El volum d'anunciants d'habitatges en venda que van rebaixar les expectatives va pujar el primer trimestre de l'any comparat amb el mateix període que l'any passat. El 14% dels habitatges anunciats a idealista va reduir el seu preu aquest any, davant l'11% que ho va fer l'any passat.
Barcelona i Terol són les dues capitals on el percentatge d'anuncis que van registrar baixades de preu és més gran, ja que comparteixen una taxa del 21% dels anuncis. Hi ha una baixada dels preus dels habitatges a la ciutat? Marca això un nou cicle?
Carlos Balado, investigador d'OBS Business School, respon que aquest descens s'atribueix a que l'impacte de les anteriors baixades dels tipus d'interès ja havia animat durant el 2025 la compravenda d'habitatge per part dels que estaven esperant una millora de les condicions hipotecàries. “El mercat ha pogut absorbir aquestes operacions i, per tant, a l'inici del 2026 aquestes es produeixen a un ritme més lent en comparació amb un any rècord com va ser el 2025”.
Per a l'expert, aquest 2026 la situació no difereix del tancament de l'any passat i, encara que la demanda no és insensible al preu, els factors que la podrien retreure estan lluny de ser una realitat perquè els seus determinants són sòlids: mercat laboral fort i fluxos migratoris positius.
"La població creix amb el corresponent impacte sobre l'augment en la formació de llars, els tipus d'interès estan a nivells relativament baixos i el sector financer es manté en posició proactiva a la concessió de crèdit. A més, la compra d'habitatges per estrangers pot augmentar com a conseqüència de les tensions geopolítiques", respon.
A Keller Williams Espanya-Andorra detecten un nombre més gran d'ajustos de preu a Barcelona, però la dada que el 21% dels anuncis hagi reduït preu reflecteix, sobretot, que el mercat està entrant en una fase molt més selectiva i racional. "Ja no val qualsevol producte a qualsevol preu. El comprador analitza més, compara més i penalitza especialment els habitatges amb preus de sortida mal valorats".
Però aquest fet, per als experts, no vol dir que Barcelona visqui una caiguda generalitzada del mercat. "De fet, al segment premium i al comprador internacional, on Keller Williams Espanya & Andorra té gran experiència, seguim observant una demanda molt activa. Barcelona encara és una de les destinacions residencials més atractives del sud d'Europa per a perfils internacionals d'alt poder adquisitiu, especialment procedents dels Estats Units, Llatinoamèrica, nord d'Europa i Orient Mitjà", destaquen.
Antonio Pérez de la Torre, director general d'Alfa Immobiliaria, també veu aquesta baixada de preus, però amb matisos: a Barcelona es comencen a detectar més propietaris que ajusten el preu inicial dels seus habitatges per facilitar-ne la venda, especialment a immobles que feia temps que estaven en comercialització o que havien sortit al mercat amb expectatives molt elevades.
De la mateixa manera, per a Pérez de la Torre, "això no significa que el mercat residencial hagi entrat en una fase de caiguda generalitzada. De fet, el preu mitjà de l'habitatge a la ciutat continua en màxims històrics i el març del 2026 es va situar al voltant dels 5.176 euros/m², amb un increment interanual del 7,7%", assegura.
Sí que hi ha un mercat molt més selectiu, on es diferencia clarament entre l'habitatge ben ubicat, reformat o amb característiques prime, i els actius menys competitius. Barcelona figura entre les capitals amb més percentatge d'anuncis que apliquen rebaixes de preu, però això reflecteix sobretot un comprador més exigent i sensible al valor real de cada immoble.
“Canvi estructural”
El portaveu de Keller Williams respon que, a determinats segments hi ha baixada de preus, però no es pot parlar de “baixada generalitzada”. "Crec que el que realment s'està produint és un canvi estructural: l'immobiliari ha deixat de ser un mercat homogeni. Avui conviuen diferents velocitats dins d'una mateixa ciutat. Un habitatge estàndard pot necessitar rebaixar preu per vendre's, mentre que un àtic ben ubicat o una propietat singular poden continuar augmentant valor".
Per a l'expert, el que passa ara a Barcelona és que molts propietaris van fixar expectatives de preu molt elevades i ara el mercat corregeix part d'aquests excessos.
A més, els tipus d'interès són actualment alts (i els conflictes internacionals actuals podrien encarir-los encara més), i una demanda nacional més prudent obliga a reposicionar determinats immobles per a tancar operacions.
A Alfa Immobiliària creuen que es tracta d'una realitat parcial, "ja que encara no es pot parlar d'una baixada general de preus a Barcelona. El que sí que observem és un augment dels ajustaments selectius dins de l'oferta disponible, mentre el preu mitjà agregat de la ciutat continua creixent", opinen.
“El mercat mostra signes de desacceleració”
L'investigador d'OBS és clar: els preus han pujat molt més ràpidament que els salaris els darrers anys. L'accés a l'entrada hipotecària és encara el gran obstacle per als joves i la pujada del cost de vida i dels lloguers encara dificulta més l'estalvi.
"Com a conseqüència, el mercat immobiliari espanyol comença a mostrar senyals de desacceleració després de diversos anys de fort creixement de preus i elevada demanda", respon. La meitat de les capitals de província ja registren baixades de preu respecte de l'any passat.
Per a Balado, hi ha un elevat dèficit estructural d'habitatge, la demanda acumulada encara és molt elevada i la manca d'oferta continuarà influint al mercat a moltes zones. "Per tant, el sector immobiliari entra en una fase de major equilibri pel fet que hi ha factors que apunten a una moderació de les vendes els propers trimestres: els preus han assolit nivells relativament elevats a les principals zones de demanda en relació amb les rendes i l'oferta de producte escasseja en algunes àrees d'interès; tot això en un context de moderació del creixement econòmic", segons l'expert d'OBS.
Nova etapa o canvi de cicle?
A Keller Williams opinen que entrem en una nova etapa del mercat immobiliari, i probablement en una molt més sana i professionalitzada. "Venim d'anys on pràcticament qualsevol immoble trobava comprador amb rapidesa. Ara el mercat comença a discriminar entre producte excel·lent, producte correcte i producte mal posicionat".
Això obliga a elevar moltíssim el nivell d'assessorament. Quan el mercat deixa d'anar sol, és quan realment es distingeix qui tenia un negoci sòlid i qui simplement aprofitava un cicle alcista.
“Més que un canvi de cicle, estem veient un mercat més racional, on els immobles sobrevalorats corregeixen abans i on el comprador té més capacitat de negociació a determinats segments”, declaren a Alfa Immobiliària.
Durant els darrers anys pràcticament qualsevol habitatge trobava comprador amb rapidesa, però ara el mercat estudia molt més la coherència entre qualitat, ubicació i preu. Pérez de la Torre aprecia un canvi en el comportament d'alguns venedors, que mostren més disposició a revisar el preu inicial si no reben prou interès les primeres setmanes. "Això introdueix més capacitat dʻajust a determinats segments, encara que sense alterar la tendència general del mercat".
