Tipus de contracte de lloguer: quins són i en què es diferencien?

Aquests són tots els tipus de contracte d'arrendament previstos per la legislació espanyola

Freepik

1 maig 2024, 9:00

Tant si ets llogater com propietari, resulta crucial comprendre que la legislació contempla diversos tipus de contractes de lloguer, cadascun amb les seves pròpies particularitats i condicions específiques.

L'elecció del tipus de contracte adequat per a cada situació i les característiques particulars és fonamental per evitar sorpreses desagradables o conflictes legals en el futur. Des de contractes d'arrendament estàndard, fins a modalitats més complexes com el lloguer amb opció de compra, hi ha una varietat d'opcions disponibles que es poden adaptar a les teves necessitats i preferències.

Contracte de lloguer d'habitatge habitual

Els contractes de lloguer d'habitatge habitual estan regulats per la Llei d'arrendaments urbans (LAU) i permeten que el llogater faci ús i gaudeixi de l'habitatge del propietari a canvi del pagament d'una renda. Perquè una casa sigui considerada com a habitatge habitual, l'arrendatari ha de residir-hi de forma permanent.

Els contractes d'arrendament d'habitatge habitual tenen una durada de cinc anys (set si l'arrendatari és una persona jurídica), prorrogables per tres anys més. Això s'aplica a tots els contractes signats a partir del 6 de març del 2019, quan va entrar en vigor l'última reforma de la LAU.

Una altra qüestió que cal tenir en compte en aquest tipus de lloguer és que l'inquilí podrà desistir el contracte un cop hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que ho comuniqui a l'arrendador amb una antelació mínima de 30 dies. Encara que es pot pactar en el contracte que, si passa això, l'arrendatari indemnitzi l'arrendador.

Contracte de lloguer amb opció a compra

El contracte de lloguer amb opció de compra és un tipus de contracte doble: un de lloguer i un altre de compravenda. En aquest tipus d'arrendament, el llogater viu de lloguer a un immoble a canvi d'una renda que s'anirà descomptant totalment o parcialment del preu final de venda. Un cop complert el termini de l'arrendament, haurà de decidir si compra o no la casa.

Contracte d'arrendament per habitacions

Mitjançant el contracte de lloguer d'habitació, el que es lloga és una part de l'habitatge (un dormitori). A més, es té dret a l'ús i el gaudi de les zones comunes de la casa (sala d'estar, terrassa, cuina, bany, etc.), que han d'estar delimitades al contracte perquè no hi hagi malentesos.

Aquest tipus de contracte se sol fer per mesos, trimestres, semestres o curs acadèmic (en el cas que els llogaters siguin estudiants), encara que també es pot signar per anys. Al contrari que els contractes de lloguer habitatge, no és regulat per la LAU, sinó pel Codi civil.

Freepik

Contracte de lloguer temporal

Els contractes de lloguer temporal difereixen respecte del de vivenda habitual, fonamentalment, en la durada, que acostuma a ser inferior a l'any. S'utilitzen sovint per aquells professionals que passen temps fora per projectes, o per estudiants. La seva durada es pot estendre si hi ha consens entre les parts. Una altra qüestió destacable és que està exempt d'IVA i que no es considera arrendament d'habitatge habitual.

El contracte d'arrendament social està destinat a aquells pisos que ofereix l'Estat o algunes entitats bancàries a persones en risc d‟exclusió. Tenen una durada màxima de dos anys, però es poden prorrogar si el llogater segueix complint els requisits.

Contracte de lloguer de local comercial

Un contracte de lloguer de local comercial és aquell pel qual se cedeix l'ús i el gaudi d'un immoble perquè s'hi exerceixi una activitat econòmica, per exemple, una botiga de roba o de menjar. Estan regulats per la LAU com a “arrendament d'ús diferent d'habitatge”.

Tenen algunes particularitats, com ara que la durada mínima és la pactada per les parts o que cal lliurar dos mesos de fiança, en comptes d'un.

Contracte de lloguer d'oficina

És idèntic al contracte de lloguer de local comercial, ja que està regulat a la LAU com a "ús diferent d'habitatge". Per tant, els terminis i la normativa és la mateixa.

Contracte d'arrendament de finca rústica

Els contractes de lloguer de finques rústiques impliquen la cessió de l'ús de propietats agrícoles, ramaderes o forestals, o part d'aquestes, a un arrendatari a canvi del pagament d'una renda.

Aquest tipus de contracte permet a l'arrendatari explotar la terra per a activitats relacionades amb l'agricultura, la ramaderia o la silvicultura, tot retenint tots els ingressos generats per aquestes activitats.

Contracte de renda antiga

Els contractes de renda antiga són acords de lloguer establerts entre el 1950 i el 1985 que oferien condicions molt avantatjoses per al llogater, incloses la possibilitat d'ocupar l'habitatge de per vida i l'opció de transmetre el dret de lloguer a cònjuges i fills. Aquests contractes asseguraven un lloguer estable i barat i permetien que les generacions successives heretessin el contracte sota les mateixes condicions, cosa que podria prolongar la durada del lloguer fins a la mort dels hereus.

Tot i això, el 1985, amb la implementació del Decret Boyer, es va posar fi a la creació de nous contractes sota aquest règim, en un intent per modernitzar el mercat immobiliari i equilibrar les relacions entre arrendadors i llogaters.

Tot i que els contractes de renda antiga ja no se signen, aquells que ja existien abans de l'entrada en vigor del Decret es mantenen fins a l'actualitat, subjectes a condicions específiques que, en certs casos, permeten a l'arrendador rescindir el contracte sota algunes circumstàncies.

Contracte de lloguer de vacances

Els contractes de lloguer d'ús turístic són els que es fan servir quan l'habitatge arrendat té un objectiu de vacances. No els regula la LAU, ja que estan més propers per fi hostaler. Solen tenir una durada molt curta, d'un mes com a màxim. Aquest tipus de contracte es caracteritza per incloure algunes clàusules relatives a la durada del lloguer, el pagament, la neteja, el nombre d'hostes, les normes, el soroll i el comportament en general.