8 dicas para comprar imóveis rústicos em Espanha

É importante começar este artigo sublinhando que a compra de imóveis rústicos em Espanha tem associado riscos jurídicos mais elevados do que a compra de propriedades urbanas; especificamente quando se trata de comprar uma casa. Mais de 80% da má imprensa que lemos no estrangeiro sobre propriedades espanholas está diretamente relacionada com terras rurais, ou seja, casas construídas ilegalmente em terras rústicas sob ameaça de demolição.

A principal razão pela qual as pessoas arriscam o seu dinheiro e compram terrenos rústicos é porque a contrapartida urbana de uma propriedade rural é normalmente 60% mais elevada. Em termos simples, obténs mais retorno do teu investimento comprando áreas rurais do que urbanas, mas isso ocorre às custas da segurança jurídica. Algumas pessoas não se importam ou simplesmente não têm condições de adquirir imóveis urbanos.

Outro ponto que vale a pena mencionar, que é um erro comum entre os compradores estrangeiros, é que existem permissões de planeamento rigorosas para construção em terrenos rústicos. Construir uma casa num terreno rústico nunca deve ser considerado um dado adquirido. Aconselhamento jurídico deve ser sempre procurado com antecedência. Ao contrário de outros países, pensa-se que as terrenos rústicos em Espanha servem para cultivar alimentos e não para construir casas.

Claro, morar no campo agrada a muitos, mas não te enganes, uma casa de campo, do ponto de vista jurídico, é completamente diferente de comprar uma casa em área urbana consolidada. O que explica ainda a enorme diferença de preço entre dois imóveis de características e dimensões semelhantes, um construído em terreno rústico e outro em terreno urbano. Também podes esperar para vender a contraparte urbana mais rápido do que uma propriedade rústica, o que pode levar vários anos. Além disso, garantir um crédito habitação para um imóvel rústico é bastante desafiante, o que limita o grupo de compradores, restringindo-o, na maioria dos casos, apenas a compradores em dinheiro.

No artigo de hoje foco nas oito principais dicas para comprar imóveis rústicos mas obviamente há muito mais pontos a serem observados. Embora normalmente se recomende a contratação de um advogado de transferência para comprar um imóvel em Espanha, quando se trata de investir em terrenos rústicos é simplesmente obrigatório. Em nenhuma circunstância um estrangeiro deverá tentar comprar terrenos rústicos em Espanha sem ser representado por um advogado independente. Se fizeres isso, estarás apenas a preparar-te para uma queda feia com o teu dinheiro.

Oito dicas para comprar terrenos rústicos em Espanha

1. Imóvel registado em nome do vendedor

Isso pode parecer um ponto bastante óbvio, mas muitas vezes a pessoa que tinha o imóvel listado na agência imobiliária não era o proprietário registado. Isto pode ser explicado por uma série de razões legítimas, ou seja, o proprietário registado faleceu recentemente e a obrigação fiscal sobre herança ainda não foi resolvida. Até que o IHT espanhol seja liquidado, o imóvel não pode ser registado, hipotecado ou vendido pelos seus beneficiários.

2. O título de propriedade está correto? Além disso, existe mesmo um título de propriedade?

Pode ser uma surpresa, mas não tome como garantida uma escritura de propriedade quando se trata de terrenos rústicos. Na verdade, os títulos de propriedade podem nem existir. Como regra geral, recomendo abandonar qualquer propriedade rústica que não tenha título de propriedade. O pesadelo jurídico não vale a pena ser agravado.

Caso exista um título de propriedade, estará frequentemente desatualizado e impreciso. A regra de ouro é não comprar imóveis rústicos (na verdade, qualquer tipo de imóvel) até que o vendedor tenha atualizado totalmente todos os dados em falta no Registo de Imóveis (às suas custas) para satisfação do advogado do comprador. As extensões não registadas têm repercussões na procura de financiamento.

3. Existem encargos, restrições ou dívidas contra o imóvel?

Autoexplicativo. Quaisquer dívidas vão contra a propriedade em si e não contra o proprietário, ou seja, uma empréstimo pendente seria um penhor financeiro contra a propriedade. Dívidas e encargos  acompanham sempre o imóvel, e o novo proprietário passa a ser responsável por elas. É por isso que é dever do transportador garantir que uma escritura de propriedade seja entregue limpa. As restrições de escritura criam limitações ou obrigações sobre o uso da propriedade, das quais um possível comprador deve ser informado antes de adquirir o terreno.

A propriedade rústica está repleta de servidões, ao contrário da sua congénere urbana, devido à sua natureza própria. Alguns exemplos comuns:

• Faixa de domínio: terrenos contíguos podem ter penhora para facilitar o acesso à propriedade do vizinho. Outro exemplo: os Shepard's podem ter o direito (lei consuetudinária) de entrar na sua propriedade em determinadas épocas do ano para pastorear o seu rebanho (transumância).
• Direitos de caça: a tua terra pode estar sujeita a interesses cinegéticos e ser transformada em terreno de caça durante a época de caça. Fica preparado para coletar todos os cartuchos gastos.
• Direito de visão: esta restrição limita a altura da construção no terreno para não impedir a vista de um terreno adjacente.
• Direito de extrair água: do teu poço particular ou de um riacho que atravessa os limites da tua propriedade.

4. A descrição do imóvel é precisa (registo predial e cadastro)?

As propriedades rústicas, na maioria das vezes, são descritas de forma imprecisa tanto no registo predial como no registo cadastral. As discrepâncias típicas incluem, mas não estão limitadas a:

• Tamanho do lote: frequentemente as medições da vida real diferem (significativamente) do que é refletido tanto no registo predial como no cadastro . É por isso que, na minha oitava dica, recomendo fortemente que um topógrafo credenciado seja contratado para realizar um relatório de topógrafo onde tais discrepâncias venham à tona.
• Descrição imprecisa da propriedade: conforme mencionado acima na minha segunda dica, podemos pensar em ampliações ou reformas feitas na propriedade que não foram registadas pelos proprietários a ponto de a área ocupada por uma residência ter sido aumentada ilegalmente.
• Limites: os limites das propriedades rústicas são, na melhor das hipóteses, nebulosos. Limitar os limites de um terreno usando nomes de vizinhos há muito falecidos não é exactamente o ideal. Isso pode ser altamente confuso. Outro exemplo é que os terrenos rurais são frequentemente demarcados por marcos brancos (“mojón ”) ou algum marco icónico (árvore velha).

5. Vilas rurais e a brecha legal da Casa de Aperos’

Sinto-me obrigado a sublinhar este ponto, uma vez que afeta muitos proprietários rústicos e pode, de facto, levar a processos criminais por parte do Estado.

Alguns proprietários, por ignorância (indesculpável) ou propositadamente, abusam do sistema de planeamento utilizando uma lacuna legal ('casa de aperos ') para contornar restrições de planeamento para construir em terrenos rústicos. Tradicionalmente, as autoridades espanholas eram tolerantes, ao ponto de nada ser feito durante décadas. No entanto. nos últimos anos, o Governo tomou uma posição firme na repressão de todos os que constroem em terrenos rústicos considerados impróprios para o desenvolvimento.

O exemplo mais comum é quando um proprietário de propriedade rústica solicita licença para construir um barracão de ferramentas ('casa de aperos ' em espanhol) de 3*3 m² para armazenar as ferramentas para arar os campos. O proprietário explora propositadamente esta “brecha” legal para contornar as limitações de planeamento e construir uma villa rústica. A razão pela qual um proprietário de terras violaria as leis de planeamento e correria o risco de ser processado é porque um terreno rústico tem um valor significativo na construção de uma villa.

Isto pode levar as Autoridades locais a ameaçarem com uma ordem de demolição, a expensas do proprietário, além de imporem multas pesadas e até enfrentarem processos nos casos mais graves. Quase todos os casos que lemos na imprensa de expatriados que enfrentam uma ameaça de demolição iminente estão relacionados com o que acabei de explicar.

O advogado do comprador determinará se uma villa rústica realmente possui permissão de planeamento da autarquia local. Caso contrário, recomendo fortemente que o comprador se afaste para evitar um impasse jurídico. Comprador, cuidado com sites que anunciam imóveis rústicos com permissão de planeamento, a maioria é apenas clickbait.

6. O imóvel cumpre as leis da Câmara Municipal e do ordenamento do território?

Isto continua a partir do ponto anterior. É essencial que o teu advogado de transporte garanta que a propriedade rústica esteja em conformidade com as autoridades de planeamento local e regional.

O impacto na vida das pessoas de ter duas administrações a discutir sobre competências de planeamento nunca pode ser suficientemente exagerado.

7. O imóvel está conectado à rede elétrica? Tem acesso ao seu próprio abastecimento de água corrente e serviços públicos?

O relatório do topógrafo destacará, por exemplo, se um imóvel está conectado à rede de esgotos. Frequentemente, as propriedades rústicas não estão ligadas à rede de esgotos e têm as suas próprias fossas séticas em utilização, o que leva a problemas, uma vez que estas devem ser esvaziadas de poucos em poucos anos para evitar problemas de 'transbordamento' e 'infiltração', para não mencionar questões relacionadas com a saúde.

Além disso, poucas propriedades rústicas estão conectadas à rede elétrica. É muito importante que o futuro proprietário compreenda perfeitamente quais conexões de serviços públicos estão disponíveis – se houver – e suas limitações, ou seja, picos de energia. É comum que as propriedades rústicas possuam geradores próprios, o que acarreta severas restrições ao uso de eletrodomésticos, levando à escassez ou mesmo cortes de energia.

8. Contrata um topógrafo licenciado

Tenho insistido incansavelmente nos sete pontos anteriores, com exemplos práticos, sobre a utilidade de contratar um topógrafo. Na minha opinião deveria ser obrigatório na compra de imóvel rústico. Os benefícios de comandar uma pesquisa superam em muito o seu custo. Quaisquer problemas serão rapidamente resolvidos por um profissional experiente. Este relatório (in)valioso pode então ser usado pelo seu advogado para saber quais pontos fracos devem ser observados e quais são suscetíveis de causar problemas no futuro. O advogado usará então esta visão em benefício do seu cliente como alavanca para saber o que deve ser negociado e redigido num Contrato de Compra Privado. Tenha em mente que os advogados de transporte raramente visitam propriedades; examinamos apenas a documentação legal associada.

Conclusão

Comprar terrenos rústicos em Espanha está repleto de problemas, é um campo minado legal.  Precisarás de apoio de um advogado experiente em transportes; sua visão e conselhos superarão em muito seus honorários (que, aliás, são 100% dedutíveis do imposto de renda na venda).

Serviços de transporte relacionados disponíveis no LNA:

• Transporte em Espanha – Comprar
• Transporte em Espanha – Venda
• Arrendamentos (elaboração de contratos)

Na Larrain Nesbitt Abogados (LNA) temos mais de 21 anos de experiência auxiliando clientes estrangeiros na compra, venda ou arrendamento de propriedades em Espanha. Oferecemos um serviço de contabilidade com preços competitivos para registrar os impostos do proprietário a cada trimestre fiscal em todo o país. Também somos especializados em litígios e vistos de imigração e residência. Pode contactar-nos por e-mail em info@larrainnesbitt.com, por telefone na nossa linha do Reino Unido (+44) 07543 838 218, na nossa linha espanhola (+34) 952 19 22 88, ou preenchendo o nosso formulário de contacto para agendar um encontro.

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