propietari l'ús de l'usufructuat, llevat que s’hagi pactat el contrari.
3. Compliment de la condició resolutòria establerta al pacte d'usdefruit: si l'usdefruit s'atribueix fins que el nu propietari, per exemple, contregui matrimoni, després de casar-se rebrà el ple domini.
Quins drets té el nu propietari?
Comencem a nomenar els drets del nu propietari tenint en compte que aquest no té cap poder sobre l'habitatge en qüestió:
- Dret de propietat: el nu propietari té en propietat l'habitatge, encara que, com hem dit, no en té el dret d'ús i gaudi.
- Dret a vendre la nua propietat: pot vendre la nua propietat a una tercera persona, però sempre que es respectin els drets de l'usufructuari. L’article 489 del Codi civil estableix que “el propietari de béns en què un altre tingui l'usdefruit els podrà alienar, però no alterar-ne la forma ni substància, ni fer-hi res que perjudiqui l'usufructuari”.
- Dret a hipotecar la nua propietat: segons el que disposa l’article 107.2 de la llei hipotecària, es pot demanar un préstec hipotecari sobre la nua propietat de la finca usufructuada. Si en extingir-se l'usdefruit es consolida el ple domini al nu propietari hipotecant, la hipoteca s'estendrà també a l'usdefruit, llevat que s’hagi pactat el contrari.
- Dret a realitzar obres i millores: segons l’article 503 del Codi civil es podran realitzar obres i millores a l'habitatge sobre el qual té la nua propietat sempre que no perjudiquin l'usufructuari.
- Dret al fet que es restitueixi l'ús i el gaudi de l'habitatge quan se n'hagi extingit l'usdefruit: L’article 522 del Codi civil indica que, “acabat l'usdefruit es lliurarà al propietari la cosa usufructuada, llevat del dret de retenció que pertany a l'usufructuari o a els seus hereus pels desemborsaments que s’hagin de reintegrar. Verificat el lliurament, es cancel·larà la fiança o hipoteca”.
Obligacions del nu propietari sobre l'habitatge
Les obligacions del nu propietari són les següents:
- Fer-se càrrec de les reparacions extraordinàries del bé, en aquest cas, l'habitatge: segons l’article 501 del Codi civil, les reparacions extraordinàries aniran a compte del propietari. "L'usufructuari està obligat a avisar-lo quan sigui urgent la necessitat de fer-les", explica l'article.
- Respectar el dret de l'usufructuari: l'article 489 del Codi civil assenyala que el nu propietari “no podrà alterar les característiques de la cosa usufructuada ni fer actes que perjudiquin el dret de l'usufructuari”.
- Pagament dels tributs i impostos corresponents a l'usdefruit: l’article 505 del Codi civil recalca que el nu propietari té l'obligació de fer-se càrrec dels impostos i tributs corresponents a l'immoble, amb l'excepció de l'impost sobre béns immobles, que anirà a càrrec del usufructuari.
- Abonar la hipoteca de l'usufructuat: segons l’article 509 del Codi civil, l'usufructuari d'una finca hipotecada “no estarà obligat a pagar els deutes per a la seguretat dels quals es va establir la hipoteca” i, si la finca s'embargués o es vengués judicialment per al pagament del deute, “el propietari respondria a l'usufructuari del que perdés per aquest motiu”.
- Respondre davant l'usufructuari: el nu propietari haurà de respondre davant de l'usufructuari si la finca s'embarga o es ven per saldar el pagament d'un deute.
- Fer-se càrrec de les despeses de comunitat: El Tribunal Suprem, en una sentència de maig de 2005, indica que “constitueix una obligació imposada no als usuaris d'un immoble, sinó als propietaris”.
La venda de la nua propietat
Hi ha diversos casos en què es produeix la compra de la nua propietat d'un immoble, però no el seu usdefruit. Passa en cas de persones grans que no tenen hereus o volen rebre un ingrés extra sense renunciar a continuar habitant el seu habitatge.
Legalment, sí, es pot vendre la nua propietat a Espanya. La venda de la nua propietat és un acte jurídic en què el propietari d'un bé immoble transfereix la titularitat d'aquest i es reserva el dret d'usdefruit, és a dir, el dret a fer servir el bé durant un temps determinat o de per vida.
En aquests casos, el comprador es beneficiarà d'un preu de compra menor per no poder posseir l'immoble durant uns anys. En el cas del venedor, el principal avantatge és que pot seguir utilitzant la propietat, rebre els diners de la venda a l'instant i que tot queda escripturat davant de notari.
Com tributa la venda de la nua propietat a l'IRPF de l'usufructuari?
Si l'usufructuari és més gran de 65 anys i l'immoble que es vendrà és el seu habitatge habitual, està exempt al 100 % a la declaració de la renda, per la qual cosa no ha de pagar impostos a l'Agència Tributària.
En cas que l'habitatge sigui una segona residència, sí que estarà subjecta al pagament d'impostos a la declaració de la renda, llevat que els diners obtinguts per la venda es destinin a una assegurança de rendes vitalícies.
Com tributa la nua propietat a l'IRPF del nu propietari?
La llei adverteix que els nus propietaris no tributen, sinó que ho fa qui té el dret d'ús i gaudi.
Un immoble sobre el qual es té la nua propietat no genera cap tipus de tributació a la declaració de la renda, encara que el nu propietari ha d'incloure el bé immoble a la declaració i indicar a la clau de propietat que ostenta la nua propietat, però no l'usdefruit.
Ets pèrit taxador? Si busques comparables dels darrers 20 anys per a taxacions judicials immobiliàries, pots fer servir el nostre cercador de testimonis.
Aquestes són les cases que urgeix vendre
A vegades, aprofitar la pressa que té un venedor per desfer-se del seu habitatge pot ser una magnífica manera d'aconseguir un bon preu. Per aquesta raó, les cases que urgeix vendre estan tan demandes al mercat immobiliari. Hi ha una infinitat de motius pels quals a un propietari li urgeix la venda del seu immoble i la veritat és que pot representar una oportunitat fantàstica per al comprador.
Europeus, Llatinoamericans i nord-americans: els que inverteixen en habitatge a Catalunya
Tot i que es manté estable, segons el Col·legi de Registradors, la demanda estrangera d'habitatge a Espanya s'ha reduït lleugerament en termes percentuals, si bé ha suposat el 14,1%, encara al rang alt de la sèrie històrica. A vuit comunitats autònomes s'han registrat increments trimestrals al pes de les compres d'habitatge per estrangers sobre el total d'operacions. Les proporcions més altes són a les Illes Balears (30%), Comunitat Valenciana (28,3%), Canàries (24,6%), Regió de Múrc
Quines són les millors ciutats per comprar habitatge a prop de Barcelona?
Els preus dels habitatges a Barcelona estan disparats. El preu del m² a la ciutat durant el mes de juny és 4.920 €/m², pujant un 0,5% respecte al maig i un 11,1% comparat a fa un any. També augmenta a les poblacions properes i especialment a l'àrea metropolitana, però quines són les més econòmiques?
El preu de l'habitatge a Catalunya podrà augmentar un 5% el 2025
El preu mitjà de l'habitatge a Espanya se situarà per sobre dels 1.900 euros/m² a final d'any, segons els experts de donpiso. Entre les zones on aquest augment serà més gran, les grans capitals espanyoles són protagonistes: el preu superarà els 3.900 euros/m² i Catalunya és entre elles.
La manca d'oferta farà pujar un 15-20% el lloguer de vacances a Catalunya
Llogar un habitatge aquest estiu serà més car que l'any passat. Segons el darrer informe Alquiler en Costa 2025, de Grupo Tecnitasa, els lloguers de vacances a la costa continuen a l'alça, encara que amb un creixement més moderat que en anys anteriors. En general, aquest estiu llogar un apartament a primera línia de platja costa, de mitjana, 1.270 € a la setmana: gairebé 110 euros més que el 2024. A Catalunya, la xifra pot augmentar.
La mansió de Víctor Valdés torna al mercat: és una joia de formigó a Gavà, a primera línia de mar
Sembla un vaixell de luxe encallat a la costa, però és una casa. Una escultura habitable signada per l'estudi A-zero que l'exporter del Barça Víctor Valdés va convertir en el seu refugi davant del mar. La seva espectacular mansió a Gavà Mar, una de les zones residencials més exclusives de l'àrea metropolitana de Barcelona, ha tornat al mercat immobiliari. Ara, aquesta obra d'autor està de nou a la venda per a qui estigui disposat a pagar per disseny, privacitat i ubicació a peu de pla
Aquest és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa
A la província d'Alacant, la recerca d'habitatge assequible s'ha convertit en una prioritat per als que es volen establir o invertir sense fer un gran desemborsament econòmic. I encara que moltes localitats a la costa han vist augmentar els preus en els darrers temps, també hi ha altres zones on l'habitatge es manté assequible. Descobreox quin és el poble més barat d'Alacant per comprar una casa.