El nou índex per a l'actualització del lloguer, com funciona?

El passat 20 de desembre del 2024, el BOE va publicar la metodologia del nou índex de l'INE per actualitzar el preu del lloguer a partir del 2025: l'índex de referència d'arrendaments d'habitatge (IRAH). Es va donar a conèixer 11 dies abans de la data límit per a la seva publicació (31 de desembre del 2024), una de les disposicions de la Llei d'habitatge. Recordem que, des de l'abril del 2022 i durant el 2023, la renovació anual de les rendes del lloguer estava limitada a una actualització del 2 %, i durant el 2024 va ser del 3 %.

En aquest article analitzem com funciona l'actualització del preu del lloguer amb el nou índex de l'INE, que el juny de 2025 va ser del 2,1 %.

Què és l'actualització de la renda del lloguer?

Segons l'article 18 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), durant la vigència d'un contracte de lloguer, el preu de la renda es podrà actualitzar cada any si s'ha pactat expressament. Abans del 2022, normalment s'actualitzava per l'IPC, encara que si no s'especificava cap índex, s'aplicava la variació anual de l'Índex de Garantia de Competitivitat (IGC).

Per poder actualitzar el preu del lloguer, l'arrendador haurà d'avisar el llogater amb un mes d'antelació i només es podrà revisar anualment (un cop l'any).

Nou índex per actualitzar els lloguers de l'INE

A partir del 2025, el preu del lloguer s'actualitza segons l'índex de referència d'arrendaments d'habitatges, el nou índex de l'INE, tal com recull la Disposició addicional 11a de la Llei d'habitatge. Aquest nou índex per actualitzar els contractes d'arrendament es defineix com el valor mínim entre la taxa de variació anual de l'IPC, la taxa de variació anual de la inflació subjacent i la taxa de variació anual mitjana ajustada.

Aquesta és la fórmula per calcular la taxa anual mitjana ajustada, que inclou dos paràmetres:

• Alfa (0,5), proposat per la Direcció General de Política Econòmica, relacionat amb el creixement esperat a llarg termini de l'índex.
• Beta (2 %), definit conjuntament per la Direcció General d'Habitatge i Sòl i la Direcció General de Política Econòmica, considerant les condicions del mercat de lloguer i coincidint amb l'objectiu d'inflació del BCE.

B.O.E.

Per què l'IPC s'ha desvinculat de l'actualització dels lloguers?

L'IPC es feia servir tradicionalment per mantenir les rendes actualitzades segons la situació econòmica del moment. Tot i això, entre finals del 2021 i mitjans del 2022, l'IPC va assolir xifres rècord i va arribar al 10,8 % al juliol d'aquell any a causa de factors com:

• Encariment de l'electricitat
• Augment de preus després de la pandèmia
• Impacte econòmic de la guerra a Ucraïna

Davant d'aquesta situació, el Govern espanyol va implementar mesures temporals per protegir els llogaters, com ara limitar les pujades al 2 %, que es va actualitzar al 3 % el 2024. Amb la Llei d'habitatge, es va establir que s'implantaria un nou índex de referència més estable per evitar increments desproporcionats en el preu dels lloguers. Malgrat tot, això va provocar un desajust en l'oferta i es van tensionar més els preus.

On es pot veure l'índex de preus de lloguer de l'INE?

El nou índex de l'INE per actualitzar la renda el 2025 està disponible a la seva pàgina web oficial. Es publica mensualment al començament de cada mes i la primera publicació es va produir el 2 de gener de 2025. A partir del febrer, es publicarà a mitjans de cada mes i reflectirà el valor del mes anterior. Aquest és el calendari oficial:

Com es calcula la pujada del lloguer el 2025?

La fórmula d'actualització serà semblant a la que es feia servir amb l'IPC o els límits establerts en anys anteriors. Per calcular la nova renda, se sumarà el percentatge de l'índex de l'INE, al preu mensual actual del lloguer.

Exemple pràctic

Si el lloguer és de 1.200 euros al mes i el contracte es va signar el juliol del 2024, l'actualització serà efectiva el juliol del 2025. El propietari l'haurà de notificar al llogater el juny del 2025 i utilitzar l'índex de l'INE publicat aquell mateix mes per calcular la pujada.

Imaginem que és del 2,1 % (com l'última dada disponible, que correspon al juny de 2025). Cal calcular el 2,1 % de 1.200 euros, que és 25,2 i sumar-ho a la renda mensual. Per tant, quedaria un lloguer actualitzat de 1.225,2 euros.

L'evolució de l'IRAH el 2025