La dada que deixa en mal lloc el límit del lloguer a Barcelona i de què no parla l'administració

L'Ajuntament de Barcelona, la Generalitat de Catalunya i el Govern central fa mesos que defensen a capa i espasa el control dels lloguers a les zones residencials tensionades, la mesura estrella de la Llei d'habitatge.

Catalunya va ser la primera d'Espanya a aplicar els límits a les rendes, amb una primera tanda de municipis el març del 2024 i una segona a l'octubre del mateix any, fins a arribar als 271 municipis. A la llista s'hi han sumat diverses localitats del País Basc i Navarra, com ara les capitals de província, i la Corunya.

La gran referència que utilitzen els diferents nivells de l'administració pública per fer valdre l'èxit de la intervenció és Barcelona, on les rendes mitjanes dels habitatges han baixat el primer any d'aplicació dels límits. Tot i això, han passat desapercebudes altres dades que posen en dubte aquests números, i el més curiós és que totes les xifres provenen de la mateixa font oficial: el Servei d'Estudis i Documentació d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, l'estadística del qual es basa en les fiances dels lloguers dipositades a l'Institut Català del Sòl (Incasòl).

Segons la seva estadística, la renda mitjana dels nous contractes de lloguer a Barcelona es va situar en 1.087,23 euros el primer trimestre de l'any —última referència temporal disponible—, davant els 1.193,51 euros registrats els tres primers mesos del 2024, cosa que dona una caiguda del 8,9 % interanual.

No obstant això, aquesta caiguda té una cara oculta: si mirem les rendes per m², la tendència no mostra un descens, sinó una pujada els darrers trimestres. I, a més, la superfície mitjana dels habitatges llogats s'està reduint, cosa que explica el suposat efecte caiguda de les rendes.

Com mostra el Servei d'Estudis i Documentació d'Habitatge de la Generalitat de Catalunya, el lloguer mitjà dels nous contractes a la capital catalana es va situar en 16,19 euros/m² entre el gener i el març, que contrasta amb els 15,88 euros/m2 dels darrers tres mesos del 2024. L'import acumula dos trimestres consecutius a l'alça i està al nivell més alt dels últims 12 mesos i és el quart més alt de la sèrie històrica.

I per què cau la renda mitjana dels immobles llogats a la ciutat si la del m² està pujant? La resposta és que els habitatges llogats cada vegada són més petits. Segons les dades de la Generalitat, la superfície mitjana es va situar a l'arrencada d'any en 71 m² al conjunt de Barcelona, mínims des del 2017.

Aquestes dades de superfície mitjana dels habitatges llogats i de la renda per m² només estan disponibles per a Barcelona.

Els que sí que tenen abast a escala regional en l'estadística oficial són els que mostren una forta caiguda dels nous contractes de lloguer a tot Catalunya, on es van comptabilitzar 27.716 unitats entre gener i març, gairebé un 20 % menys que un any abans. És la pitjor dada trimestral des d'estiu del 2010, sense tenir en compte el segon trimestre del 2020, després de l'esclat de la pandèmia sanitària. La tendència també es dona a Barcelona, on es van signar 7.615 contractes durant els primers tres mesos d'aquest exercici, 2.210 menys que 12 mesos abans.

A la primera sessió del Congrés Nacional d'Habitatge, celebrat aquest 5 de novembre a la Facultat de Dret de la Universitat Complutense de Madrid (UCM), s'ha parlat extensament sobre els límits de rendes, i sobre les conseqüències reals que està provocant al mercat de l'habitatge.

Un dels ponents ha estat Sergio Nasarre, catedràtic de Dret Civil de la Universitat Rovira i Virgili i director de la seva càtedra d'habitatge, que ha criticat les polítiques d'habitatge que s'han engegat a Espanya des del 2007, que segons la seva opinió "han anat a pitjor".

En el cas de les normatives del lloguer, Nasarre ha incidit que "han provocat una caiguda de l'oferta i un augment dels preus", mentre que sobre el límit als lloguers a Catalunya ha recalcat que "els primers efectes han demostrat que és un desastre, en tots els sentits, igual que en altres llocs del món on s'han aplicat".

Nasarre també ha insistit que les dades que apunten a la reducció de la superfície dels habitatges llogats i la pujada de la renda per m² impedeixen que el control de preus pugui 'vendre's' a l'opinió pública com un èxit, perquè el que posa sobre la taula és que "els millors habitatges surten del mercat del lloguer una vegada que acaba el contracte" i ha posat l'accent que "el que no poden els poders públics és enganyar".

Laura Fernández, directora general de l'Associació de Propietaris d'Habitatges de Lloguer (Asval), també ha esmentat en una taula rodona que el límit als lloguers provoca que "els habitatges que es comercialitzen siguin més petits i de pitjor qualitat i, per tant, més barats" davant el clima d'inseguretat jurídica que s'ha instal·lat al mercat de l'arrendament.

De la inseguretat jurídica al SERPAVI

Una idea que ha defensat Matilde Cuena Casas, catedràtica de Dret Civil de la Universitat Complutense de Madrid, que ha afirmat que "el que és clar és que tenim un enemic que jo crec que ningú discuteix: la inseguretat jurídica que assola el mercat de l'habitatge. La inseguretat jurídica que hi ha a Espanya no passa a la majoria dels països, és molt nostra".

Juntament amb els efectes negatius dels límits de preus i la inseguretat jurídica, un altre dels punts que han destacat els ponents del Congrés s'ha centrat en les deficiències metodològiques del sistema de referència de preus de lloguer d'habitatge (SERPAVI), l'índex elaborat pel Ministeri d'Habitatge que actualment s'utilitza per fixar les rendes dels nous contractes.

Unes mancances sobre les quals van alertar recentment ASVAL i l'Associació de Consultores Immobiliàries (ACI), com per exemple que no selecciona les dades de forma adequada, no és transparent i esbiaixa la informació, i per això "no reflecteix la realitat del lloguer" i posa en perill "l'estabilitat del mercat de l'arrendament".