Article escrit per Lourdes Barriuso, advocada especialitzada en dret Immobiliari i urbanisme a Barriuso Legal
La Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, introdueix una nova regulació de l'arrendament d'habitatge temporada i del lloguer d'habitacions a Catalunya amb impacte directe tant en propietaris i gestors immobiliaris que es dediquen a l'arrendament d'habitatges de curta i mitja estada com en el lloguer d'habitacions.
La norma va entrar en vigor l'1 de gener de 2026 i s'aplica als habitatges situats a Catalunya ja en explotació en arrendament i als que es posin en explotació després d'entrar en vigor la Llei. Les seves implicacions pràctiques per a propietaris i gestors són molt rellevants:
Es defineix l'arrendament de temporada i s'exigeix justificar-ne la temporalitat
La Llei 11/2025 defineix l'arrendament de temporada com aquell que es concerta per raons professionals, laborals, d'estudis, d'atenció o assistència mèdica, per situacions provisionals vinculades a l'espera de lliurament d'un habitatge o de tornada a la residència habitual, així com per altres usos anàlegs que no siguin diferents de la satisfacció d'una necessitat temporal d'habitatge.
La norma precisa que aquesta regulació no és aplicable als habitatges d'ús turístic, sinó a l'anomenat pel sector "arrendament de curta i mitjana estada"(inclòs el lloguer d'habitacions, que veurem després).
Des d'un punt de vista pràctic, la finalitat que justifica que l'arrendament sigui temporal ha de constar expressament al contracte d'arrendament, juntament amb la identificació del lloc de residència permanent de l'arrendatari.
Aquesta exigència s'estén també als contractes amb finalitat d'esbarjo o turística, a fi de deixar constància que no queden subjectes ni a la Llei 11/2025 ni a la Llei d'arrendaments urbans. Així, es reforça la diferenciació entre els diferents règims jurídics aplicables segons l'ús efectiu de l'habitatge.
L'acreditació de la temporalitat esdevé un element clau. La part arrendadora ha de disposar de documentació que justifiqui la causa temporal de l'arrendament, la qual s'ha de dipositar juntament amb la fiança al Registre de Fiances. En cas contrari, la Llei estableix una presumpció que l'arrendament té per objecte un habitatge permanent si en aquest registre no hi consta acreditat un ús diferent.
La LAU s'aplica parcialment als arrendaments de curta i mitjana estada
Llei 11/2025 disposa que li resulten aplicables determinades normes pròpies dels arrendaments d'habitatge permanent previstes a la Llei d'arrendaments urbans. En particular, s'apliquen les regles relatives a la determinació i actualització de la renda, els increments de renda per millores, l'assumpció de despeses generals i de serveis individuals, així com el règim de fiança i les garanties addicionals.
Una conseqüència pràctica especialment rellevant és que, des de l'1 de gener del 2026, els arrendaments de temporada d'habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat queden subjectes als mateixos límits de renda que els contractes d'arrendament d'habitatge permanent. Aquest canvi pot reduir de manera significativa el marge d'explotació, considerant que pràcticament tot Catalunya és zona tensionada.
La pròrroga dels contractes temporals és possible, però amb justificació
La Llei 11/2025 permet la pròrroga dels contractes d'arrendament de temporada sense límit temporal màxim, sempre que es mantinguin i s'acreditin les circumstàncies que van justificar la necessitat temporal d'habitatge. La pròrroga s'ha de formalitzar per escrit, indicant la causa concreta que la motiva i aportant la corresponent documentació acreditativa, que també s'ha de dipositar al Registre de Fiances.
Si, en lloc d'una pròrroga, es formalitza un nou contracte amb el mateix arrendatari i sobre el mateix habitatge, el règim jurídic aplicable és el de l'arrendament d'habitatge permanent, especialment pel que fa a la durada mínima del contracte, llevat que la part arrendadora pugui acreditar degudament la persistència de les circumstàncies que justifiquen la temporalitat.
Aquest aspecte obliga a extremar la cura en la redacció de documentació de les pròrrogues i novacions contractuals.
L'arrendament d'habitacions us aplica en part la LAU
La Llei 11/2025 defineix l'arrendament d'habitacions com aquell contracte en virtut del qual l'arrendador cedeix a l'arrendatari l'ús exclusiu d'una habitació, juntament amb el dret a utilitzar altres estances o espais comuns de l'habitatge, a canvi d'una renda.
Pel que fa a aquest tipus de contractes, la Llei introdueix un límit de renda específic a les zones de mercat residencial tensionat: la suma de les rendes de totes les habitacions d'un mateix habitatge no pot superar la renda màxima que resultaria aplicable a l'arrendament unitari de l'habitatge en conjunt. Aquesta limitació té un impacte directe en el compte de resultats dels operadors de lloguer per habitacions i en perjudicarà la rendibilitat.
En definitiva, la Llei 11/2025 implica reforçar el control administratiu sobre els arrendaments de temporada i el lloguer d'habitacions a Catalunya i reduir els marges i la flexibilitat existents fins ara.
Exigeix justificar la temporalitat i aplica, en part, als arrendaments d'habitatge de temporada parcialment les limitacions que la LAU estableix per a l'habitatge permanent.
Obliga propietaris i operadors a revisar detalladament la redacció dels contractes d'arrendament, les seves pròrrogues i renovacions i el règim de compliment normatiu derivat d'aplicació de certs preceptes de la LAU a aquests contractes.
Entra en vigor la regulació del lloguer de temporada i d'habitacions a Catalunya
La Llei de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, que limita el preu del lloguer de temporada i d'habitacions, ha entrat en vigor aquest divendres després de ser publicat el text aquest dimecres, vigília de la festivitat de Cap d'Any, al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC). Amb aquesta entrada en vigor s'activa la regulació dels lloguers de temporada i d'habitacions.
Habitatge assequible incentivat: què és i requisits per accedir-hi
Article escrit amb la col·laboració de Lorda Barriuso, advocada en dret immobiliari a Barriuso Legal
Tomás Dagá i els Grifols invertiran 250 milions en un macroprojecte residencial a Barcelona
En plena escassetat d'obra nova a l'entorn de Barcelona, Sant Just Desvern es prepara per acollir un dels desenvolupaments residencials més grans de l'àrea metropolitana. L'advocat Tomás Dagá, cofundador del bufet Osborne Clarke i conseller de Grifols, i la família Grifols Roura han posat en marxa una inversió de 250 milions d'euros per aixecar 586 habitatges al municipi del Baix Llobregat.