Els dubtes i els desafiaments pràctics que planteja la nova normativa de taxacions

Article escrit per Jorge Dolç, secretari general de l'AEV

El 12 d'agost passat van entrar en vigor les modificacions introduïdes per l'Ordre ECM/599/2025 a l'Ordre ECO/805/2003, norma que regula a Espanya la valoració d'immobles amb finalitats financeres, inclosa la garantia hipotecària. Tot i la seva entrada en ple període estival i de l'escàs marge ofert per a la seva implementació, les societats de taxació han respost amb solvència i han demostrat la seva capacitat d'adaptació i el seu compromís amb la qualitat tècnica.

Des de l'Associació Espanyola d'Anàlisi de Valor (AEV), entenem que aquesta reforma representa una oportunitat per consolidar el model espanyol de valoració, un sistema que combina el coneixement expert del tècnic local amb el suport metodològic i tecnològic de les societats de taxació homologades pel Banc d'Espanya.

Un dels canvis més significatius introduïts per la modificació normativa és la incorporació del principi de sostenibilitat com a criteri tècnic a la valoració. A partir d'ara, cal considerar factors climàtics i mediambientals -com els incendis forestals, la desertificació o el risc sísmic i volcànic- sempre que tinguin un impacte mesurable en el valor de l'immoble. Aquesta novetat no implica que el valor de taxació hagi de diferir del que s'hauria obtingut abans de la reforma: la sostenibilitat ja estava integrada de manera implícita al valor de mercat. El que ara s'exigeix és visibilitzar-la quan sigui rellevant en la formació del valor.

El valor de mercat d'un immoble es configura a partir de diversos factors, entre els quals en destaquen la ubicació i les característiques físiques -tipologia, antiguitat, qualitat constructiva, estat de conservació...-. Pel que fa a la ubicació, el mercat immobiliari ja considera factors de sostenibilitat: per exemple, en municipis amb elevat risc sísmic, com els del sud-est peninsular, aquest risc es reflecteix de manera natural en els preus i afecta tots els immobles situats en aquests municipis. Passa el mateix amb l'eficiència energètica, probablement l'indicador de sostenibilitat més objectiu i estandarditzat, ja que és conseqüència de les característiques de la construcció i de les instal·lacions de l'immoble, en relació amb la zona climàtica on s'ubica.

El veritable repte ara és fer explícits aquests factors mediambientals en el procés de valoració, i fer-ho amb rigor tècnic. Per això, el conjunt de les societats de taxació ha desenvolupat en els darrers anys sistemes tecnològics avançats que permeten integrar aquesta informació de forma traçable i coherent. Aquest esforç consolida el model espanyol de taxació, que exigeix que les valoracions amb finalitat hipotecària siguin realitzades per societats homologades, dotades dels mitjans físics i humans necessaris, i signades per tècnics especialistes amb coneixement del mercat local i titulació habilitant –arquitectes, arquitectes tècnics o enginyers–.

Un altre dels canvis introduïts per la modificació de l'Ordre ECO/805/2003 és la consideració de les autoritzacions administratives a la taxació d'edificis en construcció o en rehabilitació. Aquestes figures, concebudes per agilitzar el procés d'obtenció de llicències d'obra -lamentablement llarg i complex-, busquen facilitar la posada en marxa de nous projectes i alleujar el coll d'ampolla que limita la creació d'oferta d'habitatge nou.

Tot i que no equivalen a una llicència d'obra, permeten iniciar la construcció d'almenys el 60% del projecte, i queda supeditada la finalització a l'obtenció posterior de la llicència definitiva. No obstant això, aquesta solució administrativa, presentada com un mecanisme d'acceleració, planteja seriosos dubtes sobre la seva efectivitat.

A la pràctica, duplica el procés, en requerir dos tràmits en lloc d'un, i trasllada al promotor un risc addicional: invertir una quantitat significativa sense comptar amb la seguretat jurídica que proporciona una llicència ordinària. Aquesta incertesa no només afecta el promotor, sinó també les entitats financeres que han d'avaluar la viabilitat del préstec promotor en un escenari de més incertesa jurídica.

Una altra de les novetats introduïdes per la reforma de l'Ordre ECO/805/2003 és la regulació, per primera vegada, de l' ús de models automatitzats de valoració (AVMs), l'ocupació dels quals queda delimitada a finalitats previstes en el Reial decret llei 24/2021, la qual cosa significa que, per a la taxació d'immobles que s'hagin de garantir ECO/805/2003.

Aquesta delimitació és coherent amb la posició que des de l'AEV defensem: els AVM poden ser eines útils per donar suport al treball del valorador, però no poden substituir el judici professional que exigeix una valoració d'acord amb estàndards tècnics reconeguts.

En aquest sentit, coincidim amb la postura de l'International Valuation Standards Council (IVSC), que estableix que cap model, per sofisticat que sigui, pot generar una valoració vàlida sense la intervenció d'un professional que interpreti les dades, contextualitzi el resultat i apliqui el criteri expert. La tecnologia ha d'estar al servei del valorador, no al marge. I en un entorn financer que exigeix rigor, traçabilitat i responsabilitat, aquesta distinció no és menor: és essencial per preservar la qualitat del procés de valoració.

El mesurament i l'adopció de superfícies també han estat objecte d'una modificació rellevant. La reforma atorga protagonisme a la superfície útil com a referència principal en la valoració, excloent-ne expressament en la redefinició les superfícies d'espais exteriors -terrasses, jardins, porxos- que, quan es consideri que tenen valor independent, hauran de ser valorades per separat.

Aquesta mesura millora la coherència entre diferents taxacions, en establir un criteri més homogeni. No obstant això, la seva aplicació generalitzada planteja reptes importants. L'adopció de la superfície útil suposa aplicar un valor unitari en euros per metre quadrat diferent del que maneja habitualment el sector immobiliari a Espanya, cosa que pot generar desajustos respecte a les estadístiques publicades pels principals portals immobiliaris, al Cadastre -que no contempla la superfície útil- oa les ràtios de costos de construcció, que es calculen sobre superfície construïda.

Finalment, la modificació de l'Ordre ECO/805/2003 introdueix un increment significatiu a la càrrega documental i als requeriments de justificació del procés de valoració. Aquestes exigències, orientades a reforçar la transparència i la traçabilitat dels informes, suposen un esforç addicional per a les societats de taxació, tant en termes operatius com econòmics.

No obstant això, lluny de debilitar el sistema, aquesta exigència més gran contribueix a consolidar el model espanyol de taxació: un model que equilibra la sensibilitat del valorador expert -amb coneixement directe del mercat local- amb el suport tècnic, humà i tecnològic de societats homologades pel Banc d'Espanya.