La Generalitat ha aprofitat la Llei 11/2026, de mesures fiscals, financeres, administratives i del sector públic, per introduir una bateria de canvis a la normativa d'habitatge que afecten tant propietaris particulars com inversors. La llei d'acompanyament dels pressupostos modifica la definició de gran tenidor a Catalunya i amplia el nombre de propietaris afectats. A partir d'ara, només cal tenir cinc habitatges a Catalunya, encara que no estiguin ubicats en zones de mercat residencial tensionat, cosa que estendrà obligacions com l'oferiment de lloguer social en determinats supòsits previstos per la llei.
Segueix idealista/news al canal de Whatsapp
La norma modifica la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge, la Llei 24/2015 de mesures urgents per fer front a l'emergència habitacional i altres normes relacionades amb el lloguer, a més d'incorporar nous criteris per al còmput d'immobles, regular el dipòsit de les fiances als lloguers per habitacions i reorganitzar determinades competències sancionadores.
Segons explica a idealista/news Marta Martín, advocada especialitzada en dret immobiliari del despatx AM2 Legal, el principal impacte de la reforma serà que "ara es veuran més afectats els petits propietaris, ja que els grans propietaris ja ho van estar des de la primera definició de gran tenidor".
Fins ara, recorda, hi havia diferències en funció de si els habitatges estaven situats o no en zones tensionades. Amb la nova regulació, serà gran tenidor la persona física o jurídica que tingui més de deu immobles residencials a Espanya o cinc o més habitatges a Catalunya, amb independència que estiguin o no ubicats a municipis declarats tensionats.
Més propietaris afectats
Per a l'advocada, la conseqüència és clara: "Lògicament, aquesta definició abasta més propietaris". Com a exemple, planteja el cas d'una persona que té el seu habitatge habitual, una segona residència a la platja, una altra a la muntanya i dos habitatges llogats adquirits per complementar la pensió o els ingressos. "Realment algú que lloga dos habitatges és un gran tenidor? És completament absurd. Algú que lloga dos habitatges és clarament un petit propietari", sosté.
La llei també incorpora al text legal criteris interpretatius que l'Agència de l'Habitatge ja aplicava, com el còmput de percentatges de propietat o el tractament d'edificis sense divisió horitzontal. En aquest punt, Martín considera que “no hi ha un gran canvi”, ja que la pràctica administrativa ja seguia aquests criteris.
L'obligació d'oferir lloguer social
Per a l'experta, el veritable abast de la reforma no és tant en la definició en si com en les conseqüències jurídiques que comporta. Explica que la modificació de la Llei 24/2015 farà que moltes més persones físiques puguin quedar obligades a oferir un lloguer social abans de recuperar un habitatge ocupat per un llogater morós.
"Fins ara afectava les persones físiques amb més de quinze habitatges i ara afectarà les persones físiques amb més de quatre habitatges", afirma.
Segons explica, això implica que el propietari no podrà acudir directament al desnonament, sinó que haurà d'oferir prèviament un lloguer social o sol·licitar a l'Administració que subscrigui un contracte d'arrendament per cedir l'habitatge al llogater. "Aquests contractes amb Habitatge triguen mesos i mesos a signar-se, no és una cosa automàtica", adverteix.
Martín considera que la reforma pot tenir l'efecte contrari al que es persegueix. "Aquesta modificació agreujarà encara més l'escassetat d'habitatge de lloguer", afirma. L'advocada sosté que l'increment d'obligacions i del risc sancionador farà que molts propietaris extremin la selecció dels llogaters. "Cada vegada es buscaran arrendataris més solvents, de manera que els vulnerables seran expulsats completament del mercat", assenyala.
En aquest sentit, també critica el règim sancionador vigent. "Estem veient expedients sancionadors amb multes de 30.000 euros per no indicar al contracte quina era la renda anterior o amenaces de sancions de fins a 90.000 euros per prorrogar contractes temporals que Habitatge considera simulats", explica.
Precisament, la nova llei incorpora un mecanisme de regularització per a determinades infraccions relacionades amb el règim de contenció de rendes. Si la diferència entre la renda aplicada i la considerada correcta és inferior al 5 %, l'Administració podrà requerir el propietari que regularitzi el contracte i torni les quantitats cobrades de més abans d'iniciar un expedient sancionador.
També canvien les fiances dels lloguers per habitacions
Una altra de les novetats destacades afecta els lloguers per habitacions. La llei obliga a dipositar la fiança d'aquests contractes davant de la Generalitat, una obligació que fins ara no existia. Per Marta Martín, aquesta modificació respon a l'interès de l'Administració per ampliar el control sobre aquest mercat.
L'advocada també creu que alguns aspectes de la reforma podrien generar litigis. A parer seu, la nova definició de gran tenidor "va més enllà del que permetia la Llei estatal per al dret a l'habitatge", ja que amplia el llindar de cinc habitatges a tot el territori català i no únicament a les zones tensionades. A més, adverteix que la reforma manté diferents definicions de gran tenidor segons la norma que s'apliqui.
Mentre la legislació d'habitatge utilitza un criteri, el Codi tributari de Catalunya en manté un altre de diferent per aplicar el tipus del 20 % de l'ITP, tenint en compte tant la superfície construïda com la ubicació dels immobles a zones tensionades. "Això genera gran inseguretat jurídica", conclou.
