Garanties de construction sur plan en Espagne

L’achat d’une nouvelle propriété en Espagne au cours des deux dernières années a été une véritable frénésie. Après la pandémie, les consommateurs étaient plus que disposés à dépenser leurs économies accumulées, ce qui a entraîné une augmentation à deux chiffres des prix de l'immobilier, en particulier sur plan. La flambée de l’inflation a également fortement encouragé les consommateurs à investir massivement dans l’immobilier afin de protéger leur épargne, les banques n’accordant aucun intérêt sur les dépôts d’épargne.

Cependant, même avec les meilleures intentions du monde, certains éléments peuvent être négligés par les promoteurs, ce qui entraîne des défauts de construction.

Nous recommandons toujours aux acheteurs de commander une liste de défauts avant de prendre possession des clés de la maison chez un notaire. Ces expertises réalisées par des géomètres indépendants (payés par l'acheteur) aident les acheteurs immobiliers à repérer les défauts de construction, même ceux cachés à l'œil nu. De tels rapports techniques nous aident grandement, nous, les avocats, à réclamer les réparations au nom de nos clients.

Dans l'article de blog d'aujourd'hui, nous passons brièvement en revue les trois types de garanties de construction disponibles lors de l'achat d'une propriété sur plan et la durée dont vous disposez pour réclamer.

Défauts de construction : 1 an

Le promoteur et le constructeur seront tenus solidairement responsables pendant une période d'un an. Ces défauts sont apparents à l’œil nu et correspondent à ceux que l’on détecterait normalement en faisant une liste de défauts. Ces défauts concernent les œuvres finies.

Mon conseil est de ne pas céder jusqu'à ce que les défauts tenaces soient corrigés, ou bien de pratiquer une rétention pour garantir que le travail soit terminé, par exemple, dans les 6 mois suivant. La raison est simple : une fois que vous aurez remis l’argent, ils ne seront peut-être pas aussi « désireux » de résoudre les défauts. 

Exemples : carrelages dépareillés, carrelages manquants, peinture écaillée, poignées de porte défectueuses, robinets qui fuient et en général tous ceux liés à une mauvaise fabrication ou à des matériaux de qualité inférieure (par exemple menuiserie en bois, cadres de fenêtres défectueux laissant passer de fortes pluies), etc.

Risques d'habitation : 3 ans

Le deuxième lot de garanties concerne les défauts ayant un impact direct sur l'habitation. Ces problèmes sont normalement graves. Ils constituent une menace pour la santé, l'hygiène ou même l'environnement des habitants. La période de garantie est de trois ans.

Exemples : zones d'humidité dans les chambres à coucher (qui peuvent entraîner la croissance de moisissures agressives si rien n'est fait), appareils électriques défectueux, fuites de gazoducs, etc.

Problèmes structurels : garantie de 10 ans

Il s’agit du fameux « Seguro Decenal », ou garantie décennale, qui vous a peut-être été cité lors de l’achat. Elle couvre de graves problèmes structurels compromettant la stabilité mécanique du bâtiment et pouvant mettre la vie en danger. Une compagnie d'assurance est embauchée et chargée de superviser les différentes étapes tout au long du processus de construction ; du début à la fin jusqu'à ce que la propriété soit livrée légalement (Acta de Recepción) et qu'elle ait entièrement vérifié que les matériaux et la construction sont conformes à nos lois et spécifications de construction. Malheureusement, l’application de cette assurance décennale est assez contraignante en pratique.

Exemples : des glissements de terrain dus à des fondations instables (fortes pluies ou sables mouvants pouvant faire s'effondrer la propriété) entraînant le déplacement et la fissuration de l'ensemble de la structure, des rochers de mur de rétention tombant d'une falaise, d'énormes fissures (dans les plafonds, les murs, les poutres ou les piliers) compromettant la vie des personnes, effondrement des toits à cause de fortes pluies, etc.

Délai de protection de la garantie

Une erreur assez courante est de penser que les trois garanties ci-dessus commencent en réalité dès la signature chez le notaire, au moment ou vous recevez les clés de la maison. C'est en fait faux.

Les délais ci-dessus doivent être comptés à partir du moment où le promoteur obtient ce que l'on appelle l'« Acta de Recepción ».

Conclusion

Le boom immobilier que connaît l’Espagne, une fois de plus, se traduit par des milliers de ventes de nouvelles propriétés en construction.

C'est pourquoi il est important de créer une culture de sensibilisation aux droits des consommateurs afin que les étrangers en général, et en particulier les autres expatriés, sachent quels sont leurs droits et comment les exercer.

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