Quando si parla di case e appartamenti in Spagna, spesso vengono in mente una serie di valori immobiliari che a prima vista possono sembrare un po' confusi. Alcune persone sono sorprese nel constatare che queste valutazioni differiscono significativamente l’una dall’altra. Nel post di oggi spieghiamo brevemente ciascuno di essi e il loro scopo.
Valore imponibile (valor catastral)
È il valore stimato che le autorità fiscali locali attribuiscono a un immobile in Spagna. Di solito è ben al di sotto del valore di mercato (BMV). Questo valore imponibile viene utilizzato come base imponibile per calcolare una serie di imposte relative all'immobile. Troverai il valore catastale del tuo immobile in una delle tue fatture fiscali locali (ad esempio IBI o SUMA). Tieni presente che un ripostiglio o un parcheggio possono essere considerati legalmente come un'entità separata e distinta dalla tua abitazione principale e quindi soggetti ai propri valori catastali individuali. Il valore catastale, in termini generali, è inferiore del 30-40% al valore di mercato di un immobile. I valori imponibili, in teoria, dovrebbero essere aggiornati dalle amministrazioni locali ogni dieci anni per allinearli all’inflazione. Tuttavia, nella pratica, spesso questo non è il caso. Meno questo valore viene aggiornato, meno tasse pagherà il proprietario.
Valore di stima (d'asta) (valor de subasta)
Quando chiedi una valutazione immobiliare a un geometra spagnolo, in genere ti chiederanno se è per te o per un finanziatore. Quando richiedi un mutuo ipotecario, il tuo prestatore deve inviare per legge un geometra abilitato a un immobile che effettuerà una valutazione bancaria. In media, la valutazione sarà del 30-40% BMV. Il motivo di questa grande discrepanza è spiegato in dettaglio nel nostro articolo Valutazioni bancarie rispetto al valore di mercato. La versione breve è che i finanziatori, in caso di recupero bancario, devono lavorare con un valore dell'immobile che offra un buffer considerevole per tenere conto di tutte le spese di recupero associate coinvolte. Questo è il motivo per cui gli istituti di credito tendono a ridurre significativamente le valutazioni degli immobili ai fini di un mutuo ipotecario; devono valutarli “conservativamente”. Questo buffer garantisce che tutti i costi di recupero siano adeguatamente coperti, proteggendosi in caso di pignoramento e riducendo le perdite. In effetti, una valutazione bancaria è utile solo al creditore.
Valore di mercato (valor de mercado)
Questo è ciò che la maggior parte dei non addetti ai lavori normalmente capisce quando gli viene chiesto il valore della propria casa. Questo sarà il valore indicato presso le agenzie immobiliari al momento della vendita o dell'affitto di un immobile.
Considerazioni conclusive
Per concludere, va notato che mentre un immobile può avere un alto valore intrinseco (ad esempio buona posizione, vista dominante, vicino ai servizi, vicino alla spiaggia, ecc.), il suo prezzo può subire bruschi cali o aumenti, in linea con l’economia. Ciò è particolarmente vero per i mercati immobiliari con una domanda ristretta che tendono a essere volatili (vale a dire quelli non situati nelle grandi città), poiché sono fortemente dipendenti dalla posizione e non resilienti, portando a prezzi elevati, fluttuazioni sul cambiamento dei cicli economici, creando opportunità di business uniche per gli investitori esperti.
Noi di Larrain Nesbitt Abogados (LNA) abbiamo oltre 21 anni di esperienza nell'assistere clienti stranieri nell'acquisto, nella vendita o nell'affitto di immobili in Spagna. Offriamo un servizio di contabilità a prezzi competitivi per presentare le tasse al proprietario in ogni trimestre fiscale a livello nazionale. Siamo inoltre specializzati in contenziosi e visti di immigrazione e residenza. Puoi contattarci via e-mail all'indirizzo info@larrainnesbitt.com, telefonicamente alla nostra linea del Regno Unito (+44) 07543 838 218, alla nostra linea spagnola (+34) 952 19 22 88 o completando il nostro modulo di contatto per prenotare un appuntamento.
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