Wenn Sie Ihre Immobilie in Spanien verkaufen, fallen zwei unterschiedliche Steuern an: Wertzuwachsstuer (Plusvalía) und Kapitalertragsteuer (Impuesto sobre las ganancias de capital). In diesem kurzen Artikel über spanische Steuern konzentrieren wir uns auf vier Strategien, damit beim Verkauf einer Immobilie weniger Kapitalertragsteuer anfällt. Dies reicht von der kompletten Befreiung der Steuer bis zu bedeutenden Vergünstigungen.
Der folgende Text enthält zum allgemeinen Verständnis keine steuerrechtlichen Fachbegriffe. Wir empfehlen Ihnen, sich für weitere Fragen an einen Steuerberater zu wenden.
1. Komplette Befreiung
Alle Steuerinländer in Spanien über 65 Jahre sind von der Zahlung der Kapitalertragsteuer auf den Verkauf ihres Hauptwohnsitzes (vivienda habitual) befreit.
2. Freistellung
Jeder Verkäufer mit Wohnsitz in Spanien, der unter 65 Jahre ist, ist von der Zahlung der Kapitalertragsteuer beim Verkauf seines Hauptwohnsitzes befreit, sofern folgende Bedingungen erfüllt werden:
- Der Verkäufer ist unter 65 Jahre alt.
- Der Verkäufer hat seinen Steuerwohnsitz in Spanien.
- Die Immobilie muss Hauptwohnsitz sein (und der Verkäufer muss in den vorangegangenen 3 Jahren dauerhaft darin gewohnt haben). Unter außergewöhnlichen Umständen, z. B. bei Arbeitsplatzwechsel, Heirat oder Trennung, kann diese Frist weniger als drei Jahre betragen.
- Der Erlös aus dem Verkauf wird in einen neuen Hauptwohnsitz investiert (in Spanien oder anderswo im Europäischen Wirtschaftsraum oder der Europäischen Union). Nicht reinvestierte Verkaufserlöse werden anteilig besteuert.
- Zwischen dem Verkauf des Hauptwohnsitzes und dem Kauf einer neuen Immobilie dürfen maximal 2 Jahre verstreichen.
3. Rentenversicherung
Diese dritte Steuererleichterung kommt zu den beiden oben genannten Vergünstigungen hinzu. Alle Kapitalgewinne, die von gebietsansässigen Steuerzahlern im Alter von über 65 Jahren erzielt werden, bleiben unversteuert, sofern folgende Bedingungen erfüllt werden:
- Der Verkaufserlös wird in eine Rentenversicherung reinvestiert.
- Die Höchstgrenze liegt bei 240.000 Euro.
- Sechsmonatsfrist ab dem Verkaufsdatum
4. Traditionelle Methode: Abzüge bei der Kapitalertragsteuer
Ihr Anwalt oder Steuerberater kann bei der Berechnung der Kapitalertragsteuer in Spanien sämtliche Ausgaben, die mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen, sowie Renovierungskosten absetzen. Voraussetzung ist, dass Sie Rechnungen dafür vorlegen können. Zu den abzugsfähigen Kosten gehören:
- Anwaltskosten (beim Kauf)
- Notarkosten (beim Kauf)
- Grundbuchgebühren (beim Kauf)
- Steuern (beim Kauf)
- Alle Renovierungsarbeiten, die eine Aufwertung der Immobilie darstellen (also keine Wartungskosten), wie z. B. Glaswände, neue Küchengeräte, ein neues Dach, Holzböden, Klimaanlage, Alarmanlage usw.
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