El lloguer amb opció de compra és una modalitat de transacció immobiliària que ofereix als llogaters l'oportunitat d'arrendar una propietat amb la possibilitat de comprar-la en el futur.
Aquesta opció combina elements de lloguer tradicional amb l'oportunitat d'adquirir la propietat a llarg termini, fet que ofereix flexibilitat i seguretat tant per a l'arrendatari com per al propietari. Explora detalladament com funciona aquest sistema i les seves consideracions clau tant per als que vulguin llogar com per als propietaris que es plantegin oferir aquesta alternativa.
Com funciona un contracte de lloguer amb opció de compra?
El lloguer amb opció de compra implica un doble contracte: un de lloguer i un altre de compravenda. D'aquesta manera, se signa un contracte d'arrendament habitual i es fixa un termini en què es pot fer efectiva l'opció de compra.
Un cop finalitzat el període estipulat de lloguer, el llogater té dret a comprar l'habitatge pel preu que s'hagi acordat amb el propietari a la signatura del contracte. D’aquest preu es descompten, parcialment o totalment, les quotes del lloguer que s'hagin pagat fins aquell moment.
L'arrendament amb dret a compra és una opció que cal tenir en compte per a aquelles persones que no disposin dels estalvis suficients per fer front a la compra d'un habitatge però que no vulguin perdre l'oportunitat de comprar aquesta casa o dubtin si fer-ho o no.
Model de contracte de lloguer amb dret a compra
Descarrega aquests models de contracte de lloguer amb opció de compra gratis, llestos per emplenar i actualitzats a la darrera llei:
- Contracte de lloguer amb opció de compra en format PDF
- Contracte de lloguer amb opció de compra en format Word
Què cal tenir en compte sobre el lloguer amb opció de compra?
Abans de signar qualsevol contracte de lloguer, regulat per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), és important especificar el temps que durarà el lloguer, quin termini hi ha per comprar la casa, la quantitat de les mensualitats del lloguer, qui pagarà les despeses derivades de l'arrendament (subministraments, taxes, etc.) o qui durà a terme les reformes i reparacions en cas que siguin necessàries.
Pel que fa a la futura compravenda, sota la legislació del Codi civil, cal assenyalar el preu final de l'operació, el percentatge que es descomptarà de les quotes del lloguer del preu final (total o parcial) i la quantitat o senyal inicial que cal lliurar per formalitzar el contracte (entre un 5 i 10 % del preu de venda que després es descomptarà de la compravenda si arriba fer-se efectiva i que el llogater no recuperarà si no la compra finalment).
D'altra banda, cal destacar que en un contracte de lloguer amb opció de compra el llogater podrà adquirir l'habitatge abans de termini si té els diners per fer-ho i, a més, tindrà preferència respecte d’altres compradors. Com que és un contracte complex, l'ideal és deixar-se assessorar per un advocat.
Les despeses del lloguer amb opció de compra
En aquest tipus de contractes caldrà assumir les despeses corresponents al lloguer i la compra. Quant a les despeses del lloguer:
- Reserva: pagament inicial per assegurar que l'habitatge no es llogui ni es vengui a una altra persona mentre es negocien les condicions (no és obligatori).
- Fiança: equival a un mes de renda i, si es causen danys a l'habitatge, s'utilitzarà per a les reparacions. Si no, es torna en finalitzar el lloguer o en comprar la casa.
- Renda mensual: pagament mensual acordat amb el propietari durant el període de lloguer.
- Despeses de formalització del lloguer: per llei, aquestes despeses (honoraris de la immobiliària, redacció del contracte, etc.) les ha d’abonar el propietari.
D'altra banda, les despeses associades a l'opció de compra són:
- Prima: pagament avançat que sol ser un 10 % del preu de l'habitatge en signar el contracte i que es perd si el llogater no exerceix l'opció de compra.
- Preu de l'habitatge: en exercir l'opció de compra, cal pagar el preu prèviament acordat amb el propietari descomptant la prima i les quotes de lloguer ja pagades.
Despeses de formalització de la compravenda: inclouen els impostos derivats de la compravenda, honoraris de notari, gestor i registrador. Sol pujar a un 10-12 % del preu de la casa.
Durada del contracte de lloguer amb opció de compra
Quant a la pregunta quants anys es pot fer un contracte de lloguer amb opció de compra, és un aspecte crucial que varia segons els acords establerts entre l’arrendatari i el propietari.
Si bé la Llei d'arrendaments urbans (LAU) estableix un període de cinc anys per als arrendaments, aquesta durada es pot ampliar si les dues parts així ho acorden. En cas d'una pròrroga, és fonamental reflectir amb cura les noves condicions acordades, que poden incloure ajustaments del preu de compra, condicions de pagament o terminis addicionals, entre d'altres aspectes rellevants.
Això permet adaptar l'acord a les necessitats específiques de totes dues parts i facilita la planificació a llarg termini tant per a l'arrendatari com per a l'arrendador. Tanmateix, és fonamental que qualsevol modificació es faci de manera clara i documentada.
Quant t’estalvies amb el lloguer amb opció de compra?
Hi ha diversos avantatges en considerar el lloguer amb opció de compra. La primera és la capacitat de postergar una part significativa del desemborsament, cosa que ofereix flexibilitat financera a curt termini. Tot i això, el veritable estalvi apareix quan es considera l'import del préstec hipotecari que es podria necessitar. Per entendre-ho millor, vegem un exemple pràctic amb un habitatge de 120.000 euros:
- Preu de l’habitatge: 120.000 euros.
- En optar per un contracte de lloguer amb opció de compra, el llogater acorda un lloguer de cinc anys.
- La renda mensual acordada és de 1.000 euros.
- En acabar els 5 anys, el llogater ha desemborsat un total de 60.000 euros.
Això vol dir que només ha d’abonar els 60.000 euros restants. Si decideix adquirir una hipoteca per aquesta quantitat, podria optar per un termini menor i es beneficiaria d'interessos més baixos en comparació amb un préstec més gran.
En canvi, si el llogater decideix adquirir l'habitatge a l'inici sense optar pel lloguer amb opció de compra, probablement necessitarà una hipoteca d'una quantitat superior (per exemple, 100.000 euros), tenint en compte que la majoria de les entitats financeres ofereixen fins al 80 % del valor total de l’immoble. Per tant, els interessos i el període d'amortització serà més gran, és a dir, haurà de pagar més a llarg termini.
A més, es podria produir un altre estalvi: que l'habitatge pugi de preu en el període en què s’hi viu de lloguer. Això és perquè el propietari estaria obligat a vendre’l pel preu acordat al contracte original. No obstant això, és una arma de doble tall. Com que puja, el preu de la casa pot baixar a causa del mercat.
Troba cases de lloguer amb opció de compra.
Passos per llogar un pis amb opció de compra
Si t’han convençut els avantatges d'aquest tipus de contracte d'arrendament, aquests són els passos que has de seguir per llogar un pis amb opció de compra amb èxit:
- Busca habitatges de lloguer amb opció de compra: el primer pas és buscar habitatges que estiguin disponibles per al lloguer amb opció de compra. A més, sempre pots proposar al propietari d'un immoble que t’agradi, tant en règim de lloguer com de compra, si podeu arribar a algun tipus d'acord per incloure l'opció de compra.
- Negocia les condicions amb el propietari i signa el contracte: un cop trobada la casa, cal negociar les condicions del lloguer i de la compravenda amb el propietari, que han de quedar reflectides als dos contractes.
- Viu de lloguer durant el termini pactat: un cop hagis signat el contracte de lloguer amb dret de compra, podràs viure a l'immoble durant el termini pactat amb l'arrendador i haurà de respectar el preu de venda fixat independentment de si apareix un comprador que ofereixi un import superior.
- Exerciu l'opció de compra: quan se superi el termini de lloguer, caldrà decidir si s'efectua l'opció de compra o no. Si decideixes exercir-la, hauràs d'aportar l'import per dur-la a terme. Si no es compra la casa, es perdrà la prima que es va pagar inicialment.
- Signa la compravenda davant notari: com passa amb una compravenda tradicional, caldrà formalitzar l'adquisició de l'habitatge davant notari i registrar el canvi de titularitat al Registre de la Propietat.
Puc demanar una hipoteca per executar l'opció de compra?
Sí, es pot demanar una hipoteca per comprar una casa de lloguer amb opció de compra. De fet, els bancs solen concedir aquests tipus d'hipoteques amb relativa facilitat, ja que consideren que aquestes operacions presenten un risc baix perquè part del preu de l'habitatge ja s’ha pagat prèviament.