Habitatge assequible incentivat: què és i requisits per accedir-hi

Article escrit amb la col·laboració de Lorda Barriuso, advocada en dret immobiliari a Barriuso Legal

El 29 de juliol passat, els mitjans de comunicació es feien ressò que el govern espanyol havia donat llum verda als convenis que mobilitzaran un total de 6.000 milions d'euros a través de l'ICO per a la construcció de més de 40.000 habitatges de lloguer assequible.

L'increment dels preus del lloguer fa cada cop més difícil que certs col·lectius (joves, gent gran o famílies nombroses) puguin pagar la renda d'un habitatge lliure.

Ningú discuteix que és urgent posar al mercat més habitatge de lloguer a preus assequibles i que cal la col·laboració del sector privat, ja que el parc d'habitatge protegit de lloguer és molt insuficient per satisfer la demanda d'habitatge assequible de lloguer.

Què és l'habitatge assequible incentivat?

Els habitatges assequibles incentivats són habitatges de titularitat privada (incloses entitats del tercer sector) el propietari dels quals en cedeix l'ús per a habitatge habitual de determinats usuaris a un "preu assequible" (dins els límits legalment definits).

Els propietaris que podrien llogar aquests habitatges a preu de mercat, a canvi de rebre una renda més baixa, poden obtenir certs incentius.

No hi ha un concepte legal d'habitatge assequible, però la Llei del dret a l'habitatge, en vigor des del 26 de juny passat, va crear el concepte de l'habitatge assequible incentivat.

Quin és l'objectiu de l'habitatge assequible incentivat?

L'objectiu és que el sector privat promogui o posi al mercat habitatges de lloguer a preu limitat legalment, cosa que facilitarà l'accés a l'habitatge de les persones amb menys recursos.

Règim jurídic de l'habitatge assequible

La Llei d'habitatge preveu l'existència d'aquest tipus d'habitatge, però sense una concreció més gran del règim jurídic atès que les competències en aquesta matèria són essencialment autonòmiques.

L'habitatge assequible incentivat no és un tipus d'habitatge protegit o qualificat, de manera que no cal l'obtenció de qualificació (provisional i definitiva) ni se li aplica la regulació de l'habitatge protegit pròpiament dita.

A més, es pot tractar d'habitatge nou o de segona mà (és a dir, habitatges buits de particulars) i aquest règim es pot aplicar a la totalitat de l'edifici o habitatges concrets.

Aquest règim és temporal. És a dir, la limitació de destinació a habitatge habitual en arrendament i preu màxim, estarà subjecta al que determini cada comunitat autònoma. Els límits màxims de preu també els establirà cada comunitat autònoma.

Diferència entre habitatge assequible incentivat i habitatge protegit

L'habitatge assequible incentivat es destina únicament al lloguer per a persones amb baixos ingressos i té beneficis i bonificacions per a propietaris. A diferència dels habitatges protegits, vinculats al sistema públic i subjectes a restriccions de disseny, ús i preus (establerts per cada comunitat), les limitacions de l'habitatge assequible incentivat són temporals i només afecten el lloguer, sense opció de venda.

Beneficis de l'habitatge assequible incentivat

L'habitatge assequible comporta alguns beneficis tant per a propietaris com per a llogaters:

Per a propietaris

Els propietaris dels habitatges poden accedir a beneficis de caràcter "urbanístic, fiscal, o de qualsevol altre tipus" a canvi de cedir-los a persones que no poden accedir a un habitatge a preu de mercat. Els beneficis o incentius per a arrendadors són bonificacions en la tributació de l'IRPF de fins a un 90 %, depenent de la situació:

• 50 % si es lloga l'habitatge en la modalitat d'habitatge assequible incentivat.
• 70 % si s'ofereix el lloguer a joves entre 18 i 35 anys, o per implicar un nou contracte d'arrendament amb millores o rehabilitació.
• 90 % si l'habitatge assequible incentivat és a zones tensionades o deprimides.

La llei preveu l'existència d'incentius urbanístics, però no els regula, sinó que deixa aquesta qüestió en mans de cada comunitat autònoma.

La Llei d'habitatge indica que aquests beneficis urbanístics poden consistir en "increments d'edificabilitat o densitat o l'assignació de nous usos a un habitatge o a un edifici d'habitatges, inclosos en àmbits delimitats a aquest efecte".

És raonable entendre, a més, que aquests habitatges es poden promoure en sòl previst pel planejament per a habitatges subjectes a un règim de protecció pública, però la Llei d'habitatge no ho estableix expressament.

Per a llogaters

Els llogaters es beneficien de preus més competitius en accedir al mercat de lloguer, cosa que facilita trobar opcions assequibles per satisfer les seves necessitats. A més, aquesta mesura contribueix a un increment de l'oferta al mercat de lloguer a mitjà i llarg termini, fet que genera un entorn més favorable i accessible per als que busquen llogar un pis.

Requisits de l'habitatge assequible incentivat

Els usuaris han de ser persones amb dificultat per accedir a un habitatge a preus de mercat (nivell d'ingressos). Els requisits concrets per beneficiar-se daquest tipus dhabitatge els determinarà cada comunitat autònoma.

Per exemple, a la Comunitat de Madrid, el Plan Vive és la iniciativa que facilita habitatges de lloguer assequible. Els requisits són:

• Destinar l'habitatge a residència habitual i no tenir cap altre habitatge a tot el territori estatal
• Ser major d'edat o menor emancipat
• Tenir nacionalitat espanyola o residència legal a Espanya
• Ingressos mínims: 1,5 vegades IPREM (arribant al 35 % renda màxima anual)
• Ingressos màxims: 5,5 vegades l'IPREM, si es tracta d'habitatges amb protecció pública per a arrendament de preu bàsic (VPPB) i 7,5 vegades l'IPREM si es tractés d'habitatges amb protecció pública per a arrendament de preu limitat (HPPL)
• Empadronament o lloc de treball al municipi: mínim 3 anys

Incerteses sobre l'habitatge assequible

Com hem vist, es tracta d'una modalitat d'habitatge que es troba merament esbossat a la Llei estatal d'habitatge i cal que es desenvolupi per ser efectiva.

A més, diversos recursos d'inconstitucionalitat contra la Llei d'habitatge han impugnat l'article que regula l'habitatge assequible incentivat, cosa que podria implicar que no es desenvolupi regulació en la matèria fins que no es resolguin els diversos recursos d' inconstitucionalitat (recurs d'inconstitucionalitat número 1278 /2024, promogut pel govern de la Generalitat de Catalunya, recursos número 1301/2024, promogut pel govern Basc, recurs número 5518/2023, promogut pel consell de govern de la Comunitat de Madrid).

Conclusió sobre l'habitatge assequible incentivat

En definitiva, l'habitatge assequible incentivat es crea per afavorir que el sector privat promogui o mobilitzi habitatges buits per destinar-los a lloguer a preu limitat durant un període mínim.

Perquè aquesta nova modalitat d'habitatge sigui eficaç, cal regulació i veritablement incentivadora perquè promotors d'habitatge o petits propietaris d'habitatges buits optin per arrendar, a preus per sota de mercat, habitatges que podrien arrendar a preus superiors.

Probablement, a més d'incentius fiscals o d'una altra índole, cal que els terminis de durada d'aquest règim temporal siguin raonables i no excessius, o regulació que acceleri el desnonament per impagament de renda o extinció de l'arrendament.

Perquè aquesta fórmula funcioni, ha de ser atractiva també per als petits propietaris d'habitatges buits. Aquestes persones no en tenen prou amb incentius per oferir els seus habitatges buits per un lloguer assequible, sinó que necessiten una regulació que els atorgui més seguretat jurídica per garantir que, vençut el termini de l'arrendament, el propietari recuperarà l'habitatge en bon estat.