Un informe de CaixaBank Research posa de manifest que a Espanya el desafiament més important del mercat immobiliari és augmentar l'oferta. Com que fa temps que hi ha un gran dèficit, resoldre el problema de l'habitatge a grans ciutats com Barcelona costarà anys, segons experts, però es pot agilitzar amb determinades accions.
Segons l'informe CaixaBank Research, els reptes principals que marcaran l'evolució del mercat i la pressió sobre els preus els propers anys són el deteriorament de l'accessibilitat, l'escassetat d'habitatge disponible i els desequilibris territorials.
Escassetat d'oferta en habitatge nou
L'oferta no s'enlaira i un dels colls d'ampolla està centrat especialment en l'escassetat d'oferta d'habitatge nou. En dades del 2025, encara no s'aprecia una millora significativa que permeti pensar en una millora substancial a curt termini. Les dades de l'entitat financera revelen que, el 2025, els visats d'obra nova d'habitatge lliure van assolir les 136.000 unitats (el màxim des del 2008) i les d'habitatge protegit, 23.200 (la qual cosa suposa un increment del 40% anual).
Els visats totals es van incrementar un 6,9% (fins a 162.200), unint-se a l'avenç del 25% del 2024. No obstant això, la creació neta de llars ha estat de 226.000 el 2025, de manera que el dèficit d'habitatge ha continuat creixent. I els experts de l'entitat vaticinen que difícilment veurem nivells d'habitatge acabat per sobre de les 100.000 unitats durant aquest 2026.
Per a Rebeca Pérez, CEO i fundadora d'Inviertis, el gran repte és que la demanda va amb avió i l'oferta amb tortuga. "Tenim una inseguretat jurídica que espanta l'inversor i, al final, si no hi ha seguretat, el propietari retira el pis del mercat i els preus pugen. És pura matemàtica".
Solucions a la manca d'oferta
Pérez coincideix amb CaixaBank en aquesta manca de producte. Això passa perquè alliberar sòl és un calvari burocràtic i construir avui és caríssim. "Com ho arreglem? Deixant de castigar el propietari amb lleis que no funcionen i donant-li incentius fiscals i seguretat jurídica".
Per a l'experta, una solució passa per agilitzar llicències i fomentar que el capital privat ajudi a crear aquest parc d'habitatges que manca, especialment a zones com Catalunya on la demanda puja però l'oferta és poca.
CaixaBank també assenyala que, per accelerar la resposta de l'oferta a curt termini, és clau agilitzar de manera decidida les llicències i els processos urbanístics, així com activar el sòl públic ja disponible.
L'expert immobiliari Eduardo Molet, assegura que el problema de l'immobiliari actual és la manca d'habitatge. "Mentre no augmenti l'oferta, els preus continuaran tensionats", assenyala.
Segons explica, Espanya no només ha reduït dràsticament la construcció d'habitatge social, sinó que a més ha mantingut durant dècades un model en què l'habitatge protegit es destinava majoritàriament a la venda, fet que provocava que amb el temps aquest parc s'acabés incorporant al mercat lliure.
Com a conseqüència, Espanya compta avui amb entre un 2% i un 3% d'habitatge públic, molt per sota de països europeus com ara Àustria o els Països Baixos, on el parc públic de lloguer arriba a xifres entre el 20% i el 30%.
Per a Molet, la solució passa per abandonar el model basat en la venda d'habitatge protegit i apostar per un parc públic estable de lloguer, gestionat de manera professional i combinat amb col·laboració publicoprivada.
D'aquesta manera, “l'habitatge s'abarateix quan se'n construeix més i quan hi ha un parc públic estable i suficient”. Ara bé, segons Molet, recuperar el dèficit acumulat exigirà una inversió de gran magnitud.
Previsions per al 2026 i 2030
Els experts de CaixaBank responen que, de cara al 2026-2027, es preveu una estabilització de les transaccions en nivells elevats i una millora gradual de l'oferta, tot i que continuarà sent insuficient, de manera que els preus continuaran pujant, encara que a un ritme menys intens.
Roberto Rey, president i CEO de Gloval, determina que el mercat residencial manté una dinàmica de creixement sostingut en aquest inici del 2026, especialment a les grans àrees urbanes, com Barcelona. "Continua mostrant un comportament sòlid al mercat residencial, amb una evolució positiva tant a la capital com a la seva àrea metropolitana. Hi ha pujada de preus, encara que amb una tendència cap a una progressiva moderació els propers trimestres”.
A CaixaBank estableixen diversos escenaris per veure com pot evolucionar el dèficit d'habitatge a Espanya durant els propers anys. En termes acumulats, tots ells suposen una producció total propera a quatre milions d'habitatges, tot i que difereixen de manera significativa en els ritmes de construcció i en la dinàmica de creació de llars.
L'escenari tendencial projecta que el dèficit d'habitatge assoliria el seu màxim el 2029, amb uns 922.000 habitatges, i no es corregiria completament fins al 2037.
El més destacat
