El BOE publica el nou índex per a l'actualització anual dels lloguers: al gener apunta el 2,2 %

L'Institut Nacional d'Estadística (INE) ja ha definit el nou índex d'actualització anual dels contractes de lloguer d'habitatge, complint-se així amb un dels mandats previstos a la Llei d'habitatge. El nou mètode ja està publicat al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) des del 20 de desembre.

En concret, la Llei d'habitatge establia una modificació a la Llei d'Arrendaments Urbans perquè l'INE definís, abans del 31 de desembre d'aquest any, "un índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge, que es fixarà com a límit de referència, a fi d'evitar increments desproporcionats en la renda dels contractes d'arrendament", en substitució a l'IPC i als límits establerts en els últims anys (del 2 % el 2023 i del 3 % el 2024).

Per tant, les actualitzacions dels contractes que es duguin a terme fins al proper 31 de desembre estaran topats a un 3 %, llevat que llogater i propietari pactin el contrari. L'1 de gener de 2025, en canvi, entrarà en vigor l'índex de referència, que tindrà un valor que "serà el mínim valor entre la taxa de variació anual de l'IPC, la taxa de variació anual de la inflació subjacent i la taxa de variació anual mitjana ajustada", elaborada segons el que preveu la metodologia aprovada.

Aquesta és la fórmula amb què es calcularà aquesta taxa anual mitjana ajustada, on s'inclou un paràmetre definit a proposta de la Direcció General de Política Econòmica, que té relació amb el creixement esperat a llarg termini d'aquest índex (valor 'alfa', que és 0,5) i un coeficient moderador definit a proposta conjunta de la Direcció General d'Habitatge i Sòl del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana i de la Direcció General de Política Econòmica del Ministeri d'Economia, Comerç i Empresa, en consideració a les circumstàncies del mercat del lloguer d'habitatge (valor 'beta', que és un 2 %, coincidint amb l'objectiu d'inflació del BCE):

BOE

L'INE publicarà mensualment l'índex de referència que s'utilitzarà com a límit per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge, expressat amb dos decimals, utilitzant les darreres dades mensuals disponibles.

Segons consta al calendari de l'organisme d'estadístiques, la primera dada d'aquest nou índex d'actualització dels lloguers es coneixerà el 2 de gener vinent, amb la referència del mes de novembre. I tenint en compte la fórmula anterior, i que s'aplicarà el millor dels tres valors esmentats, el valor apunta a un 2,2 %, a falta de confirmació oficial. L'única cosa que convé tenir en compte, com recorden des de l'INE, és que l'índex tindrà dos decimals, per la qual cosa la dada definitiva podria registrar lleugeres variacions a l'alça o a la baixa.

Seguint la fórmula descrita, el valor de l'índex seria el mínim entre 2 + 0,5 * (2,4 – 2) i 2 + 0,5 – (2,4 – 2), cosa que dona com a resultat un 2,2 % d'increment anual, ja que en aquest cas coincideixen la inflació anual i la subjacent (2,4% al novembre en tots dos casos).

Tot i això, a partir de llavors la dada a tenir en compte de la inflació general i la subjacent serà del mes previ. Per això, la publicació de l'índex es coneixerà a mitjans de cada mes. Al febrer, per exemple, es publicarà el dia 14 i es basarà en les dades d'inflació de gener; al març, també es coneixerà el dia 14 i estarà referenciat al mes de febrer.

Tots aquests canvis s'apliquen als contractes de lloguer que s'hagin signat des que va entrar en vigor de la Llei d'habitatge, el 25 de maig de 2023. Tots els contractes anteriors a aquesta data, per tant, s'actualitzaran d'acord amb allò que establissin les parts al contracte.

Dona compliment a la Llei d'habitatge

El secretari d'Estat d'Habitatge i Agenda Urbana, David Lucas, ha destacat que el govern compleix així un nou mandat de la Llei pel dret a l'habitatge, i que el Ministeri posarà en marxa un sistema per ajudar que tots els ciutadans poden saber com s'actualitza el preu del lloguer.

"Una eina per aportar més transparència i donar seguretat a arrendataris i llogaters", ha subratllat Lucas en un comunicat.

El secretari d'Estat d'Habitatge també ha recordat que l'objectiu que va motivar la creació d'aquest nou índex a la Llei és "evitar increments desproporcionats a la renda" per, en definitiva, "salvaguardar els preus dels lloguers".

Amb relació a l'actualització anual de la renda de lloguer, la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) estableix que l'increment produït a conseqüència de l'actualització anual de la renda "no podrà excedir el resultat d'aplicar la variació percentual experimentada per l'IPC amb data de cada actualització, prenent com a mes de referència per a l'actualització el que correspongui a l'últim índex que estigués publicat a la data d'actualització del contracte".

Una dada que perjudica els propietaris i desincentiva el lloguer

Les reaccions d'experts i economistes a la fórmula anunciada no han trigat a arribar. L'economista Miguel Córdoba, per exemple, subratlla que "el govern es reserva l'elecció dels paràmetres, i el 0,5 suposa que divideixen per la meitat la diferència entre la inflació i l'objectiu del BCE, dada que també és subjectiva. És a dir, si pel que fos el BCE arribés a apujar l'objectiu d'inflació al 3 %, l'índex baixaria a l'1,7, cosa que suposaria que si s'espera que pugi la inflació, l'índex de lloguers disminuiria, cosa que no diu gaire dels cervells pensants de l'INE."

Segons l'economista, "el BCE és el menor dels problemes, ja que sol ser força estable. El problema és la inflació. El més habitual és que la subjacent estigui per sota de l'IPC, i durant molt de temps va estar al voltant de l'1 % interanual. Si fos així, amb un IPC del 2,4 %, el valor de l'índex seria: mínim entre 2 + 0,5 (2,4 – 2) i 2 + 0,5 * (1 – 2)".

És a dir, "que l'índex seria de l'1,5 % i la inflació estaria al 2,4 %, la qual cosa suposa una pèrdua clara de valor adquisitiu per als arrendadors. Suposo que segueixen les tesis de Sumar i de Podem, i aquest càlcul òbviament perjudica els tenidors de pisos".

A més, afegeix, "es guarden a la màniga el canvi del paràmetre de les circumstàncies de mercat, que poden modificar al seu gust per aconseguir disminuir l'índex. No donen cap raó objectiva del valor que pren en funció de les 'circumstàncies de mercat'". En definitiva, es tracta d'"un altre cop de decret en contra dels que tenen la propietat d'actius immobiliaris", segons opina Córdoba.

Per la seva banda, Antonio Carroza, president de Lloguer Segur, afirma que "no és realment un índex que es correspongui amb la realitat del mercat del lloguer, sinó un límit a l'actualització de les rendes perquè sempre estiguin per sota de la inflació real del país, fet que desincentiva el mercat del lloguer i la generació de més oferta". També afegeix que "aquest nou índex, vestit d'una col·lecció de fórmules matemàtiques amb correctors polítics i no professionals, és en el fons una intervenció sobre l'actualització de les rendes de lloguer. El govern ha perdut l'oportunitat de fer un veritable índex de referència fiable, flexible i real del mercat d'arrendaments urbans".

Per part seva, José Ramón Zurdo, director general d'Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que "la fórmula introduïda complica el càlcul de la variació i requereix uns coneixements gairebé científics que no tenen la majoria d'arrendadors i arrendataris per comprovar la correcta aplicació de la fórmula de càlcul". Fins que no publiquin els índexs, afegeix, "no podrem comprovar de manera efectiva com afecta la variació percentual a les rendes".

Pel que fa a la dada del 2,2 % a què apunta la fórmula de cara al gener, i que està dues dècimes per sota de l'IPC, Zurdo sosté que "han buscat una fórmula per baixar unes quantes dècimes l'IPC general, però insisteixo en el fet que la mesura ha arribat molt tard i ara caldrà reajustar tots els contractes que es van signar el 2024 establint com a índex d'actualització el nou aprovat", sigui a través d'un annex o addenda.

En conclusió, afegeix, "és una altra mesura més que s'aprova en perjudici dels arrendadors que són part fonamental en l'augment de la creació d'oferta, i que els espantarà més d'aquest mercat tan hiperregulat".

El retard ha generat inseguretat jurídica

El retard en la publicació ha generat inseguretat jurídica al mercat del lloguer en els últims mesos.

Segons afirmava l'ANA el mes de setembre passat, aquest índex s'hauria d'haver creat abans de l'1 de gener del 2024, com ja va alertar a finals de l'any passat. Com que no va ser així, insistia l'empresa especialitzada en arrendaments, "tots els nous arrendaments que se subscriguessin a partir d'aquesta data tindrien un buit important, perquè ni arrendadors ni arrendataris podrien conèixer en el moment de la subscripció de l'arrendament mitjançant quins mecanismes o sistemes actualitzarien les seves rendes en el futur".

Així doncs, defensava l'empresa, "en tots els arrendaments d'habitatges que s'han signat des de començament d'any, ni arrendadors ni arrendataris han pogut conèixer amb anticipació si les seves actualitzacions anuals de rendes tindrien limitacions o amb quin índex s'actualitzarien, i això passa perquè els actuals límits del 3 % que s'apliquen aquest 2024 deixen d'estar en vigor el 2025".

Aquest escenari d'incertesa té un impacte directe en el mercat del lloguer i fa que els inversors busquin alternatives "més segures que el lloguer, on puguin conèixer anticipadament les regles per les quals regularan les seves inversions". I també afecta els propietaris, estalviadors o grans tenidors, així com a promotors i inversors d'habitatges destinats al lloguer, que no disposen de prou dades "per fer anàlisis financeres completes i calcular la rendibilitat de les inversions".