8 Tipps zum Kauf von ländlichen Immobilien in Spanien

Ich fühle mich gezwungen, diesen Artikel mit dem Hinweis einzuleiten, dass der Kauf einer ländlichen Immobilie in Spanien mit höheren rechtlichen Risiken verbunden ist als der Kauf einer städtischen Immobilie, insbesondere wenn es um den Kauf eines Eigenheims geht. Mehr als 80 % der negativen Schlagzeilen, die man im Ausland über spanische Immobilien liest, stehen in direktem Zusammenhang mit ländlichen Immobilien, d. h. mit illegal errichteten Häusern auf ländlichen Grundstücken, denen der Abriss droht.

Der Hauptgrund, warum Menschen ihr Geld riskieren und ländliche Grundstücke kaufen, liegt darin, dass das städtische Gegenstück zu einer ländlichen Immobilie in der Regel um 60 % teurer ist. Im Klartext: Man bekommt mehr für sein Geld, wenn man auf dem Land kauft als in der Stadt, aber das geht auf Kosten der Rechtssicherheit. Einigen Leuten macht das nichts aus, oder sie können sich städtische Immobilien einfach nicht leisten, aber ich dachte, es lohnt sich, von Anfang an darauf hinzuweisen.

Ein weiterer erwähnenswerter Punkt, der bei ausländischen Käufern häufig vorkommt, ist die Tatsache, dass für den Bau von Häusern auf ländlichem Grund strenge Baugenehmigungen gelten. Der Bau eines Hauses auf einem ländlichen Grundstück sollte nie als selbstverständlich angesehen werden. Man sollte sich immer vorher rechtlich beraten lassen. Anders als in anderen Ländern dient ein Grundstück auf dem Land in Spanien dem Anbau von Nahrungsmitteln, und nicht dem Bau von Häusern.

Sicherlich ist das Leben auf dem Lande für viele attraktiv (mich eingeschlossen), aber täuschen Sie sich nicht: Ein Haus auf dem Campo ist aus rechtlicher Sicht etwas völlig anderes als ein Haus in einem erschlossenen städtischen Gebiet. Das erklärt auch den enormen Preisunterschied zwischen zwei Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften und Größen, von denen eine auf dem Land und die andere in der Stadt gebaut wurde. Sie können zudem davon ausgehen, dass Sie das städtische Gegenstück schneller verkaufen können als eine Immobilie auf dem Land, was mehrere Jahre dauern kann. Außerdem ist es ziemlich schwierig, eine Hypothek für eine ländliche Immobilie zu erhalten, was den Kreis der Käufer einschränkt und in den meisten Fällen nur Barkäufer zulässt.

Im heutigen Artikel konzentriere ich mich auf die acht wichtigsten Tipps für den Kauf ländlicher Immobilien, aber natürlich gibt es noch viel mehr Punkte, auf die man achten sollte. Normalerweise empfehle ich beim Kauf von Immobilien in Spanien einen Anwalt zu beauftragen, doch wenn es um Investitionen in ländliche Grundstücke geht, ist dies schlichtweg obligatorisch. Unter keinen Umständen sollte ein Ausländer versuchen, in Spanien ländliche Grundstücke zu kaufen, ohne sich von einem unabhängigen Anwalt vertreten zu lassen. Wenn Sie dies tun, riskieren Sie nur, dass Sie mit Ihrem hart verdienten Geld böse auf die Nase fallen.

Acht Tipps zum Kauf ländlicher Grundstücke in Spanien

1. Das Eigentum muss auf den Namen des Verkäufers eingetragen sein

Dieser Punkt mag zwar ziemlich offensichtlich klingen, aber ich habe sehr oft festgestellt, dass die Person, die die Immobilie beim Immobilienmakler inseriert hat, nicht der eingetragene Eigentümer ist. Dafür gibt es eine Reihe legitimer Gründe, z. B. ist der eingetragene Eigentümer vor kurzem verstorben und die Erbschaftssteuerpflicht ist noch nicht geklärt. Solange die Angelegenheit mit der spanischen Erbschaftssteuer nicht geklärt ist, kann die Immobilie nicht eingetragen, mit einer Hypothek belastet oder von den Begünstigten verkauft werden.

2. Ist die Eigentumsurkunde korrekt? Gibt es überhaupt eine Eigentumsurkunde?

Es mag Sie überraschen, aber nehmen Sie eine Eigentumsurkunde nicht als selbstverständlich hin, wenn es um ländliche Grundstücke geht. Es kann sogar sein, dass es gar keine Eigentumsurkunde gibt. Als Faustregel empfehle ich, von jedem ländlichen Grundstück abzusehen, für das keine Eigentumsurkunde vorliegt. Der rechtliche Alptraum ist den Ärger wirklich nicht wert.

Sollte eine Eigentumsurkunde vorhanden sein, ist sie häufig veraltet und ungenau. Die goldene Regel lautet, keine ländliche Immobilie (eigentlich jede Art von Immobilie) zu kaufen, bevor der Verkäufer nicht alle fehlenden Angaben beim Grundbuchamt (auf seine Kosten) zur Zufriedenheit des Käufers aktualisiert hat. Nicht eingetragene Erweiterungen haben Auswirkungen bei der Suche nach einer Finanzierung.

3. Ist die Immobilie mit Gebühren, Verbindlichkeiten, Pfandrechten oder Schulden belastet?

Selbsterklärend. Alle Schulden richten sich gegen die Immobilie selbst, nicht gegen den Eigentümer, d. h. eine ausstehende Hypothek wäre ein finanzielles Pfandrecht an der Immobilie. Schulden und Belastungen folgen immer der Immobilie, und der neue Eigentümer haftet für sie. Aus diesem Grund ist es die Sorgfaltspflicht des Immobilienmaklers, dafür zu sorgen, dass eine Eigentumsurkunde sauber übergeben wird. Eigentumsbeschränkungen schaffen Restriktionen oder Verpflichtungen für die Nutzung der Immobilie, über die ein potenzieller Käufer vor dem Erwerb des Grundstücks informiert werden sollte.

Ländliche Immobilien sind im Gegensatz zu ihren städtischen Pendants aufgrund ihrer Beschaffenheit mit zahlreichen Dienstbarkeiten ausgestattet. Einige gängige Beispiele:

• Wegerecht: Angrenzende Grundstücke können ein Wegerecht aufweisen, um den Zugang zu einem Nachbargrundstück zu erleichtern. Ein anderes Beispiel: Hirten können das Recht haben (Gewohnheitsrecht), Ihr Grundstück zu bestimmten Zeiten des Jahres zu betreten, um ihre Herde zu hüten (Transhumanz).
• Jagdrechte: Ihr Grundstück kann dem Jagdrecht unterliegen und während der Jagdsaison in ein Jagdrevier umgewandelt werden. Seien Sie darauf vorbereitet, alle verbrauchten Patronen einzusammeln.
• Aussichtsrecht: Diese Beschränkung begrenzt die Gebäudehöhe auf dem Grundstück, um die Aussicht auf ein angrenzendes Grundstück nicht zu beeinträchtigen.
• Recht auf Wasserentnahme: Etwa aus Ihrem privaten Brunnen oder aus einem Bach, der durch Ihr Grundstück fließt.

4. Ist die Beschreibung der Immobilie korrekt (Grundbuch und Catastro)?

Ländliche Grundstücke sind häufig sowohl im Grundbuch- als auch im Katasteramt ungenau beschrieben. Typische Abweichungen finden sich unter anderem bei Folgendem:

• Grundstücksgröße: Häufig weichen die tatsächlichen Abmessungen (erheblich) von den Angaben im Grundbuchamt und im Catastro ab. Aus diesem Grund empfehle ich in meinem achten Tipp dringend, einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zu beauftragen, wenn solche Diskrepanzen zutage treten.
• Ungenaue Beschreibung der Immobilie: Wie bereits in meinem zweiten Tipp erwähnt, bezieht sich dies auf Erweiterungen oder Renovierungen, die von den Eigentümern nicht angemeldet wurden, wodurch die Grundfläche einer Wohnimmobilie illegal vergrößert worden ist.
• Abgrenzung: Die Grenzen ländlicher Grundstücke sind bestenfalls undeutlich. Es ist nicht gerade ideal, die Grenzen eines Grundstücks anhand der Namen längst verstorbener Nachbarn abzugrenzen. Dies kann sehr verwirrend sein. Ein weiteres Beispiel ist, dass ländliche Grundstücke häufig durch weiße Grenzsteine („Mojón“) oder ein markantes Merkmal (alter Baum) abgegrenzt werden.

5. Ländliche Villen und die Gesetzeslücke der Casa de Aperos

Ich fühle mich gezwungen, diesen Punkt zu betonen, da er zahlreiche Landbesitzer betrifft und in der Tat zu strafrechtlicher Verfolgung durch den Staat führen kann.

Einige Eigentümer missbrauchen das Planungssystem entweder aus (unentschuldbarer) Unwissenheit oder absichtlich, indem sie ein rechtliches Schlupfloch („Casa de aperos“) nutzen, um Planungsbeschränkungen zu umgehen und auf ländlichem Grund zu bauen. Traditionell waren die spanischen Behörden nachsichtig, sodass jahrzehntelang nichts unternommen wurde. In den letzten Jahren hat die Regierung jedoch eine harte Haltung eingenommen und geht gegen alle vor, die auf ländlichen Grundstücken, die als ungeeignet für die Bebauung eingestuft sind, bauen.

Das häufigste Beispiel ist, dass ein Eigentümer eines ländlichen Grundstücks eine Genehmigung für den Bau eines Geräteschuppens (auf Spanisch „Casa de aperos“) von 3x3 m² beantragt, um die Werkzeuge zum Pflügen des Feldes zu lagern. Der Grundstückseigentümer nutzt dieses rechtliche „Schlupfloch“ absichtlich aus, um die Planungsbeschränkungen zu umgehen und stattdessen eine rustikale Villa zu erbauen. Der Grund, warum ein Grundstückseigentümer gegen das Planungsrecht verstößt und eine strafrechtliche Verfolgung riskiert, ist, dass ein ländliches Grundstück durch den Bau einer Villa erheblich an Wert gewinnt.

Dies kann dazu führen, dass die örtlichen Behörden mit einer Abrissverfügung auf Kosten des Eigentümers drohen und darüber hinaus hohe Geldstrafen verhängen und in den schwerwiegendsten Fällen sogar strafrechtliche Verfolgung droht. Fast jeder Fall, den wir in der Presse über Expats lesen, denen ein Abriss droht, bezieht sich auf das, was ich gerade erklärt habe.

Der Anwalt des Käufers wird feststellen, ob eine rustikale Villa tatsächlich über eine Baugenehmigung der örtlichen Gemeindeverwaltung verfügt. Ist dies nicht der Fall, empfehle ich dem Käufer dringend, die Finger davon zu lassen, um einen rechtlichen Schlamassel zu vermeiden. Nehmen Sie sich in Acht vor Websites, auf denen ländliche Immobilien mit Baugenehmigung beworben werden, die meisten davon sind nur Clickbaiting.

6. Entspricht das Grundstück den Vorschriften der Gemeinde und der Regionalplanung?

Dies knüpft an den vorherigen Punkt an. Es ist wichtig, dass Ihr Anwalt für Eigentumsübertragungen sicherstellt, dass die ländliche Immobilie sowohl mit den lokalen als auch den regionalen Planungsbehörden übereinstimmt.

Die Auswirkungen auf das Leben der Menschen, wenn sich zwei Verwaltungen über die Planungsbefugnisse streiten, können gar nicht hoch genug eingeschätzt werden.

7. Ist die Immobilie an das Stromnetz angeschlossen? Gibt es eine eigene Versorgung mit fließendem Wasser und Abwasserleitungen?

Im Bericht eines Sachverständigen wird beispielsweise angegeben, ob ein Grundstück an das Abwassernetz angeschlossen ist. Häufig sind ländliche Grundstücke nicht an das Abwassernetz angeschlossen und verfügen über eigene Klärgruben, was zu Problemen führen kann, da diese alle paar Jahre geleert werden müssen, um Überlauf- und Sickerwasserprobleme zu vermeiden, ganz zu schweigen von gesundheitlichen Problemen.

Außerdem sind nur wenige ländliche Grundstücke an das Stromnetz angeschlossen. Es ist sehr wichtig, dass ein potenzieller Eigentümer genau weiß, welche Versorgungsanschlüsse – wenn überhaupt – zur Verfügung stehen und welche Einschränkungen (z. B. Leistungsspitzen) bestehen. Es ist üblich, dass ländliche Grundstücke über eigene Generatoren verfügen, was die Nutzung von Haushaltsgeräten stark einschränkt und zu Engpässen oder sogar Stromausfällen führen kann.

8. Beauftragen Sie einen zugelassenen Sachverständigen

In den vorangegangenen sieben Punkten habe ich unermüdlich und mit praktischen Beispielen auf die Nützlichkeit der Beauftragung eines Gutachters verwiesen. Meiner Meinung nach sollte die Beauftragung eines Sachverständigen beim Kauf einer ländlichen Immobilie obligatorisch sein. Die Vorteile der Beauftragung eines Gutachters überwiegen bei weitem die Kosten. Etwaige Probleme werden von einem erfahrenen Fachmann schnell aufgedeckt. Dieser wertvolle Bericht kann dann von Ihrem Anwalt verwendet werden, um zu erfahren, auf welche Schwachstellen Sie achten müssen und welche wahrscheinlich später zu Problemen führen werden. Der Anwalt wird diese Erkenntnisse dann zum Vorteil seines Mandanten nutzen, um zu wissen, was in einem privaten Kaufvertrag ausgehandelt und formuliert werden sollte. Bedenken Sie, dass Anwälte für Immobilienrecht nur selten Immobilien besichtigen – sie prüfen lediglich die dazugehörigen rechtlichen Unterlagen.

Fazit

Der Kauf ländlicher Immobilien in Spanien ist ein rechtliches Minenfeld mit vielen Problemen. Sie werden die Unterstützung eines erfahrenen Anwalts für Eigentumsübertragungen benötigen. Sein Wissen und sein Rat werden das Honorar bei weitem übersteigen (das übrigens beim Verkauf zu 100 % steuerlich absetzbar ist).

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