Wenn man sich mit Immobilien in Spanien beschäftigt, stößt man oft auf eine Reihe von Immobilienwerten, die auf den ersten Blick etwas verwirrend erscheinen mögen. Manche Menschen sind überrascht, dass sich diese Bewertungen erheblich voneinander unterscheiden. Im heutigen Beitrag erklären wir kurz die einzelnen Werte und ihren Zweck.
1. Steuerpflichtiger Wert (Valor Catastral)
Dies ist der Wert, den die örtlichen Steuerbehörden einer Immobilie in Spanien zuweisen. Er liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert (BMV). Dieser steuerpflichtige Wert wird als Bemessungsgrundlage für die Berechnung einer Reihe von immobilienbezogenen Steuern verwendet. Sie finden den Katasterwert Ihrer Immobilie in einem Ihrer lokalen Steuerbescheide (z. B. IBI oder SUMA). Beachten Sie, dass ein Abstellraum oder ein Parkplatz rechtlich als eine von Ihrem Hauptwohnsitz getrennte Einheit betrachtet werden kann und daher einem eigenen Katasterwert unterliegt. Ein Katasterwert liegt im Allgemeinen 30 bis 40 % unter dem Marktwert einer Immobilie. Theoretisch sollte der Katasterwert alle zehn Jahre von den örtlichen Verwaltungen aktualisiert werden, um ihn an die Inflation anzupassen. In der Praxis ist dies jedoch häufig nicht der Fall. Je seltener dieser Wert aktualisiert wird, desto weniger Steuern zahlt der Eigentümer.
2. (Auktions-) Schätzwert (Valor de subasta)
Wenn Sie einen spanischen Sachverständigen mit der Bewertung einer Immobilie beauftragen, wird er Sie in der Regel fragen, ob dies für einen Kreditgeber oder für Sie selbst bestimmt ist. Wenn Sie ein Hypothekendarlehen beantragen, muss Ihr Kreditgeber per Gesetz einen zugelassenen Gutachter zur Immobilie entsenden, der eine Bankbewertung vornimmt. Im Durchschnitt liegt die Bewertung bei 30 bis 40 % des BMV. Der Grund für diese große Diskrepanz wird in unserem Artikel Bankbewertung vs. Marktwert ausführlich erläutert. Die Kurzfassung besagt, dass die Kreditgeber im Falle einer Bankpfändung mit einem Immobilienwert arbeiten müssen, der einen beträchtlichen Puffer bietet, um alle damit verbundenen Kosten der Pfändung einzukalkulieren. Aus diesem Grund neigen Kreditgeber dazu, die Bewertung von Immobilien für die Zwecke eines Hypothekendarlehens deutlich herabzustufen und diese „konservativ“ zu bewerten. Dieser Puffer stellt sicher, dass alle Kosten für die Pfändung angemessen gedeckt sind, sodass die Banken im Falle einer Zwangsvollstreckung geschützt sind und ihre Verluste verringern können. Tatsächlich ist also eine Bankbewertung nur für den Kreditgeber nützlich.
3. Marktwert (Valor de mercado)
Auf diesen Wert beziehen sich in der Regel die meisten Laien, wenn sie nach dem Wert ihrer Immobilie gefragt werden. Dies ist der Wert, der bei Maklern beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie angegeben wird.
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass eine Immobilie zwar einen hohen inneren Wert haben kann (z. B. gute Lage, herrliche Aussicht, Nähe zu Annehmlichkeiten, Strandnähe usw.), ihr Preis jedoch in Abhängigkeit von der Konjunktur stark einbrechen oder steigen kann. Dies gilt insbesondere für Immobilienmärkte mit knapper Nachfrage, die zur Volatilität neigen (d.h. solche, die nicht in Großstädten liegen), da sie stark standortabhängig und nicht widerstandsfähig sind, was zu starken Preisschwankungen beim Wechsel der Konjunkturzyklen führt und einzigartige Geschäftsmöglichkeiten für versierte Investoren schafft.
„Sólo el necio confunde valor y precio.“ – Antonio Machado
Frei übersetzt: „Nur Narren verwechseln Wert mit Preis.“
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