Els terminis en els contractes de lloguer: pròrrogues i denegació per causa de necessitat

Els contractes de lloguer d'habitatge es regeixen per la norma vigent en el moment de la signatura, per la qual cosa és molt important saber quina és la llei sota la qual s'ha signat cada acord. I així, d'una manera esquemàtica, i després del galimaties existent després de reformes legislatives contínues, la llei aplicable per a cada contracte en concret és:

1.- Contractes signats des de qualsevol data fins al 9 de maig de 1985. S'apliquen la Llei d'arrendaments urbans de 1964 i la disposició transitòria segona de la Llei 29/1994, d'arrendaments urbans.

2.- Lloguers subscrits entre el 9 de maig de 1985 i l'1 de gener de 1995. S'apliquen el Text refós de la Llei d'arrendaments urbans de 1964, el RDLey 2/1085 i la disposició transitòria primera de la Llei 29/1994.

3.- Contractes posteriors a l'1 de gener de 1995 i anteriors al 6 de juny de 2013. S'hi aplica la redacció original de la Llei 29/1994, d'arrendaments urbans.

4.- Lloguers pactats entre el 6 de juny del 2013 i el 19 de desembre del 2018. S'aplica la redacció de la Llei 29/1994 modificada per la Llei 4/2013.

5.- Contractes signats entre el 19 de desembre de 2018 i el 24 de gener de 2019. S'aplica la Llei 29/1994, en la redacció del Decret Llei 21/2018.

6.- Arrendaments signats entre el 24 de gener i el 6 de març de 2019. S'hi aplica la redacció de la Llei 29/1994 donada per la Llei 4/2013.

7.- Contractes de lloguer signats a partir del 6 de març de 2019. S'aplica la Llei 29/1994, en la redacció del Reial decret llei 7/2019.

Centrant-nos en la pròrroga dels lloguers d'habitatge, una vegada transcorregut el termini obligatori per a l'arrendador i voluntari per a l'arrendatari, es posarà de manifest quins són els terminis de què disposen, arrendador i arrendatari, perquè el contracte no es prorrogui, termini que, si s'incomplís, quedaria irremeiablement prorrogat.

Així mateix, serà objecte d'aquest article una anàlisi dels terminis de preavís i requisits per denegar la pròrroga dels contractes de lloguer per causa de necessitat de l'arrendador, sempre que aquest últim sigui persona física: tant si el necessita per a si mateix, per al cònjuge en cas de sentència de separació o divorci o per a qualsevol dels seus descendents.

El termini mínim de preavís per no prorrogar el contracte de lloguer

Cal tenir en compte que el termini de vigència d'un lloguer, en tots els casos, és el lliurement pactat per les parts, arrendador i arrendatari, si bé, amb independència del temps pel qual es pacti, tenen una durada mínima establerta per llei que és de compliment obligat per a l'arrendador, si així ho vol l'arrendatari, voluntat de l'arrendatari que no ha de ser manifestada expressament i n'hi ha prou amb el seu silenci.

Actualment hi ha tres grans blocs, malgrat les sis reformes legislatives, després de l'aprovació de la vigent Llei d'Arrendaments Urbans, que va entrar en vigor l'1 de gener de 1995:

• Contractes de lloguer susbscrits sota el paraigua de qualsevol llei anterior al'1 de gener de 1995. Aquests contractes tenen el caràcter d'indefinit i és obligatori per a l'arrendador, per la qual cosa els arrendaments, en aquests casos, tenen pròrroga forçosa. Són els anomenats lloguers de renda antiga.

• Contractes de lloguer celebrats des de l'1 de gener de 1995 fins al 6 de març de 2019. Els contractes signats durant aquest període que encara es trobin en vigor serà perquè s'hagin anat renovant per aplicació de la tàcita reconducció o, el que és el mateix, la renovació s'ha fet de manera automàtica sense que hi hagi hagut necessitat cap acord escrit entre arrendador i arrendatari. En aquests casos, el termini mínim de preavís perquè no es torni a prorrogar automàticament és el d'un mes abans de la finalització de la nova anualitat prorrogada.

• Contractes de lloguer tancats a partir del 6 de març de 2019. Aquests contractes, el termini obligatori dels quals per a l'arrendador és diferent segons sigui persona física (5 anys) o jurídica (7 anys), perquè no sigui procedent la seva renovació anualment fins a un màxim de tres anys més, el termini mínim de preavís de què disposa l'arrendador és de quatre mesos, i os mesos per a l'arrendatari.

És a dir, en tots els contractes subscrits a partir del 6 de març del 2019, depenent de si l'arrendador és persona física o jurídica, el termini mínim de l'arrendament serà de cinc o set anys respectivament, si així ho vol l'arrendatari, i sempre i quan s'hagi pactat al contracte un termini inferior.

Si, transcorreguts aquests cinc o set anys, l'arrendador no hagués avisat l'arrendatari amb almenys quatre mesos d'antelació la intenció que no es renovi el contracte, o l'arrendatari no ho hagués fet amb un termini mínim de dos mesos anteriors a la data de finalització d'aquests cinc o set anys, el lloguer es prorrogaria forçosament per a l'arrendador i voluntàriament per a l'arrendatari de manera anual i fins a un màxim de tres anys més.

Si s'hagués donat la situació anterior, de manera que el lloguer durés vuit o deu anys (segons es tracti de persona física o jurídica) i no hi hagués hagut el preavís dels quatre mesos per a l'arrendador o de dos en el cas de l'arrendatari, el contracte es renovaria automàticament, de manera anual, per la reconducció tàcita, a la qual serien sempre aplicables idèntics terminis de preavís.

Què passa si l'arrendador particular necessita recuperar l'habitatge llogat

L'arrendador pot necessitar l'habitatge per a si mateix, per al seu cònjuge en cas de separació o divorci, o per als seus fills o descendents i, en base a això, pot sol·licitar la resolució del contracte d'arrendament.

També en aquesta ocasió tenim dos grans blocs diferenciats, com a conseqüència de la normativa anterior a la Llei d'Arrendaments Urbans que va entrar en vigor l'1 de gener de 1995, i de les reformes que hi ha hagut posteriorment d'aquesta norma.

• Per als contractes signats amb anterioritat a l'1 de gener de 1995, s'han de donar com a condicions que:

1. La causa de necessitat hagi sorgit amb posterioritat a la signatura del contracte, que sigui real i existeixi.
2. Que l'arrendador comuniqui a l'arrendatari la persona per a qui necessita l'habitatge i n'especifiqui la causa de necessitat esmentada.

• Per als contractes de lloguer signats a partir del 6 de març de 2019, també cal que la causa de necessitat hagi sorgit amb posterioritat a la signatura del contracte, que sigui real i existeixi; que:

1. Hagi quedat previst expressament al contracte que aquesta possibilitat podia sorgir durant els períodes de pròrroga obligatòria (durant els cinc anys o els tres següents a aquest període).
2. Que hagi transcorregut el primer any des que es va fer el contracte de lloguer.
3. Que el contracte es trobi, en el moment de comunicar la causa de necessitat, en pròrroga obligatòria. És a dir, si el contracte es va pactar per un termini de dos o tres anys, encara que hagi transcorregut el primer any, es troba en termini pactat (contractual), i no en pròrroga obligatòria. Per tant, mentre es trobi en període pactat no podria ser resolt per causa de necessitat.