Spanien hat in den letzten acht Jahren einen gigantischen Immobilienboom erlebt, der dazu geführt hat, dass Off-Plan-Immobilien enorm im Wert gestiegen sind. Dies hat noch mehr Käufer auf den Markt gelockt, was wiederum die Immobilienpreise noch weiter in die Höhe getrieben hat!
Im heutigen Beitrag finden Sie einige Tipps zu den grundlegenden Fehlern, die jeder Käufer beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien vermeiden sollte. Bitte beachten Sie, dass wir im Folgenden nur die häufigsten Fehler auflisten, es gibt jedoch noch viele weitere.
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Beauftragen Sie einen qualifizierten, registrierten Anwalt (Abogado)
Zwar ist es in vielen Ländern, einschließlich Spanien, rechtlich möglich, eine Immobilie zu kaufen, ohne einen Anwalt zu beauftragen, aber es wäre sehr unklug, dies zu tun. Der Kauf einer Immobilie zählt zu den größten Investitionen, welche die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen. Warum also das Risiko eingehen, sich nicht rechtlich beraten zu lassen?
Nur ein qualifizierter und registrierter Abogado (Anwalt) kann Ihnen in Spanien Rechtsberatung geben. Hüten Sie sich vor Betrügern, die sich als Anwälte ausgeben und sich in Immobiliengeschäfte einmischen. Die goldene Regel lautet: Fragen Sie einen Anwalt in Spanien immer nach seiner Registrierungsnummer (Número de colegiado). Nur registrierte Rechtsanwälte verfügen über eine Berufshaftpflichtversicherung für den Fall von Fahrlässigkeit oder Fehlverhalten. Die Anwaltskosten sind übrigens steuerlich absetzbar (das heißt, Sie zahlen weniger Steuern beim Verkauf).
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Grundstück, das unter dem Namen eines Bauträgers eingetragen ist
Während der letzten Immobilienblase kam es häufig vor, dass Bauträger ganze Grundstücke vermarkteten und verkauften, ohne das Grundstück überhaupt zu besitzen. Es versteht sich von selbst, dass dies zu enormen rechtlichen Problemen führte.
Man sollte niemals ein Baugrundstück kaufen, das nicht auf den Namen eines Bauträgers registriert ist. Es sind viel zu viele Risiken damit verbunden, als dass man mit seinem hart verdienten Geld ein Glücksspiel eingehen sollte.
Dies ist einer der Punkte auf der Checkliste für Immobilienkäufer, die Ihr Anwalt im Rahmen seiner Due-Diligence-Prüfung für die Übertragung durchführt.
Baugenehmigung
Grundsätzlich wird empfohlen, keine Reservierungsvereinbarung oder einen privaten Kaufvertrag zu unterzeichnen, wenn für die Immobilie keine Baugenehmigung erteilt wurde. Sie sollten auf keinen Fall eine Immobilie kaufen, für die keine Baugenehmigung vorliegt, das gebietet schon der gesunde Menschenverstand.
Dies ist der mit Abstand größte Fehler, den viele Käufer begehen – ohne es zu wissen. Dabei könnten viele Probleme leicht vermieden werden, wenn man diesen Tipp befolgt. Eine Baugenehmigung stellt sicher, dass das Gebäude einwandfrei ist und die Immobilie beispielsweise nicht in einem Grüngürtel gebaut wird.
Bankgarantien
Sobald Ihr Anwalt überprüft hat, dass das Grundstück auf den Namen des Bauträgers lautet und eine gültige Baugenehmigung vorliegt, ist es an der Zeit, die Reservierungsvereinbarung zu unterzeichnen.
Die während der Bauphase gezahlten Raten können durch eine so genannte „Bankgarantie“ abgesichert werden.
Bankgarantien sind ein rechtliches Instrument zur Absicherung der vorläufigen Anzahlungen potenzieller Erwerber von Off-Plan-Immobilien für den Fall, dass die Immobilien nicht rechtzeitig geliefert werden oder der Bauträger Insolvenz anmeldet. Jede für die Immobilie geleistete Zahlung, einschließlich der Anzahlung, wird durch eine Bankgarantie abgesichert.
Eine Bankgarantie ist von entscheidender Bedeutung, da sie als Sicherheit dient und die Zahlungen eines Käufers absichert, falls der Bauträger die Immobilie nicht rechtzeitig oder gar nicht fertigstellt.
Bewohnbarkeitsbescheinigung
Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (auf Spanisch Licencia de Primera Ocupación oder Cédula de Habitabilidad) ist eine von einem Rathaus ausgestellte Lizenz, die bestätigt, dass eine neu gebaute Immobilie allen Planungs- und Bauvorschriften vollständig entspricht und für die Nutzung als Wohngebäude geeignet ist. Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung ermöglicht es Käufern von Off-Plan-Immobilien, diese legal zu bewohnen.
Mehr zu diesem Thema können Sie in unserem ausführlichen Artikel zur Bewohnbarkeitsbescheinigung bei Erstbezug lesen.
Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist aus vier Gründen wichtig:
- Damit wird die Rechtmäßigkeit der Planung überprüft. Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung bedeutet, dass der Bauträger das Wohngebäude in Übereinstimmung mit der ursprünglichen Baugenehmigung des Rathauses sowie mit allen Planungsgesetzen gebaut hat. Die Inspektion zur Erteilung dieser Lizenz wird von Technikern des Rathauses durchgeführt, die bescheinigen, dass das Wohngebäude in vollem Umfang mit den Gesundheits-, Sicherheits-, Planungs- und Baugesetzen übereinstimmt und als bewohnbar gilt.
- Sie wird von allen Versorgungsunternehmen verlangt, um Zugang zu den offiziellen Versorgungsleistungen (Wasser, Strom und Gas) bereitzustellen. Nach spanischem Recht ist für den Anschluss des Wohngebäudes an das Versorgungsnetz die Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung erforderlich.
- Kreditgeber werden danach fragen, wenn Sie eine Finanzierung benötigen. Auch die Banken werden Sie um eine Bewohnbarkeitsbescheinigung bitten. Selbst beim Verkauf der Immobilie wird Ihr Käufer eine Kopie für seinen eigenen Kreditgeber verlangen. Ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung werden die Banken den Kauf nicht finanzieren, was bedeutet, dass ein Verkäufer nur an Barkäufer verkaufen darf (was nicht ratsam ist). Barkäufer sind zudem selten, die meisten Menschen nehmen Hypotheken auf.
- Ferienvermietung. Wenn Sie einen Kauf als Investition (Buy-to-Let) anstreben, benötigen die regionalen Tourismusbehörden eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, damit Sie Ihre Immobilie kurzfristig vermieten dürfen. Wenn Ihre Immobilie nicht über diese Erstbezugslizenz verfügt, können Sie Ihre Wohnung nicht legal vermieten und müssen möglicherweise mit hohen Geldstrafen rechnen, wenn Sie ertappt werden. Die Bußgelder sind horrend und erreichen in einigen Regionen Spaniens sogar sechsstellige Beträge.
Seien Sie vorsichtig, wenn jemand die Bedeutung einer Bewohnbarkeitsbescheinigung herunterspielt und behauptet, sie sei unnötig. Der Kauf einer Immobilie ohne Erstbezugslizenz bietet keine Vorteile und ist mit zahlreichen schwerwiegenden Nachteilen verbunden, die sich sogar auf den Preis Ihrer Immobilie auswirken können (im Klartext: Ihre Immobilie wird viel weniger wert sein).
Generell raten wir davon ab, eine Immobilie ohne Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erwerben oder abzunehmen.
NIE-Nummer
Eine NIE-Nummer ist eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer und wird unter anderem für den Immobilienkauf in Spanien benötigt. Weitere Details finden Sie in unserem Artikel: Alles zur spanischen NIE-Nummer.
Wir bieten diesen Service an: NIE-Nummer (Steueridentifikationsnummer)
Mängelliste
Vor der Abnahme einer Neubauimmobilie sollten Sie immer eine Mängelliste der Immobilie erstellen. Die Mängelliste ist ein informeller Ausdruck, der in der Baubranche verwendet wird, um den Prozess der Identifizierung und Behebung von Baumängeln beim Kauf einer Neubauimmobilie zu beschreiben.
Sie können entweder selbst eine Mängelliste erstellen oder ein renommiertes Unternehmen damit beauftragen, dies in Ihrem Namen durchzuführen.
Nach der Abnahme: Steuern, Tarife, Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren und sonstiges
Zu Mängeln nach der Abnahme und deren Behebung lesen Sie bitte unseren Artikel über „Off-Plan-Baumängel: Kennen Sie Ihre Rechte“, damit Sie wissen, welche Rechte Sie haben und wie Sie sich nach der Fertigstellung einer neuen Immobilie wehren können. Nach der Abnahme können Baumängel zutage treten, die entweder nicht in der Mängelliste aufgeführt waren oder neu sind.
Sobald Sie Ihre neue spanische Immobilie erworben haben, müssen Sie alle damit verbundenen laufenden Kosten tragen. Vergewissern Sie sich, dass Sie diese sorgfältig einkalkuliert haben, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden!
Der Immobilienboom, den Spanien erlebt, schlägt sich in Tausenden von Verkäufen von Neubauimmobilien nieder. Dieser kurze Artikel beleuchtet nur einige der vielen potenziellen Probleme, mit denen ein Käufer konfrontiert werden kann. Wir raten Ihnen dringend, einen Anwalt zu beauftragen, der Sie beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Spanien vertritt.
Wir von Larrain Nesbitt Abogados (LNA) haben über 21 Jahre Erfahrung in der Betreuung ausländischer Kunden beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien in Spanien. Wir bieten einen preisgünstigen Buchhaltungsservice für die vierteljährliche Steuererklärung Ihrer Vermietungen im ganzen Land. Wir sind zudem auf Rechtsstreitigkeiten, Einwanderung und Aufenthaltsvisa spezialisiert. Sie können uns per E-Mail unter info@larrainnesbitt.com, telefonisch unter unserer britischen Telefonnummer (+44) 07543 838 218 oder spanischen Telefonnummer (+34) 952 19 22 88 kontaktieren oder unser Kontaktformular ausfüllen, um einen Termin zu vereinbaren.
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