Si vous envisagez de déménager en Espagne, vous devez d’abord établir une checklist de base.
Faire appel à un avocat
Si vous êtes non-résident en Espagne (et notamment étranger), il est fortement conseillé de faire appel à un avocat pour vous guider dans la procédure. Votre avocat exigera ce qu’on appelle une procuration. Une PoA permet à un avocat d'agir au nom de l'acheteur en ouvrant un compte bancaire, en demandant un numéro NIE, en demandant un prêt hypothécaire (en Espagne, selon la loi, un emprunteur est tenu de passer un test à choix multiples pour être admissible, votre avocat peut passer le test pour vous), rédiger des documents juridiques, les signer en son nom, déclarer ses impôts, etc. Méfiez-vous de quiconque vous disant que faire appel à un avocat n'est pas nécessaire, vous pouvez être sûr qu'il a un intérêt direct.
Demander un numéro NIE
Un numéro NIE est un numéro d'identification fiscale pour étrangers qui vous identifie auprès du bureau des impôts espagnol et vous permet de déclarer et de payer des impôts en Espagne. Un numéro NIE est un document administratif essentiel que tout le monde demandera en Espagne : banques, écoles, mairies, soins de santé, etc. Plus tôt vous l'obtiendrez, mieux ce sera. Nous pouvons vous obtenir un NIE en 2 semaines.
Ouvrir un compte bancaire
L'ouverture d'un compte bancaire en Espagne est obligatoire lors de l'achat d'une propriété (ou lors de la demande de visa). Les sociétés de services publics et les prestataires de soins de santé n'acceptent que les comptes espagnols pour domicilier les paiements. Vous devrez vous présenter en personne à la banque pour ouvrir un compte.
Avez-vous besoin d'un visa ?
Si vous êtes ressortissant de l’UE, en règle générale, vous n’avez pas besoin de visa pour séjourner en Espagne. Toutefois, si vous envisagez de passer plus de 90 jours consécutifs en Espagne, vous devez demander un permis de séjour. Il s'agit d'une procédure accélérée pour tous les ressortissants de l'UE, obtenue en moins d'un mois.
Si vous êtes ressortissant d'un pays tiers, en règle générale, vous devrez obtenir un visa pour rester en Espagne plus de 90 jours consécutifs. Certains visas doivent être demandés depuis votre pays d'origine (avant de voyager en Espagne) et d'autres peuvent être demandés depuis l'Espagne.
Contrat d'arrhes
Une fois que vous avez choisi une propriété, vous devez vous engager.
En règle générale, un agent immobilier répertoriant la propriété vous demandera de payer 3 000 € (ou 6 000 € pour les propriétés plus chères). C'est normal, ne vous inquiétez pas. Contrairement à d’autres pays, comme au Royaume-Uni, ce dépôt n’est pas remboursable (sauf accord exprès et libellé contraire).
Un contrat d'arrhes est un simple document d'une page par lequel le vendeur vous réserve un bien pour les 30 prochains jours en échange d'un acompte. Si vous continuez et terminez, l'acompte fera partie du prix de vente. Si vous décidez de vous retirer, vous perdez la caution.
Embaucher un géomètre
Nous conseillons vivement aux acheteurs de faire appel à un géomètre immobilier, notamment pour l'achat d'une propriété rurale ou pour l'achat d'une propriété sur plan. Les géomètres rédigeront un rapport complet avec une liste de défauts. Ce rapport est très utile et peut être utilisé pour détecter des défauts de construction et renégocier le prix de vente.
Echanges - signature d'un contrat d'arrhes
La signature d'un contrat d'arrhes vous oblige à payer 10 % du prix demandé. Ce montant n'est pas remboursable une fois signé et payé.
Si l’acheteur résilie le contrat – pour quelque raison que ce soit – il perd les 10 %.
Si un vendeur résilie le contrat – pour quelque raison que ce soit – il paie 20 % du prix demandé (à titre de pénalité).
Signer un contrat d’arrhes est une affaire (très) sérieuse. En aucun cas un acheteur ne doit le signer sans l’assistance d’un avocat. Selon la manière dont ils sont rédigés, certains de ces contrats obligent même les acheteurs à payer l’intégralité du prix de l’immobilier ! Vous pourriez être poursuivi en justice pour ce contrat.
Achèvement
Normalement 30 à 45 jours après la signature d'un contrat d'arrhes, selon que l'acheteur a besoin ou non d'un prêt hypothécaire, les parties doivent se rendre chez un notaire choisi par l'acheteur pour signer un acte de propriété devant un notaire. L'acheteur paiera désormais le solde du prix demandé et la possession lui reviendra (clés remises).
Enregistrement de la propriété
Après avoir signé chez un notaire, vous devez payer les droits de mutation immobilière associés. Le titre de propriété doit ensuite être déposé au registre foncier par votre avocat. Cela prend généralement 1 à 2 mois, selon le niveau d'occupation du registre à ce moment-là.
C'est une étape très importante, si une propriété n'est pas enregistrée à votre nom, vous n'êtes pas propriétaire de propriété même si vous avez un titre de propriété signé. En Espagne, le transfert des droits de propriété implique un système à deux niveaux (notaire et registre foncier). Pour plus de tranquillité d'esprit, la titularité d'une propriété peut être vérifiée en moins de 24 heures en commandant une nota simple de notre part. Une note simple est un rapport du cadastre.
Post-achat
Une fois terminé, vous devez encore faire face à une longue liste de choses à faire. Votre avocat peut (considérablement) vous aider à éliminer toutes les formalités administratives, ce qui vous fera économiser de l'argent, du temps et des ennuis :
- Utilitaires : votre avocat peut vous raccorder au réseau électrique (eau et électricité). Également à Internet, au gaz et au téléphone fixe.
- Impôts : en possédant une propriété en Espagne, vous devrez payer une série d'impôts, tant locaux que nationaux. Comme impôts locaux, vous devez payer l'IBI et la taxe de ramassage des ordures. En tant que propriétaire non-résident, vous devez payer une fois par an ce que l'on appelle l'impôt sur le revenu locatif imputé (même si vous ne louez pas la propriété, il s'agit d'un impôt sur le revenu fictif) au gouvernement. Le non-paiement de certaines de ces taxes entraînera des embargos (des poursuites judiciaires contre votre propriété) qui pourraient entraîner la saisie de votre maison et sa vente aux enchères publiques.
- Padron : si vous envisagez de vivre en Espagne, vous devez vous inscrire au recensement de la mairie (padron). C'est ce qu'on appelle empadronarse ou empadronamiento en espagnol. Ceci est nécessaire pour accéder aux soins, voter aux élections locales, demander un prêt hypothécaire, etc.
- Communauté de propriétaires ou copropriété : si vous achetez une propriété dans une urbanisation ou un développement, vous devrez rejoindre la communauté et payer vos frais. Ceux-ci sont normalement payés trimestriellement. Le non-paiement entraîne une poursuite contre vous par une communauté.
- Faire un testament espagnol : pour posséder une propriété en Espagne, il est fortement conseillé de rédiger un testament espagnol. Cela protégera le temps, l'argent ainsi que votre bénéficiaire en période de deuil. Un testament espagnol n’empêche pas celui rédigé dans votre pays d’origine, il n’affecte que votre succession espagnole. Idéalement, les étrangers devraient faire deux testaments ; un dans leur pays d'origine et un en Espagne, disposant de leur propriété espagnole.
Conclusion
Si vous envisagez d'acheter une propriété en Espagne et que vous êtes non-résident, contactez-nous pour vous accompagner dans la procédure juridique.
Chez LNA, nous vous facilitons la tâche, il vous suffit donc de vous asseoir et de vous détendre. Nous nous occuperons de tout pour vous. Sans oublier que nos honoraires sont 100% déductibles des impôts sur la vente !
Contactez-nous à LNA (en appelant notre ligne fixe au Royaume-Uni ou en Espagne) et l'un de nos sympathiques collaborateurs discutera avec vous.
Services associés disponibles auprès de LNA :
Chez Larrain Nesbitt Abogados (LNA), nous avons plus de 21 ans d'expérience dans l'assistance aux clients étrangers dans l'achat, la vente ou la location de propriétés en Espagne. Nous offrons un service de comptabilité à des prix compétitifs pour déclarer vos impôts de propriétaire chaque trimestre fiscal dans tout le pays. Nous sommes également spécialisés dans les litiges et les visas d'immigration et de résidence. Vous pouvez nous contacter par e-mail à info@larrainnesbitt.com, par téléphone sur notre ligne britannique (+44) 0754 3838 218, notre ligne espagnole (+34) 952 19 22 88, ou en remplissant notre formulaire de contact pour réserver un rendez-vous.
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