L'Audiència Provincial de Barcelona es torna a pronunciar sobre una qüestió molt habitual: què passa quan un contracte de lloguer social finalitza i el llogater segueix a l'habitatge.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
En una sentència de juny de 2025, el tribunal analitza un supòsit en què l'arrendatària seguia ocupant l'immoble al·legant l'existència d'un acord verbal i el dret a un nou lloguer d'aquestes característiques.
Durada del contracte d'arrendament i les seues pròrrogues
El cas parteix d'un contracte signat el 7 de febrer del 2017, amb una durada inicial de tres anys, d'acord amb la redacció de l'article 9 de la Llei d'arrendaments urbans vigent en aquell moment.
Arribat el seu venciment, aquest va ser prorrogat per un any en virtut de l'article 10, per més tard entrar a la fase de reconducció tàcita, regulada a l'article 1566 del Codi civil, que permet la continuïtat en absència d'oposició de l'arrendador.
El burofax per evitar la pròrroga del lloguer
El punt d'inflexió va arribar l'agost del 2021, quan la societat propietària va enviar un burofax comunicant la negativa a renovar el contracte i fixant-ne la finalització el 6 de febrer del 2022.
Per a l'Audiència Provincial, aquesta notificació trenca qualsevol possibilitat de pròrroga o continuïtat del contracte. A més, destaca que la normativa no exigeix una forma específica per a aquest tipus de comunicacions i és suficient que la voluntat de no renovar sigui clara i arribi a coneixement de l'arrendatari.
És a dir, un cop el propietari ha exterioritzat la voluntat de no renovar, desapareix el pressupost necessari per a la reconducció tàcita i el contracte s'extingeix arribada la data.
Seguir pagant la renda no implica una renovació del contracte
Molts llogaters donen per fet que el pagament puntual de les mensualitats pot equivaler a una pròrroga tàcita del contracte. De fet, aquest va ser un dels eixos de la defensa. Tot i això, l'Audiència de Barcelona desmunta aquesta interpretació, ja que l'abonament de la renda no implica l'existència d'un nou contracte ni una renovació, sinó la contraprestació derivada de la possessió de l'immoble
Només es podrien extreure conseqüències diferents si existissin actes concloents de l'arrendador que evidenciessin la seva voluntat de mantenir el lloguer, cosa que no passa quan ja hi ha manifestat l'oposició.
En la mateixa línia, el tribunal resta valor als suposats acords verbals quan no es poden acreditar d'acord amb les regles de la càrrega de la prova, ja que correspon acreditar-los a qui els al·lega, cosa que exigeix molt més que meres afirmacions, especialment quan hi ha una comunicació fefaent en sentit contrari.
Efectes de la sentència del Tribunal Constitucional
D'altra banda, l'arrendatària defensava que, com que era un lloguer social, li havien d'oferir una renovació o un nou contracte abans d'iniciar el desnonament. Tot i això, l'Audiència desestima aquesta postura basant-se en dos fonaments clau.
En primer lloc, subratlla que la pretensió de constituir forçosament un nou lloguer d'aquestes característiques no pot ser objecte d'un judici verbal de desnonament, ja que aquest tipus de reclamacions s'han de resoldre en un judici ordinari independent.
Així mateix, la resolució aplica el canvi d'escenari que va propiciar la sentència del Tribunal Constitucional 120/2024, de 8 d'octubre, que declarava inconstitucionals determinats preceptes de la Llei 1/2022 de Catalunya.
L'Audiència Provincial destaca que el TC considera que imposar al propietari la formalització d'un nou contracte en extingir-se l'anterior desvirtua el principi d'autonomia privada i la llibertat de contractació, en desposseir l'amo de la iniciativa per decidir si vol concertar o no aquesta nova relació contractual.
Per tant, des de la declaració d'inconstitucionalitat, l'arrendatari no es pot oposar al desnonament basant-se únicament en la manca d'una oferta de lloguer social, sinó que preval el dret de l'arrendador a recuperar la possessió.
Confirmació del desnonament: de la sentència de Terrassa a la condemna a costes
L'Audiència de Barcelona confirma així una idea que convé no perdre de vista: si el contracte arriba al final i l'arrendador comunica la decisió de no renovar-lo, ni el pagament de la renda, ni els acords verbals no provats, ni la invocació d'un lloguer social sense suport legal són suficients per mantenir-ne la vigència. Per això és important assessorar-se i valorar les opcions disponibles abans que sigui tard.
La sentència desestima íntegrament el recurs d'apel·lació de l'arrendatària i confirma la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 3 de Terrassa; declara la procedència del desnonament i l'obligació de restituir l'habitatge, a més del pagament de les rendes meritades fins que es produeixi la devolució de les claus.
Així mateix, la resolució comporta un perjudici econòmic directe per a l'arrendatària, ja que la desestimació íntegra de les seves pretensions implica la imposició de les costes d'aquesta segona instància, en aplicació de l'article 398.1 de la Llei d'enjudiciament civil.
