Entra en vigor la regulació del lloguer de temporada i d'habitacions a Catalunya

La Llei de mesures en matèria d'habitatge i urbanisme, que limita el preu del lloguer de temporada i d'habitacions, ha entrat en vigor aquest divendres després de ser publicat el text aquest dimecres, vigília de la festivitat de Cap d'Any, al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC). Amb aquesta entrada en vigor s'activa la regulació dels lloguers de temporada i d'habitacions.

A partir d'ara, tots els habitatges amb ús residencial hauran de complir el límit de preus, independentment de la durada del contracte de lloguer, va informar la Conselleria de Territori, Habitatge i Transició Ecològica divendres passat en un comunicat.

En el cas dels lloguers de temporada, caldrà fer constar la finalitat del contracte i acreditar-la.

Claus del límit al lloguer de temporada i d'habitacions

Aquesta regulació, tal com assenyala l'advocat Alejandro Fuentes-Lojo Rius, consisteix a preveure que els arrendaments de temporada que no siguin per raó estrictament de vacances, recreativa o d'oci, com és el cas dels arrendaments temporals per motius professionals, laborals, d'estudis o d'assistència mèdica, queden subjectes al règim tuitiu de la Llei d'arrendaments urbans en matèria de pacte i actualització de renda, de prestació de fiança, d'elevació de renda per millores i de repercussió de despeses generals. De manera que, tot i tractar-se d'arrendaments d'ús diferent del d'habitatge, serà d'aplicació a aquests contractes la normativa de contenció de rendes per a habitatges ubicats a zones de mercat residencial tensionat, entre altres normes de protecció de l'arrendatari d'habitatge habitual previstes al Títol II de la LAU.

Així, a partir de l'entrada en vigor de la llei, tant els lloguers de temporada com els d'habitacions estaran subjectes al mateix límit a les pujades de preu que la resta d'arrendaments de residència habitual, tal com preveu la Llei d'habitatge. Només quedaran fora d'aquesta regulació els contractes de lloguer temporals amb fins turístics o de vacances.

A més, el projecte regula el lloguer d'habitacions, amb preus limitats, de manera que la suma de les rendes pactades per a cada habitació no superi el preu del lloguer del pis.

La nova llei parteix d'una presumpció general d'habitualitat: qualsevol contracte d'arrendament, amb independència de la durada, es considerarà d'habitatge habitual llevat que el propietari acrediti documentalment la causa concreta de la temporalitat. Aquesta exigència afecta de ple un mercat real i necessari, especialment rellevant a ciutats com Barcelona, on el lloguer de temporada ha estat una via habitual per a estudiants, professionals desplaçats o treballadors estrangers.

S'estableix també un increment de la reserva de sòl de protecció pública als nous planejaments urbanístics, la creació del Registre de grans tenidors i la Comissió de Supervisió de Contractes d'Arrendament d'Habitatge; reforça la inspecció, declara els inspectors agents de l'autoritat i en regula les funcions.

La consellera Sílvia Paneque, ha defensat la modificació per incrementar el parc d'habitatge assequible i fomentar la protecció de l'habitatge habitual.

"Aquesta llei desplega mesures urgents, perquè l'habitatge torni a ser un dret i no una font d'angoixa", va destacar Paneque durant el debat de la llei al Parlament.

Mesos en defensa del control de preus

L'Ajuntament de Barcelona, la Generalitat de Catalunya i el Govern central fa mesos que defensen a capa i espasa el control dels lloguers a les zones residencials tensionades, la mesura estrella de la Llei d'Habitatge.

Catalunya va ser la primera d'Espanya a aplicar els límits a les rendes, amb una primera tanda de municipis el març del 2024 i una segona a l'octubre del mateix any, fins a assolir 271 municipis. I a la llista s'hi han sumat diverses localitats del País Basc i Navarra -entre les quals hi ha les capitals de província-, i la Corunya.

La gran referència que utilitzen els diferents nivells de l'administració pública per posar en valor l'èxit de la intervenció és Barcelona, on les rendes mitjanes dels habitatges han baixat en el primer any d'aplicació dels límits. Tot i això, han passat desapercebudes altres dades que posen en dubte aquests números, i el més curiós és que totes les xifres provenen de la mateixa font oficial: el Servei d'Estudis i Documentació d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, l'estadística del qual es basa en les fiances dels lloguers dipositades a l'Institut Català del Sòl (INCASÒL).

Segons la seva estadística, la renda mitjana dels nous contractes de lloguer a Barcelona es va situar en 1.087,23 euros el primer trimestre de l'any -última referència temporal disponible-, davant els 1.193,51 euros registrats els tres primers mesos del 2024, cosa que dona una caiguda del 8,9 % interanual.

No obstant això, aquesta caiguda té una cara oculta: si mirem les rendes per m2, la tendència no mostra un descens, sinó una pujada els darrers trimestres. A més, la superfície mitjana dels habitatges llogats s'està reduint, cosa que explica el suposat efecte caiguda de les rendes.

Com mostra el Servei d'Estudis i Documentació d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, el lloguer mitjà dels nous contractes a la capital catalana es va situar en 16,19 euros/m2 entre el gener i el març, davant dels 15,88 euros/m2 dels darrers tres mesos del 2024. L'import acumula dos trimestres consecutius a l'alça i està en el nivell més alt dels últims 12 mesos i el quart més alt de la sèrie històrica.

I per què cau la renda mitjana dels immobles llogats a la ciutat si la del m2 està pujant? La resposta és que els habitatges llogats cada vegada són més petits. Segons les dades de la Generalitat, la superfície mitjana es va situar a l'arrencada d'any en 71 m2 al conjunt de Barcelona, mínims des del 2017.