10 einfache Schritte zum Immobilienkauf in Spanien

Befolgen Sie diese Schritte, um Ihr Traumhaus in Spanien zu kaufen

idealista

3 Juni 2024, 9:00

Wenn Sie einen Umzug nach Spanien planen, sollten Sie zunächst eine grundlegende Checkliste erstellen und diese abarbeiten.

Anwalt beauftragen

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind (insbesondere Ausländer), wird Ihnen dringend empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen, der Sie durch das Verfahren führt. Ihr Anwalt benötigt eine sogenannte Vollmacht. Eine Vollmacht ermöglicht es einem Anwalt, im Namen des Käufers ein Bankkonto zu eröffnen, eine NIE-Nummer zu beantragen, eine Hypothek zu beantragen (in Spanien muss ein Kreditnehmer gesetzlich einen Multiple-Choice-Test bestehen, um sich zu qualifizieren, doch Ihr Anwalt kann diesen Test für Sie ablegen), Rechtsdokumente zu erstellen, sie in seinem Namen zu unterzeichnen, Steuern einzureichen usw. Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen jemand sagt, dass das Beauftragen eines Anwalts unnötig sei. Sie können sicher sein, dass diese Person andere Interessen hat.

NIE-Nummer beantragen

Eine NIE-Nummer ist eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer, die Sie gegenüber dem spanischen Finanzamt identifiziert und Ihnen ermöglicht, in Spanien Steuern zu erklären und zu zahlen. Eine NIE-Nummer ist ein wichtiges Verwaltungsinstrument, nach dem Sie jeder in Spanien fragen wird: Banken, Schulen, Rathäuser, Gesundheitswesen usw. Sie ist ein Muss und je früher Sie diese bekommen, desto besser. Wir können Ihnen eine NIE-Nummer innerhalb von 2 Wochen besorgen.

Bankkonto eröffnen

Beim Kauf einer Immobilie (oder bei der Beantragung eines Visums) ist die Eröffnung eines Bankkontos in Spanien erforderlich. Versorgungsunternehmen und Gesundheitsdienstleister akzeptieren für Zahlungen per Bankeinzug nur spanische Konten. Um ein Konto zu eröffnen, müssen Sie persönlich bei der Bank erscheinen.

Brauchen Sie ein Visum?

Wenn Sie EU-Bürger sind, benötigen Sie für den Aufenthalt in Spanien in der Regel kein Visum. Wenn Sie jedoch planen, länger als 90 aufeinanderfolgende Tage in Spanien zu verbringen, müssen Sie eine Aufenthaltserlaubnis beantragen. Diese wird für alle EU-Bürger im Schnellverfahren ausgestellt und dauert weniger als einen Monat.

Wenn Sie kein EU-Bürger sind, benötigen Sie in der Regel ein Visum, um länger als 90 aufeinanderfolgende Tage in Spanien zu bleiben. Einige Visa müssen in Ihrem Heimatland beantragt werden (vor der Einreise nach Spanien), andere können in Spanien beantragt werden.

Reservierungsvertrag

Sobald Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, müssen Sie sich festlegen.

In der Regel wird ein Immobilienmakler, der die Immobilie inseriert, von Ihnen 3.000 € (oder 6.000 € bei teureren Immobilien) verlangen. Das ist normal, keine Sorge. Anders als in anderen Ländern, z. B. im Vereinigten Königreich, ist diese Anzahlung nicht erstattungsfähig (sofern nicht ausdrücklich anders vereinbart und formuliert).

Ein Reservierungsvertrag ist ein einfaches, einseitiges Dokument, mit dem der Verkäufer Ihnen eine Immobilie für die nächsten 30 Tage reserviert und dafür eine Anzahlung verlangt. Wenn Sie den Vertrag abschließen, ist die Anzahlung Teil des Verkaufspreises. Wenn Sie sich entscheiden, vom Kauf zurückzutreten, verlieren Sie die Anzahlung.

Gutachter beauftragen

Wir raten Käufern dringend, einen Immobiliengutachter zu beauftragen, insbesondere beim Kauf von Immobilien auf dem Land oder von Off-Plan-Immobilien. Ein Gutachter erstellt einen umfassenden Bericht mit einer Mängelliste. Dieser Bericht ist sehr nützlich und kann verwendet werden, um Baumängel zu erkennen und den Verkaufspreis neu zu verhandeln.

Anzahlung – Unterzeichnung eines Arras-Vertrags

Bei der Unterzeichnung eines „Contrato de arras“ (Anzahlungsvertrag) müssen Sie 10 % des geforderten Preises bezahlen. Dieser Betrag ist nach Unterzeichnung und Zahlung nicht erstattungsfähig.

Tritt der Käufer – aus welchem Grund auch immer – vom Vertrag zurück, verliert er die 10 %.

Tritt der Verkäufer – aus welchem Grund auch immer – vom Vertrag zurück, muss er 20 % des Verkaufspreises (als Vertragsstrafe) zahlen.

Die Unterzeichnung eines Anzahlungsvertrags ist eine (sehr) ernste Angelegenheit. Unter keinen Umständen sollte ein Käufer ihn ohne Anwalt unterzeichnen. Je nach Formulierung zwingen einige dieser Verträge den Käufer sogar dazu, den vollen Immobilienpreis zu zahlen! Auch wenn er das nicht möchte. Sie können wegen dieses Vertrags vor Gericht gebracht werden.

Abschluss

In der Regel müssen die Parteien 30 bis 45 Tage nach der Unterzeichnung eines Anzahlungsvertrags (je nachdem, ob der Käufer eine Hypothek benötigt oder nicht) zu einem vom Käufer gewählten Notar gehen, um eine notariell beglaubigte Eigentumsurkunde zu unterzeichnen. Der Käufer zahlt nun den Restbetrag des Verkaufspreises und ist dann im Besitz der Immobilie (Schlüsselübergabe).

Registrierung der Immobilie

Nachdem Sie beim Notar unterschrieben haben, müssen Sie die damit verbundenen Grunderwerbssteuern bezahlen. Die Eigentumsurkunde muss dann von Ihrem Anwalt beim Grundbuchamt eingereicht werden. Dies dauert in der Regel 1 bis 2 Monate, je nachdem, wie beschäftigt das Grundbuchamt zu diesem Zeitpunkt ist.

Dies ist ein sehr wichtiger Schritt, denn wenn eine Immobilie nicht auf Ihren Namen eingetragen ist, sind Sie nicht der Eigentümer der Immobilie, selbst wenn Sie eine unterzeichnete Eigentumsurkunde haben. In Spanien erfolgt die Übertragung der Eigentumsrechte über ein zweistufiges System (Notar und Grundbuchamt). Damit Sie sich keine Sorgen machen müssen, kann das Eigentum an einer Immobilie in weniger als 24 Stunden überprüft werden, indem Sie bei uns eine Nota Simple anfordern. Eine Nota Simple ist ein Grundbuchauszug.

Nach dem Abschluss

Nach Abschluss des Vertrags müssen Sie sich noch mit einer langen Aufgabenliste befassen. Ihr Anwalt kann Ihnen (erheblich) dabei helfen, den ganzen bürokratischen Aufwand zu bewältigen und Ihnen so Geld, Zeit und Ärger ersparen:

Versorgungsdienstleistungen: Ihr Anwalt kann Sie bei den Strom- und Wasserversorgern anmelden, aber auch das Internet, Gas und Festnetz an- bzw. ummelden.
Steuern: Wenn Sie in Spanien eine Immobilie besitzen, müssen Sie eine Reihe von Steuern zahlen, sowohl lokal als auch national. Zu den lokalen Steuern gehören die Grundsteuer (IBI) und die Müllabfuhrsteuer. Als nicht-ansässiger Immobilieneigentümer müssen Sie einmal im Jahr eine sogenannte fiktive Mieteinkommensteuer (auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, handelt es sich um eine fiktive Einkommensteuer) an den Staat zahlen. Die Nichtzahlung dieser Steuern führt zu Embargos (rechtliche Belastungen Ihrer Immobilie), die dazu führen können, dass Ihr Haus beschlagnahmt und in einer öffentlichen Versteigerung verkauft wird.
Padron: Wenn Sie vorhaben, in Spanien zu leben, müssen Sie sich im Einwohnermeldeamt eintragen lassen. Dies wird auf Spanisch als Empadronarse oder Empadronamiento bezeichnet. Dies ist erforderlich, um die Gesundheitsversorgung in Anspruch zu nehmen, an Kommunalwahlen teilzunehmen, eine Hypothek zu beantragen usw.
Eigentümergemeinschaft oder EUC: Wenn Sie eine Immobilie in einer Urbanización oder Wohnanlage kaufen, müssen Sie der Gemeinschaft beitreten und Ihre Gemeinschaftsgebühren zahlen. Diese werden normalerweise vierteljährlich gezahlt. Bei Nichtzahlung können Sie von der Gemeinschaft verklagt werden.
Ein spanisches Testament aufsetzen: Wenn Sie in Spanien Eigentum besitzen, wird dringend empfohlen, ein spanisches Testament aufzusetzen. Dies erspart Ihren Begünstigten Zeit, Geld und Ärger im Trauerfall. Ein spanisches Testament schließt ein Testament in Ihrem Heimatland nicht aus, es betrifft nur Ihren spanischen Nachlass. Ausländer sollten idealerweise zwei Testamente aufsetzen: eines in ihrem Heimatland und eines in Spanien, in dem ihr spanischer Nachlass geregelt wird.

Fazit

Wenn Sie den Erwerb einer Immobilie in Spanien planen und im Land nicht-ansässig sind, kontaktieren Sie uns, damit wir Sie bei den rechtlichen Schritten unterstützen können.

Wir von LNA machen es Ihnen ganz leicht, Sie brauchen sich nur noch zurücklehnen und entspannen. Wir werden uns um alles für Sie kümmern. Und natürlich sind unsere Gebühren beim Verkauf zu 100 % steuerlich absetzbar!

Setzen Sie sich mit uns von der LNA in Verbindung (rufen Sie unsere Festnetznummer in Großbritannien oder Spanien an) und einer unserer freundlichen Mitarbeiter wird sich mit Ihnen unterhalten.

Ähnliche Serviceangebote von LNA:

Wir von Larrain Nesbitt Abogados (LNA) verfügen über 21 Jahre Erfahrung in der Unterstützung ausländischer Kunden beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien in Spanien. Wir bieten einen preisgünstigen Buchhaltungsservice, um Ihre Steuern aus Vermietungen in jedem Steuerquartal landesweit einzureichen. Wir sind zudem auf Rechtsstreitigkeiten sowie Einwanderungs- und Aufenthaltsvisa spezialisiert. Sie können uns per E-Mail unter info@larrainnesbitt.com, telefonisch über unsere britische Nummer (+44) 0754 3838 218, unsere spanische Nummer (+34) 952 19 22 88 oder über unser Kontaktformular erreichen, um einen Termin zu vereinbaren.

Larraín Nesbitt Abogados: Kleine Gebühren, groß im Service. VOV.