Le crowdfunding immobilier espagnol : qu'est-ce que c'est, quelle est sa rentabilité et ses avantages ?

Le secteur immobilier est l'un des plus rentables. Il suffit de consulter les rapports mensuels d'idealista pour constater la hausse continue des prix de l'immobilier en Espagne, particulièrement marquée dans les principales villes du pays.

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est porté par des startups proptech, dont la fonction est d'agir comme intermédiaires entre le développeur d'un projet immobilier en quête de financement et les petits investisseurs en quête de rentabilité dans ce secteur.

Concrètement, le fonctionnement est le suivant :

• Une plateforme de financement participatif immobilier met en ligne des projets immobiliers qu'elle juge attrayants sur son application mobile ou son site Web.
• Les personnes intéressées choisissent un projet dans lequel elles souhaitent investir. Généralement, le montant minimum est de 50 euros, bien que cela dépende de l'entreprise et du projet.
• L’investissement prend le plus souvent la forme d’un prêt à taux et durée fixes, d’un apport en capital dans la société porteuse du projet, ou plus rarement d’un don à un organisme à but non lucratif.
• Tout le processus s’effectue entièrement en ligne : il n’y a pas besoin de rencontrer le promoteur ni de se déplacer sur place.
• Comme tout placement, il existe un risque de perte en cas d’échec du projet ou de défaut du promoteur.

Selon les données de Statista, un total de 934 millions de dollars ont été alloués à des projets immobiliers via le financement participatif en Europe en 2023. Parallèlement, selon le cabinet de conseil immobilier Facts Factors, le chiffre d'affaires mondial du financement participatif immobilier devrait atteindre 1,07 billion de dollars d'ici 2028.

Financement participatif immobilier en Espagne

Le crowdfunding immobilier est encadré par la loi en Espagne depuis 2015, et se développe également dans certains pays d’Amérique latine, comme la Colombie. 

En Espagne, la Commission Nationale des Marchés Financiers (CNMV) est l'organisme chargé d'autoriser et de superviser l'activité proptech. Par exemple, la réglementation stipule que les investisseurs non professionnels peuvent investir jusqu'à 1 000 € par projet et jusqu'à 10 000 € dans plusieurs projets.

De leur côté, il n’existe pas de limite d’investissement pour les investisseurs professionnels ou accrédités, car ces entités sont généralement adossées à un fonds de capital.

Quelle est la rentabilité du crowdfunding immobilier ?

La rentabilité dépend de chaque projet, de la qualité du promoteur et du contexte du marché immobilier local. En Espagne, les plateformes annoncent généralement des rendements annuels bruts compris entre 8 % et 12 %, bien que certains projets puissent proposer davantage.

Attention : les premiers investisseurs sur un projet bénéficient parfois de conditions plus avantageuses que ceux qui rejoignent le financement en cours de route. Comme pour tout investissement, il subsiste un risque de perte en capital en cas de retard, d’échec ou de défaut du promoteur. Il est donc essentiel de diversifier ses placements et de n’investir que des sommes que l’on est prêt à immobiliser et à risquer.

Avantages du crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier comporte de nombreux avantages qui expliquent son succès croissant auprès des investisseurs, notamment :

• Accessibilité financière : il n'est plus nécessaire de disposer d'un capital important pour investir dans l’immobilier ; quelques dizaines ou centaines d’euros suffisent souvent pour débuter.
• Démocratisation de l’investissement : le secteur immobilier, longtemps réservé aux initiés et aux grandes fortunes, s’ouvre désormais à tous.
• Diversification des placements : il est possible de répartir son investissement sur plusieurs projets et dans différents pays, ce qui permet de limiter les risques.
• Souplesse et simplicité : l’ensemble du processus, de la sélection du projet au suivi de l’investissement, se fait en ligne, sans déplacement ni gestion administrative complexe.
• Financement facilité pour les promoteurs : les professionnels du secteur accèdent à de nouvelles sources de financement, ce qui peut dynamiser l’innovation et la construction de projets variés.
• Réduction de certains coûts : les frais liés à l’investissement sont généralement plus faibles que dans l’immobilier traditionnel.
• Ouverture à l’international : il devient facile d’investir à l’étranger, notamment en Espagne, via des plateformes accessibles depuis la France.

Cependant, cette méthode présente également certains inconvénients qu’il convient de garder à l’esprit :

• Garanties limitées : les niveaux de garantie et d’assurance sont souvent moindres qu’avec un achat immobilier classique.
• Secteur encore jeune et parfois peu encadré : la réglementation évolue, ce qui peut parfois créer de l’incertitude juridique.
• Risque de blanchiment d’argent : dans certains pays, le contrôle peut être moins strict, ce qui rend possible des usages détournés.
• Risque de perte en capital : comme pour tout investissement, il existe un risque de perte totale ou partielle de la somme investie en cas d’échec du projet.

Comment est taxé le crowdfunding immobilier ?

Si vous êtes résident fiscal français et que vous investissez dans le crowdfunding immobilier en Espagne, les revenus générés (intérêts ou plus-values) doivent être déclarés dans votre déclaration de revenus en France, dans la rubrique des revenus de source étrangère. Ceux-ci sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (« flat tax ») au taux de 30 %, qui comprend 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. En cas de retenue à la source effectuée en Espagne, généralement 19 % pour les non-résidents, vous pouvez profiter, grâce à la convention fiscale entre la France et l’Espagne, d’un crédit d’impôt du même montant, afin d’éviter une double imposition.