La taxa d'esforç per a l'adquisició d'habitatge es va situar al 25% durant el primer trimestre. A Palma, Màlaga, Sant Sebastià i Madrid es destina més del 30% dels ingressos familiars tant per a comprar com per a llogar, segons un informe d'idealista.
Vuit capitals superen el 30% d'esforç que els especialistes fixen com a límit recomanable per a llogar un habitatge de dues habitacions. I Barcelona és la ciutat que encapçala el rànquing amb el 41% dels ingressos mitjans d'una família.
Josep María Castro, responsable d'Operacions a Wolo, analitza que la dada confirma una realitat que veiem de manera molt directa a la intermediació del lloguer a Barcelona. La ciutat encapçala l'esforç per a llogar, amb un 41% dels ingressos mitjans familiars destinats al pagament de la renda, davant del 28% necessari per a comprar. "Aquesta diferència reflecteix una tensió estructural del mercat de l'arrendament: a Barcelona, l'accés al lloguer exigeix proporcionalment més renda disponible que la compra, encara que la compravenda encara tingui una barrera d'entrada molt rellevant per l'estalvi previ, l'entrada i els costos associats al finançament".
La taxa d'esforç és un dels indicadors més crítics a la comercialització d'habitatges de lloguer. "No només valorem si l'arrendatari pot assumir la renda mensual, sinó si aquesta renda encaixa dins d'una ràtio lloguer/ingressos raonable, especialment quan el propietari contracta una assegurança d'impagament. En aquest tipus d'anàlisi, una taxa d'esforç situada per sobre del 35%-40% tensiona molt la solvència del perfil", encara que hi hagi ingressos.
Segons l'expert, a Barcelona hi ha una demanda residencial molt elevada -joves que es volen independitzar, famílies amb ingressos mitjans, perfils professionals desplaçats i població estrangera que arriba a la ciutat-, però l'oferta disponible de lloguer residencial és insuficient. "Això provoca que perfils que podrien ser vàlids a d'altres mercats quedin fora perquè no arriben a una taxa dʻesforç prou sana per superar determinats criteris de solvència".
“Estem ja arribant a un topall”
Els preus continuen pujant, però hi ha una certa moderació. José Luis Echeverría, soci director de Monapart, creu que ja estem arribant a un límit en el creixement de l'augment de preus. “Penso que el mercat no empassa, parlem evidentment d'habitatge habitual, on el mercat ja no digereix”.
Segons l'expert, això passa especialment amb propietats que per superfície estan fora d'índex, i es comença a convertir en una imatge habitual: “propietats que es despubliquen i es republiquen a nous preus, i comença a haver-hi anuncis que, no dic que s'eternitzen, però que sí que passen molt més temps al mercat, en oferta, del que un lloguer hauria de passar”.
Per a Echeverría això és un senyal basat, “si voleu, a l'observació i al detall, que no tot surt, i menys a qualsevol preu”.
Pel que fa a si els preus s'estan moderant al lloguer, a Wolo també parlen del factor zona de mercat residencial tensionat. "La regulació limita la fixació de noves rendes, però no implica necessàriament una baixada generalitzada de preus. En habitatges que han estat arrendats com a residència habitual els últims cinc anys, la renda del nou contracte queda vinculada a la renda del contracte anterior, amb les actualitzacions legalment permeses".
I en molts casos aquesta renda anterior ja partia de nivells elevats. Segons l'expert, la regulació pot contenir increments addicionals, però no corregeix de manera immediata el nivell de preus acumulat durant els darrers anys.
Per a Castro, encara que el preu a Barcelona registra una correcció interanual, el nivell absolut de renda continua sent molt alt. "Per això parlaríem més de moderació del ritme de creixement que no pas d'una relaxació real del mercat".
A Wolo assenyalen que l'INE mostra que l'Índex de Referència d'Arrendaments d'Habitatge manté variacions positives, i les estadístiques basades en fiances dipositades, com les d'Incasòl a Catalunya, permeten veure que el mercat continua operant amb rendes elevades a les zones de més demanda. "Els preus poden créixer menys, però l'accessibilitat no millora automàticament si la renda mensual continua absorbint una part tan alta dels ingressos familiars", analitza José Maria Castro.
Echeverría opina que, encara que es parla molt d'ocupació, "representa un percentatge ínfim de tot el parc d'habitatge a Espanya, i en cap cas hauria de ser motiu per a no posar un habitatge de lloguer. Segurament la probabilitat que exploti per una fuita de gas és més gran".
I creu que veurem més entrada de propietats al mercat. "També espero que comenci a notar-se, com a mínim a Barcelona i altres zones tensionades, la caiguda en la demanda possible de l'habitatge per a ús diferent de primera residència, que també veig estancada perquè crec que estem arribant a preus que simplement no es poden sostenir". L'expert preveu un augment petit d'estoc, però suficient per com a mínim contenir els preus si s'hi afegeixen les mesures correctives que s'han aplicat des de l'administració.
