Garantien für Off-Plan-Immobilien in Spanien

Der Kauf von Neubauimmobilien in Spanien war in den letzten zwei Jahren ein wahrer Hype. Nach der Pandemie waren die Verbraucher mehr als bereit, ihre angesammelten Ersparnisse auszugeben, was zu einem zweistelligen Anstieg der Immobilienpreise führte, vor allem bei Neubauten. Die rasant steigende Inflation hat die Verbraucher auch dazu ermutigt, in großem Umfang in Immobilien zu investieren, um ihre Ersparnisse zu schützen, da die Banken keine Zinsen auf Spareinlagen gewähren.

Doch selbst bei bestem Willen können einige Dinge von den Bauherren übersehen werden, was zu Baumängeln führen kann.

Wir empfehlen Käufern stets, vor der Schlüsselübergabe beim Notar eine Mängelliste anzufordern. Diese Gutachten, die von unabhängigen Sachverständigen (auf Kosten des Käufers) erstellt werden, helfen den Käufern, Baumängel zu erkennen, selbst solche, die dem bloßen Auge verborgen bleiben. Diese technischen Gutachten helfen uns Anwälten sehr dabei, im Namen unserer Kunden die Beseitigung der Mängel einzufordern.

Im heutigen Blogbeitrag geben wir einen kurzen Überblick über die drei Arten von Baugarantien, die beim Kauf von Off-Plan-Immobilien zur Verfügung stehen, und darüber, wie lange Sie diese in Anspruch nehmen können.

Baumängel: 1 Jahr

Sowohl der Bauträger als auch der Bauherr haften gemeinsam für einen Zeitraum von einem Jahr. Diese Mängel sind mit dem bloßen Auge erkennbar und werden in der Regel bei der Erstellung einer Mängelliste vor der Fertigstellung festgestellt. Diese Mängel beziehen sich auf das fertige Bauwerk.

Mein Rat ist, das Projekt erst dann abzuschließen, wenn die Mängel behoben sind, oder bei der Fertigstellung einen Rückbehalt vorzunehmen, um sicherzustellen, dass die Arbeit innerhalb von z. B. sechs Monaten nach dem Abschluss erledigt wird. Der Grund dafür ist, dass man nach der Übergabe des Geldes bei der Fertigstellung nicht mehr so „eifrig“ darauf erpicht ist, die Mängel zu beheben. Ein Rückbehalt oder eine Verzögerung der Fertigstellung, bis diese kleineren Mängel behoben sind, fungiert als „Anreiz“ und verschafft Ihnen eine bessere Verhandlungsposition.

Beispiele hierfür sind: nicht übereinstimmende Bodenfliesen, fehlende Fliesen, abgeblätterter Anstrich, defekte Türklinken, undichte Wasserhähne und generell alles, was mit einer mangelhaften Verarbeitung oder minderwertigen Materialien zusammenhängt (z. B. Tischlerarbeiten, mangelhafte Fensterrahmen, die starken Regen durchlassen) usw.

Wohnrisiken: 3 Jahre

Die zweite Gruppe von Garantien bezieht sich auf Mängel, die sich direkt auf die Bewohnbarkeit auswirken. Diese Probleme sind in der Regel schwerwiegend. Sie stellen eine Gefahr für die Gesundheit und Hygiene der Bewohner und sogar für die Umwelt dar. Die Garantiezeit beträgt drei Jahre.

Beispiele hierfür sind: Feuchtigkeitsflecken im Schlafzimmer (die unkontrolliert zu aggressivem Schimmelwachstum führen können), defekte Elektrogeräte, undichte Gasleitungen usw.

Bauliche Probleme: 10 Jahre Garantie

Dabei handelt es sich um die berühmte „Seguro Decenal“ oder zehnjährige Garantie, die Ihnen vielleicht schon unzählige Male beim Kauf angeboten wurde. Sie deckt schwerwiegende bauliche Probleme ab, welche die Stabilität des Gebäudes beeinträchtigen und sich als lebensbedrohlich erweisen können. Eine Versicherungsgesellschaft wird beauftragt und mit der Aufgabe betraut, die verschiedenen Phasen des gesamten Bauprozesses zu überwachen, von Anfang bis Ende, bis die Immobilie rechtmäßig übergeben wird (Acta de Recepción) und sie sich vergewissert hat, dass die Materialien und die Bauweise mit unseren Gesetzen und Bauvorschriften übereinstimmen. Leider ist die Anwendung dieser Zehnjahresgarantie in der Praxis ziemlich restriktiv.

Beispiele hierfür sind: Erdrutsch aufgrund instabiler Fundamente (starke Regenfälle oder Treibsand, welche die Immobilie ins Wanken bringen können), die dazu führen, dass sich die gesamte Konstruktion verschiebt und Risse bekommt, von einer Klippe herabstürzende Felsbrocken, große Risse (in Decken, Wänden, Balken oder Pfeilern), die das Leben von Menschen gefährden, einstürzende Dächer aufgrund von starken Regenfällen usw.

Zeitplan für den Garantieschutz

Ein weit verbreiteter Irrtum ist die Annahme, dass die drei oben genannten Garantien erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung beim Notar gelten, d. h. ab der Schlüsselübergabe. Dies ist tatsächlich falsch.

Die oben genannten Fristen gelten ab dem Zeitpunkt, an dem der Bauträger die so genannte „Acta de Recepción“ erhält, die immer vor der Fertigstellung bei einem Notar erfolgt.

Zusammenfassung

Der süße Immobilienboom, den Spanien erlebt, schlägt sich einmal mehr in Tausenden von Verkäufen von Neubauimmobilien nieder.

Aus diesem Grund ist es wichtig, eine Kultur des Bewusstseins für Verbraucherrechte zu schaffen, damit Ausländer im Allgemeinen und insbesondere ihre ausländischen Mitbürger wissen, welche Rechte sie haben und wie sie diese ausüben können.

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