8 consigli per acquistare case rurali in Spagna

Prima di iniziare questo articolo, è importante sottolineare che l'acquisto di proprietà rurali in Spagna comporta rischi legali più elevati rispetto a quello di proprietà urbane, soprattutto quando si tratta di acquistare una casa. La maggior parte delle critiche che leggiamo all'estero sugli immobili spagnoli sono direttamente associate ai terreni rurali, ovvero alle case costruite illegalmente su terreni rurali che potrebbero essere soggetti a demolizione.

La ragione principale per cui molte persone decidono di investire nei terreni rurali, pur con il rischio che ciò comporta, è perché il valore della controparte urbana di una proprietà rurale è di solito superiore del 60%. In altre parole, si ottiene un ritorno maggiore investendo in zone rurali rispetto a quelle urbane, anche se questo significa sacrificare la sicurezza legale. A volte, alcune persone non considerano questo rischio, o semplicemente non possono permettersi di acquistare proprietà urbane, ma ho ritenuto importante evidenziare questa considerazione fin dall'inizio.

Un altro punto degno di nota, che è un errore comune tra gli acquirenti stranieri, è che ci sono permessi di costruzione rigorosi per costruire su terreni rurali. Costruire una casa in un appezzamento di terreno rurale non dovrebbe mai essere dato per scontato. La consulenza legale dovrebbe essere sempre richiesta in anticipo. A differenza di altri Paesi, si pensa che i terreni rurali in Spagna siano destinati alla coltivazione del cibo, non alla costruzione di case.

Vivere in campagna è una scelta che affascina molti, ma è importante tenere presente che, dal punto di vista legale, possedere una casa in campagna è completamente diverso dall'acquistare una proprietà in un'area urbana consolidata. Questa differenza di natura legale spiega l'enorme divario di prezzo tra due proprietà con caratteristiche e dimensioni di terreno simili: una situata su un terreno rurale e l'altra su un terreno urbano. È da aspettarsi anche che la vendita di una proprietà urbana avvenga molto più rapidamente rispetto a una proprietà rurale, la quale potrebbe richiedere diversi anni per trovare un acquirente. Inoltre, ottenere un mutuo per una proprietà rurale è un processo più complesso, il che limita il pool di potenziali acquirenti, spesso limitato principalmente a coloro che dispongono di liquidità.

Nell'articolo odierno mi concentrerò sui principali 8 consigli per l'acquisto di terreni rurali, ma è importante notare che ci sono molteplici altri aspetti da considerare. Solitamente, raccomando di consultare un avvocato specializzato in immobili per l'acquisto di immobili in Spagna, ma quando si tratta di investire in terreni rurali diventa essenziale. Non dovresti mai tentare di acquistare terreni rurali in Spagna senza l'assistenza di un avvocato indipendente. Fare altrimenti potrebbe significare mettere a rischio i tuoi risparmi e prepararti a possibili problemi legali.

Otto consigli per acquistare terreni rurali in Spagna

1. Immobile registrato a nome del venditore

Questo può sembrare un punto abbastanza ovvio, ma molto spesso ho scoperto che la persona che aveva elencato la proprietà presso l'agenzia immobiliare non era il proprietario registrato. Ciò può essere spiegato per una serie di ragioni legittime, ad esempio il proprietario registrato è deceduto di recente e l'onere dell'imposta di successione non è stato ancora risolto. Fino a quando l'IHT spagnolo non sarà saldato, la proprietà non può essere registrata, ipotecata o venduta dai suoi beneficiari.

2. L'atto di proprietà è accurato? Inoltre, esiste un atto di proprietà?

Potrebbe sorprenderti, ma non dovresti mai dare per scontato l'atto di proprietà quando si tratta di terreni rurali. In realtà, potrebbe non esserci alcun atto di proprietà da considerare. Di solito, consiglio di evitare qualsiasi terreno rurale che non abbia un titolo di proprietà valido. Affrontare complicazioni legali non vale davvero il rischio.

Anche se esiste un atto di proprietà, spesso è datato e poco accurato. La regola fondamentale è di non procedere con l'acquisto di una proprietà rurale (o qualsiasi altra proprietà) finché il venditore non ha aggiornato completamente tutti i dettagli mancanti presso il catasto, a sue spese, e finché l'avvocato dell'acquirente non ne è pienamente soddisfatto. Le estensioni non registrate possono influenzare negativamente la possibilità di ottenere finanziamenti.

3. Ci sono oneri, gravami, privilegi o debiti a carico dell'immobile?

Autoesplicativo. Eventuali debiti sono associati alla proprietà stessa, non al proprietario. Un mutuo in sospeso costituirebbe un vincolo finanziario sulla proprietà, e i debiti e gli oneri ad essa correlati sono trasferiti al nuovo proprietario, che ne diventa responsabile. Pertanto, è compito del venditore garantire che l'atto di proprietà sia privo di vincoli finanziari. Le restrizioni imposte sull'atto possono limitare l'uso della proprietà, e un potenziale acquirente dovrebbe essere consapevole di queste restrizioni prima di procedere con l'acquisto del terreno.

Le proprietà rurali sono spesso soggette a servitù, a differenza di quelle urbane, per via della loro natura. Alcuni esempi comuni includono:

• Diritti di accesso: i terreni adiacenti possono godere di privilegi per accedere alla proprietà di un vicino.
• Diritti di pascolo: i pastori possono avere il diritto di far pascolare il loro bestiame sulla tua proprietà in determinati periodi dell'anno, in base alla legge consuetudinaria.
• Diritti di caccia: i tuoi terreni possono essere utilizzati per la caccia durante determinate stagioni.
• Limitazioni visive: possono essere imposti limiti all'altezza delle costruzioni per garantire la visuale su terreni adiacenti.
• Diritti di accesso all'acqua: puoi avere il diritto di estrarre acqua da un pozzo privato o da un corso d'acqua che attraversa la tua proprietà.

4. La descrizione dell'immobile (catasto e catastrofe) è corretta?

Gli immobili rurali, il più delle volte, risultano descritti in modo impreciso sia a livello catastale che catastale. Le discrepanze tipiche includono ma non sono limitate a:

• Dimensioni del terreno: spesso le misurazioni nella vita reale differiscono (in modo significativo) da ciò che si riflette sia nel catasto che nel catastrofe . Questo è il motivo per cui nel mio ottavo consiglio consiglio vivamente che un geometra abilitato venga incaricato di svolgere un rapporto di geometra in cui tali discrepanze verrebbero alla luce.
• Descrizione imprecisa dell'immobile: come accennato nel mio secondo consiglio, si può pensare ad ampliamenti o ristrutturazioni apportate all'immobile che non sono state registrate dai proprietari al punto da aumentare illegalmente l'impronta dell'abitazione.
• Confini: i confini delle proprietà rustiche sono nella migliore delle ipotesi confusi. Limitare i confini di un appezzamento di terreno utilizzando i nomi dei vicini morti da tempo non è esattamente l'ideale. Questo può creare molta confusione. Un altro esempio è che il terreno rurale è spesso delimitato da cippi bianchi (' mojón ') o da qualche punto di riferimento iconico (vecchio albero).

5. Le ville rurali e la scappatoia giuridica della "Casa de Aperos "

Ritengo sia cruciale mettere in evidenza questo punto, poiché riguarda numerosi proprietari di terreni rurali e potrebbe potenzialmente causare azioni legali da parte dello Stato.

Alcuni proprietari, per ignoranza o volontà, sfruttano una falla legale utilizzando una pratica nota come "casa de aperos" per eludere le restrizioni urbanistiche e costruire su terreni rurali. In passato, le autorità spagnole si sono dimostrate indulgenti su questa pratica, lasciando spazio all'impunità per anni. Tuttavia, negli ultimi tempi, il governo ha adottato una posizione più rigorosa nei confronti di coloro che costruiscono su terreni rurali considerati inadatti allo sviluppo.

Un esempio comune è quando un proprietario terriero ottiene il permesso per costruire un piccolo capanno per attrezzi agricoli, noto come "casa de aperos", con dimensioni di 3x3 metri, ma invece sfrutta tale autorizzazione per costruire una villa rustica. Il motivo di questa violazione delle norme urbanistiche è spesso il considerevole aumento del valore del terreno con la costruzione di una residenza.

Questa situazione potrebbe portare le autorità locali a minacciare di emettere un ordine di demolizione, a carico del proprietario, e ad infliggere pesanti multe, persino a procedere legalmente nei casi più gravi. Quasi tutti i casi riportati dalla stampa degli espatriati che affrontano la minaccia di demolizione riguardano questa pratica.

È fondamentale che l'avvocato dell'acquirente verifichi se la villa rustica ha effettivamente ottenuto l'autorizzazione edilizia dal comune locale. In caso contrario, è vivamente consigliabile che l'acquirente si allontani per evitare problemi legali. È importante prestare attenzione ai siti web che pubblicizzano proprietà rurali con permesso di costruzione, molti di essi potrebbero essere ingannevoli.

6. L'immobile è conforme alle leggi urbanistiche comunali e regionali?

Questo continua dal punto precedente. È essenziale che il tuo avvocato specializzato in trasporti garantisca che la proprietà rurale sia conforme alle autorità di pianificazione locale e regionale.

L'impatto sulla vita delle persone di due amministrazioni che litigano sulle competenze di pianificazione non può essere sopravvalutato abbastanza.

7. L'immobile è collegato alla rete elettrica? Ha accesso alla propria fornitura di acqua corrente e ai propri servizi?

La relazione di un geometra evidenzierà, ad esempio, se un immobile è collegato alla rete fognaria. Spesso le proprietà rurali non sono collegate alla rete fognaria e dispongono di proprie fosse settiche in uso, il che crea problemi poiché queste devono essere svuotate ogni pochi anni per evitare problemi di "trabocco" e "infiltrazioni", per non parlare dei problemi legati alla salute.

Inoltre, poche proprietà rurali sono collegate alla rete elettrica. È molto importante che l'aspirante proprietario comprenda appieno quali connessioni di rete sono disponibili – se non del tutto – e le sue limitazioni, ad esempio gli sbalzi di tensione. È normale che le proprietà rurali abbiano i propri generatori che comportano severe restrizioni sull'uso degli elettrodomestici che portano a carenze o addirittura interruzioni di corrente.

8. Assumi un geometra qualificato

Nei sette punti precedenti mi sono dilungato incessantemente, con esempi pratici, sull'utilità di assumere un geometra. A mio parere dovrebbe essere obbligatorio quando si tratta di acquistare proprietà rurali. I vantaggi di condurre un sondaggio superano di gran lunga il suo costo. Eventuali problemi verranno rapidamente rilevati da un professionista esperto. Questo (in)prezioso rapporto può quindi essere utilizzato dal tuo avvocato per sapere a quali punti deboli prestare attenzione e quali potrebbero causare problemi in futuro. L'avvocato utilizzerà quindi questa intuizione a vantaggio del suo cliente come leva per sapere cosa dovrebbe essere negoziato e formulato in un contratto di acquisto privato. Tieni presente che gli avvocati specializzati in trasporti raramente visitano le proprietà; esaminiamo solo la documentazione legale associata.

Conclusioni

L'acquisto di terreni rurali in Spagna è pieno di problemi, è un campo minato dal punto di vista legale. Avrai bisogno del supporto di un avvocato esperto in trasporti; la sua intuizione e i suoi consigli supereranno di gran lunga il suo compenso (che, tra l'altro, è deducibile dalle tasse al 100% sulla vendita).

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