En matière de propriété en Espagne, vous arriverez souvent à une série de valeurs immobilières qui peuvent sembler quelque peu déroutantes à première vue. Certaines personnes sont surprises de constater que ces valeurs diffèrent considérablement les unes des autres. Dans l'article d'aujourd'hui, nous expliquons brièvement chacune d'entre elles et leur objectif.
1. Valeur imposable (valor catastral)
Il s’agit de la valeur estimée que les autorités fiscales locales attribuent à une propriété en Espagne. Elle est généralement bien inférieure à la valeur marchande (BMV). Cette valeur imposable sert de base imposable pour calculer une série d’impôts fonciers. Vous trouverez la valeur cadastrale de votre propriété sur l'une de vos factures de taxes locales (c'est-à-dire IBI ou SUMA). Sachez qu'un débarras ou une place de parking peuvent être considérés légalement comme une entité distincte de votre résidence principale et donc soumis à leurs propres valeurs cadastrales individuelles. Une valeur cadastrale, en termes généraux, est de 30 à 40 % inférieure à la valeur marchande d'un bien. En théorie, les valeurs imposables devraient être mises à jour par les administrations locales tous les dix ans pour les aligner sur l'inflation. Or, dans la pratique, ce n’est souvent pas le cas. Moins cette valeur est mise à jour, moins le propriétaire paiera d’impôt.
2. (Enchères) valeur d'expertise (valor de subasta)
Lorsque vous commandez une évaluation immobilière à un géomètre espagnol, celui-ci vous demandera généralement si c'est pour un prêteur ou pour vous. Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, la loi oblige la banque avec qui vous allez formaliser le prêt à envoyer sur place un géomètre agréé qui procédera à une expertise. En moyenne, la valorisation sera de 30 à 40% de la BMV. La raison de cet écart important est expliquée en détail dans notre article Évaluations bancaires par rapport à la valeur marchande (en anglais). En résumé, les prêteurs, en cas de reprise de possession bancaire, doivent travailler avec une valeur de propriété qui offre un tampon important pour prendre en compte toutes les dépenses de reprise de possession associées. C’est pourquoi les prêteurs ont tendance à dévaloriser considérablement les évaluations des propriétés dans le cadre d’un prêt hypothécaire ; ils doivent les valoriser de manière « conservatrice ». Ce tampon garantit que tous leurs frais de reprise de possession seront couverts de manière adéquate, se protégeant en cas de saisie, réduisant ainsi leurs pertes. En effet, une valorisation bancaire n’est utile que pour le prêteur.
3. Valeur marchande (valor de mercado)
C’est ce que la plupart des profanes comprennent normalement lorsqu’on leur demande la valeur de leur maison. Ce sera la valeur indiquée auprès des agences immobilières lors de la vente ou de la location d'un bien.
Réflexions finales : Pour conclure, il convient de noter que même si une propriété peut avoir une valeur intrinsèque élevée (c'est-à-dire bon emplacement, vue imprenable, proche des commodités, proche de la plage, etc.), son prix peut connaître de fortes baisses ou augmentations, en en phase avec l’économie. Cela est particulièrement vrai des marchés immobiliers à forte demande et susceptibles d'être volatils (c'est-à-dire ceux qui ne sont pas situés dans les grandes villes), car ils dépendent fortement de l'emplacement et ne sont pas résilients. Cela peut entraîner une forte fluctuations de prix en fonction des cycles économiques, et créér des opportunités commerciales uniques pour les investisseurs avisés.
« Sólo el necio confunde valor y precio ». –Antonio Machado (« Seuls les imbéciles confondent valeur et prix. »).
Chez Larrain Nesbitt Abogados (LNA), nous avons plus de 21 ans d'expérience dans l'assistance de clients étrangers pour l'achat, la vente ou la location de propriétés en Espagne. Nous offrons un service de comptabilité à des prix compétitifs pour déclarer vos impôts de propriétaire chaque trimestre fiscal dans tout le pays. Nous sommes également spécialisés dans les litiges et les visas d’immigration et de résidence. Vous pouvez nous contacter par e-mail à info@larrainnesbitt.com, par téléphone sur notre ligne britannique (+44) 07543 838 218, notre ligne espagnole (+34) 952 19 22 88, ou en remplissant notre formulaire de contact pour réserver un rendez-vous.
Larraín Nesbitt Abogados, petits honoraires, GRAND service.
2024 © Raymundo Larraín Nesbitt. Tous droits réservés. Le plagiat sera poursuivi pénalement.